房企海外融资风潮再起 资金成本或水涨船高

在内地资金面趋紧的预期下，进入2014年后，包括富力地产、佳兆业在内的多家在内地经营且在香港上市的房地产公司（以下简称内房股）公布海外发债计划。

中原地产市场总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，多家内房股选择在1月份大规模融资，主要是由于目前内地资金面趋紧，预计整个一季度还将有大量的房企选择海外融资。

在过去几年房产市场持续遭遇调控的背景下，房企在内地金融及资本市场进行融资的难度较大，不少房企纷纷转向海外市场融资，相比内地市场的信托等融资形式，海外融资的成本也相对较低。但从中长期看，随着美国量化宽松政策的逐步退出，因融资成本和汇率风险增加，未来房企在海外融资的难度将大增。

多家房企发布海外融资计划

2014年1月7日，富力地产（02777，HK）发布公告称，发行人兆运有限公司将发行2019年到期的10亿美元8.5%优先票据，扣除包销折扣、以及其他费用后，估计票据发行的所得款项净额将约为9.82亿美元。富力地产表示，所募集的资金将用于再融资和其他一般公司用途。

穆迪副总裁及高级分析师曾启贤表示，富力地产拟发行票据所募集的资金将有助于改善公司的财务灵活性，延长债务限期，但发行票据对于公司主要信用**的影响有限，因为募集的大部分资金将用于偿付短期债务。

同日，佳兆业（01638,HK）发布公告表示，额外发行于2018年到期的2.5亿美元8.875厘优先票据。此外，合景泰富（01813，HK）也宣布，拟进行担保美元定息优先票据国际发售。据了解，两家公司发行所得款项净额均用于现有债项再融资，以及投资到公司现有及全新项目上。

对此，盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，一方面，由于2014年市场预期内地资金面呈趋紧态势；另一方面，目前香港市场流动性充裕，存在融资窗口，因此许多内房股希望能利用短暂的窗口期实现融资。

张大伟则认为，从目前的情况来看，虽然内地房企的销售较为乐观，但由于市场预期一二线城市土地竞争将日趋激烈，各企业都比往年更关注资金安全，因此才会有较多的企业发布海外融资计划。

一位上市房企的代表在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，年初是房企发债的窗口期，房企上一年的业绩表现，会影响发债成功与否和融资成本高低。

这位上市房企的代表还表示，融资企业除了缓解资金压力的考虑，更多的是为以后的发展做准备，更多的是蓄力。

海外融资难度或加大

根据链家地产市场研究部对上市房企前40强的监测显示，2013年前11月，40家上市房企的海外债券融资平均利率为7.65%，较2012年下降1.35个百分点。

相对于内地信托等融资渠道，较低的资金成本导致内地房企对于海外融资的依赖程度愈加明显。但张大伟指出，随着美国量化宽松政策的逐渐退出，海外市场的资金使用成本也将逐渐提高，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加，预计内地房企未来在海外融资难度将大增。

黄立冲进一步对 《每日经济新闻》记者表示，“目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显，内地房企抓紧机会实现海外融资可谓是未雨绸缪。预计最快到下半年，美国量化宽松政策退出的影响将逐步呈现，届时无论是海外还是内地资金面都将趋于紧张，即便企业能发债，但是否能融资成功则值得观察。”

高周转成主流开发模式

值得注意的是，土地支出作为房地产项目开发最主要的成本，目前正在不断增高。据中原地产研究中心提供的数据，2013年主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，比2012年的10674亿元上涨了45%。

上述上市房企的代表指出，房地产是资金密集型行业，企业对于资金需求较大，随着拿地成本增高，发展压力逐渐加大。上市公司自然会考虑通过融资来调整财务结构，使公司财务结构更趋合理。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，高周转是目前房地产企业的主流开发模式。因为高周转可以节约资金成本，提高资金的使用率。房企可通过高周转的模式，提高投资。

新年三房企海外发债 行业又到融资窗口期 和讯网

进入2014年的周，已经有3家房企抛出发债计划。昨日，富力地产、佳兆业宣布拟发行以美元计价的优先票据，而这两家房企刚刚披露了去年销售业绩。

证券时报记者采访的不少业内人士认为，房企去年销售业绩大幅攀升，无疑更能打动海外机构投资者，从而获得较低成本的融资，接下来的一个月内可能会是内房企海外发债的窗口期。去年1月份，有17家内房企集体出击境外资本市场，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币。

富力地产宣布，将通过联席全球协调人花旗、中信里昂证券、德意志银行、高盛、渣打银行及瑞士银行等机构发行以美元计价的优先票据。根据规划，该公司此次海外发债是为现有债项再融资及一般公司用途而筹集资金。

富力地产之外，佳兆业也抛出了融资计划，该公司也将通过联席全球协调人花旗、瑞信等机构发行美元优先票据。佳兆业也表示，将票据所得款项用于再融资现有债务、投向现有以及新物业项目。

而在几日前，中骏置业与银团订立协议，银团同意授予中骏置业一笔包括2700万美元及5亿港元的定期贷款融资，共计5.53亿元人民币，以偿还中骏置业及其**公司的若干现有债务、拨付土地收购等。

值得注意的是，富力地产和佳兆业在2014年周便对外公布其去年全年销售业绩。其中，佳兆业去年累计合约销售额239亿元，同比上升38%，而其销售面积约245.08万平方米，同比下滑5%。另外，富力地产去年总合约销售额约为422.29亿元，同比上升23%，合约销售总面积约338.57万平方米，同比上升14%。与此前定下的420亿元年度销售目标相比，富力去年业绩小幅超标。

“一般而言，年初是内房企发债的窗口期，尤其是包括碧桂园、佳兆业、富力地产在内的多个公司去年已经获得不同程度销售额增长，应该可以争取到较低成本的海外融资。”一位内房股分析师对记者称。

事实上，上述房企去年表现确实可圈可点。海通国际一份研报显示，佳兆业去年销售额和销售面积均位列深圳市场位。据悉，该公司2013年在珠三角地区推出了更多项目，特别是在深圳和珠海的旧改项目，该地区的合同销售占佳兆业全年销售的49%（其中深圳项目占30%），高于2012年的30%。

而在土地市场上，佳兆业全年补充土地储备374万平方米，累计买地支出125亿元，其中50%用于在一线城市购买土地，另有40%花费在二线城市。而该公司去年销售中有65%来自一二线城市。另外，花旗一份研报也表示，富力地产将今年的合约销售目标金额定为550亿元，相当于同比增长30%。不过，富力地产目前仍受到高负债比率困扰，该公司能否管理资金流动性将成为关键。

“一般而言，房企举债利率的高低主要与公司评级、市场对公司的业绩预期有关。”海通国际一地产分析师坦言。他认为，目前在国内银行贷款仍不明朗的情况下，海外资本市场对中国领军房企预期谨慎乐观。因此销售业绩而且拥有较为优质的土地储备的房企，可以凭借此优势，在政策宽松的海外渠道获得资金注入。

上述分析师称，去年多家内房企已经获得销售额的高增长，并绝大多数完成了年初的业绩**，令不少房企的评级上升，相信未来一个月内会有更多房企加入举债行列。“不过，随着QE退出，虽然对中国楼市整体影响不大，未来房企海外融资环境有可能会趋紧。”他坦言。