西永百万方商业入市 产品形态两极化龙湖金科正面PK

今年2月26日，西永综合保税区成立4周年；6月，百万方的西永“欧洲城”将开门迎客；年内，双碑大桥和双碑隧道将双双开通……

开年季度，关于西永的利好消息不断传出。产业集聚所带来的人口扩容、商业配套的逐步完善、交通软肋的改变，让西永的开发商和购房者能分享到更多城市价值成长的红利。而今年，各房企共近百万方的商业项目争相入市，西永将真正迈入商业地产的元年。

去年商业仅卖4套今年约百万方规划亮相

西永商圈是重庆“五大新商圈”之一，规划未来商业体量200万方，将是观音桥2倍、三峡广场10倍。但到目前为止，西永都没有像样的商业呈现。不过这一情况在今年将得到改变。由西永公司规划牵头的占地700亩，建筑面积100万平米的西永“欧洲城”已进入内部装修阶段,将于6月开门迎客。除政府牵头打造的外，开发商的商业项目规划也陆续亮相。从去年已经拿地的开发商处了解到，开盘的首创光和城，将有8万平米街区型商业；金科西永项目商业体量规划超过40万方；国盛西永项目配套型商业大约6000方。同景和龙湖西永项目商业规划尚未最终确定。

铭腾机构分析，由于龙湖和同景的地块均为居住和商业兼容，同景地块总建筑体量50万方，商业占比按10%预估，约5万方，龙湖拉特芳斯总建筑体量100万方，据业内透露商住比可能达到6：4，预计龙湖西永项目的商业体量在40万方。那么，仅目前已经在西永圈地的5家开发商，总的商业开发体量规划预计已经在100万方左右。

据咨询机构统计，去年西永仅首创光和城售出4套商铺，首创方面透露，这四套也只是内部认购，尚未正式开卖。相比之下，今年随着各开发商的商业项目陆续亮相开售，西永才算是正式迈入了商业元年。

产品形态两极分化 龙湖金科正面PK

据了解，西永各开发商虽都有一定的商业配套，但各自的开发思路差异较大。

部分项目体量相对较小，在商业打造上比较没有“野心”。例如首创的8万平米商业全是街区型商业，首创光和城策划经理李竹立透露，面积在40~60平米为主，开发商不自持，全部出售。

而体量均十分庞大、对西永板块寄予很高期望的龙湖和金科，则纷纷拿出“杀手锏”，在商业打造上进行正面PK。龙湖拉特芳斯项目是融合了商务、商业和住宅的大型城市综合体。龙湖一再调高了该项目的自持比例，目前初步定下会自持8万方。金科重庆西部负责人韩强则透露，西永项目中商业体量规划超过40万方，包含商务公寓，写字楼，大型商业等全业态，预计将在今年8月左右面世。

住宅

40万~50万的房卖 比璧山中心的还便宜

根据美联掌握的数据，目前西永住宅投资自住比六比四，总价40万~50万的小户型卖得。高层平均约在六千元出头，比璧山中心区的房子还要便宜每平米800元左右。根据中介机构和首创、龙湖等售楼部的统计，在西永买房的购房者，差不多50%来自沙坪坝区和璧山，剩余的又有一半以上从江北、渝北来。

目前西永的在售项目业态还较为单一，但据了解，随着开发进度加快，后期西永的住宅将大大丰富。“价格仍然是西永目前的一大优势”，专家认为，西永的土地价格目前在2000元每平米左右。由于土地价格低，产品利润空间大，今年肯定还有更多企业在此拿地，西永仍将成为土地交易热点区域。

另外，随着产业园的完善，将会聚集中高端消费力，潜在消费力不会低于大学城。

风险

作好三年培养期的准备

现在买西永的商铺优势在于价格确实比较低。“但是准备做短期投资的商铺投资者就值得注意了，要想赚钱，得经过约三年的培养期。”对商业地产有多年研究的中鼎睿石控股策划经理周飞认为。

西永跟所有城市新区发展一样，短期内生活居住属性还不是很高，产业人群还没有真正定居下来，往往是白天在园区上班，晚上回中心城区居住，对商业的需求不高。这就会导致商铺面临租金不高甚至出租率较低的问题。

这一问题将会随着区域入住人口的增加得到缓解。尤其是大开发企业对区域吸引力的提升，产业的完善，未来西永人口的消费力是不容小觑的，在低点买入，长期持有西永的商铺前景可期。但一两年内不会有根本转变。

未来西永

商业供应量

首创光和城

8万方

金科西永项目 40万方

国盛西永项目

约6千方

龙湖拉特芳斯

约40万方（预估）

总供应量

约100万方

同景西永项目

约15万方 （预估）

土地供应

按照西永的开发规划，整个西永商务中心区的土地出让规模共计6810亩

商业

220万方

商住

230万方

居住

605万方

规划建筑总量

1100万方

1.2013年西永商业成交量

商业成交量

182m2

商业成交均价

18800元/m2

写字楼

成交体量

2754m2

写字楼

成交均价

9068元/m2