国土部再念土地紧箍咒 房产企业拿地越发小心
每日经济新闻2010/07/08 11:31
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去年受益于楼市的土地价格一路飙升，给地方财政作出了不小贡献，但今年4月新政调控以来，楼市转冷，土地市场也遭遇寒流，流拍，延期现象屡屡出现。
7月1日，国土部再度表示严查违规违法用地、清理房企闲置土地，同时提高竞买保证金至30%。当下市场信贷紧缩，开发商销售情况不见好转，资金压力越来越大，这给供地集中在下半年的政府“卖地”计划增加了不少难度。
土地供应量显著增长
2010年已经过半，开发商的半年销售业绩相比全年目标而言并不理想，作为开发商现金流重要支柱的销售回笼缓慢，意味着下半年的土地市场还将冷清一阵子。
在本轮的楼市调控中，土地市场成为调控重心，国家多个部委多次表示要通过加大土地供应来调控房价。国土资源部公布的住宅用地供应计划显示，2010年住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。
新政调控之下，住宅用地供应显著增长，据某院数据信息中心监测显示，2010年上半年，103个城市累计供应住宅用地20335.8万平方米，同比增加100%；6月，103个城市共推出住宅用地3152.4万平方米，同比增加35%。
开发商拿地谨慎
供应量的加大并未得到开发商的积极响应，市场状况的不佳打击了它们拿地的积极性。据悉，2010年，广州预计推出650万平方米的土地供应，其中商品住宅用地500万平方米，但实际上上半年成交的只有32万平方米，仅完成计划的6%。 无独有偶，除了广州，北京、上海城市也遇到了 “卖地难”。有数据显示，今年6月，北京市的土地出让收入仅约为33亿元，环比5月缩水近7成；在上海，据官方数据显示，2010年1~6月上海商品住宅用地成交仅完成了计划的38%。深圳的宅地实际成交也仅完成了计划的14%。
“开发商的资金情况也会让土地市场受到影响。”仲量联行刘裕通认为，去年一些拿地比较激进的大企业今年都均有所收敛。它们对土地市场更为谨慎，主要是它们对此轮调整周期的预期更长。
据悉，2010年上半年，103个城市住宅用地楼面地价平均为1863元/平方米，环比2009年下半年下降9%。土地成交价格在1600元~2000元，低于2009年下半年的价格水平。
“热点区域、热点地块仍然会受到市场的追捧。”刘裕通认为。据南京土地储备中心的相关数据统计，2009年南京卖地25.38亿元，而仅今年上半年时间，南京卖地已达94.08亿元，是去年同期的3.7倍，但其上半年土地成交只完成了全年土地供应计划的19%；同样情况也发生在杭州，2010年前6个月，杭州卖地创收250亿元，相比去年同期收入差不多。
勾地或成“护身符”
日前，国土部对外表示，要继续强化房地产用地管与控，规定土地出让价格不低于当地基准地价的70%，竞买保证金不低于出让价的30%。
依照出让金的30%缴纳保证金对于当下房企的资金链是一个不小的考验，对于地方政府的“土地财政”也造成了不少压力。刘裕通指出，“今年下半年各地的供应量任务巨大，地块也不排除有流拍的可能，而政府方面也可能适时做出调整，修改土地供应计划。”
据悉，为避免频繁遭遇流拍，上海、广州等城市纷纷开始试点“勾地”的出让方式，今年勾地制度或成主流。广州地产专家谢逸枫对此表示，勾地制度也成了政府完成土地出让计划的“护身符”。
在7月8日的广州番禺宅地块的出让上，政府不仅采用“勾地”制度推出，同时还设置了“保密底价”，报价达到或高于出让底价且报价者为竞得人，报价低于出让底价的，该地块出让不成交。
满堂红地产市场研究高级主任肖文晓认为，从4月中旬调控政策出台以来，房企销售情况不尽人意，资金回笼受到影响，成交的低迷也让开发商考虑下半年用多少钱来拿地。
“时间已过半，不少地方成功出让的土地比预期少很多，下半年的速度必然要加快，但能不能完成全年的供应计划，这很难说。”肖文晓指出，从今年新政后广州首次宅地出让的价格，就可看出，开发商对于拿地的价格更为理性。
他指出，目前开发商更务实，只会倾向于好的地块，整体来看，开发商对后市还是不太乐观，因此开发商在拿地上更为谨慎。但若政府推地经常出现流拍，会导致市场对调控预期加重，更加打击开发商的拿地热情，市场的成交或更萎靡，这也是政府不愿意看到的。
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“只有在中国才会出现政府部长可以预测市场调节价格的新闻。”7月5日，华远集团董事长任志强在自己的微博里这样评价道。
任志强所针对的，是国土资源部部长徐绍史在此前一天的一段讲话。7月4日在大连，徐绍史接受记者采访时表示，“目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。”
这简短的一句话，占据了第二天许多媒体最重要的版面，也成为当天网络转载率的新闻。尽管在徐绍史之前，对今年房价走势做出预测的人如过江之鲫，但在一个一向被视为政策市的市场上，一位实权部门的领导给出预测，非但直接地表明了政策制定者的态度，而且往往被视为下一步政策的风向标，因而会立即对市场产生影响。
这或许是任志强表达不满的原因，在他所持的经济学信条里，有重要的一条，政府不应当过多的干涉市场。尽管这一信条在中国一直十分微弱，政府部门视调节市场为他们理所当然的责任，而来自不同利益集团的人群或多或少也保留着这样的思维“有困难，找政府。”
或许徐绍史本人也不想自己的话被媒体放到这么大。在2010年，国土资源部在房地产市场的调控中背负着太大的压力。
“去年是10万公顷，今年我们计划是18万公顷，增长的幅度很大。现在供地也碰到一些困难，主要是保障性住房计划、资金、项目，如果这个不落实，就供不出去。”在当日接受采访时，徐绍史的另一番讲话却被人忽视。
在楼市逐渐走出低迷，房地产开发投资逐渐升温的2009年，最初10万公顷的供地计划最后实际仅完成7.65万公顷。而在2010年，18万公顷的供地计划所面对的，则是开发商在宏观调控下的收缩投资。在北京，在耗去六个月之后，2010年的土地供应计划的完成率却不足20%，在楼市低迷的情况下，土地市场显然也不可能再有好日子。
完成土地供应的出路在哪里？其中重要的一个条件自然是房地产开发商不断地投资。但却仅有楼市打破滞销的坚冰，开发商才可能有不断回笼的资金去进行新的投资。而归根结底，在当前的形势下，除了大幅降价以破解楼市僵局外，似乎没有更好的解决办法。
也许在接受媒体采访时，徐绍史也很难分清楚自己所表达的是预测还是希望。但他却很清楚，要看到楼市出现他所希望的“量涨价跌”的现象，还得等上一个季度。
市场长期的僵持显然也对开发商不利，于是，依旧坚持着房地产市场长期看涨的任志强也开始呼吁主动降价。“与其是鱼死网破，不如各退一步，共同挽救中国的经济平稳增长。”在6月28日的一篇博客文章里，任志强用这样的字句来呼吁开发商集体降价。在最近的楼市上，降价现象也日渐增多了。
但在政企双方都表现出理性、和缓的态度之时。却有不少人从徐绍史的表态中读到了另一层的意思。他们也希望降价，但他们希望的方向，却是放在拼命揣摩政府又将出台什么样的政策上。
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