谨慎应对房价上涨 避免泡沫膨胀风险

据悉，2008年，以雷曼兄弟公司破产为标志，全球金融危机乃至经济危机爆发，至今五周年时间了。对这场危机，许多人包括许多经济学家和政治家没有料到，甚至难以想像。美国经济学家罗伯特·席勒，于2000年发表了《非理性繁荣》一书，阐明了当时的股市泡沫。2005年此书第二版提出，美国房地产市场的价格高估已达到“危险程度”。

大约在一年多之后，美国房地产市场泡沫破裂，并引发了次贷危机和全球金融危机。今年10月14日瑞典皇家科学院宣布，将今年的诺贝尔经济学奖，授予包括罗伯特·席勒在内的三个实用金融经济学家，以表彰他们对资产价格所作的实证分析。在中国今天的房地产发展中，有没有类似相关情况发生，如何进行分析研究，应该注意采取一些什么相应的对策？

中国房地产是否出现泡沫？

总体来看，目前各主要城市的房价即使不是泡沫，至少也明显偏高，目前房价继续上涨，对经济、社会和居民心理都极为不利，房地产市场已经到了高度警惕并下决心根治的时候了。

1.对中国房地产泡沫存在截然不同的看法。席勒多次访问中国，并直言中国存在房地产泡沫。国内关于中国房地产泡沫论的争论已经长期存在。基本的看法大体可分为四种。一是迅速崩溃论。有一种意见认为，中国下一轮的房地产下滑很快就要来临，6个月内房地产再次调整的可能性非常大，认为“价值论经不起货币成本的考验”。二是不可能论。有人说，席勒在经济学领域可能具有诺奖水平，但在判断中国房地产泡沫严重这一点，席勒和国内有的专家，不了解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众。三是有限泡沫论。

有专家认为，中国房地产有泡沫，程度可能被夸大。但现在房贷收紧而房地产价格继续上升，说明中国的房地产有现实的刚需与投资基础，民间资金足以支撑目前的房地产价格。四是发展趋势危险论，说如果房地产价格出现下挫，则中国的房地产泡沫已经在头顶摇摇欲坠，房地产泡沫有可能会被戳破，现在面临着这种危险。

2.中国当前房地产泡沫出现了一些同当年美国相类似情况。关于中国房地产泡沫，席勒也提出了自己的看法。中国和美国的政府管理、经济体制、金融运作和居民消费习惯有很大不同，出现的情况不会同美国一样。

但现在值得注意的是，出现了两个相类似的情况。一是在美国次贷危机爆发之前，面对房地产泡沫的出现，环环相扣的每一个经济主体决策，都选择了尽可能有利于自身的商业战略。二是中国房地产正在陷入涨价、增加人们涨价预期、再涨价的不良循环。

3.房地产泡沫的不断膨胀越来越危险。国家统计局发布数据，今年9月70个大中城市新建商品住宅价格，同比上涨的有69个，与上月相同。据分析，今年前9个月，商品房销售同比增加23.3%，商品房销售额增长33.9%，住宅销售额增长34.5%。中国房地产价格出现分化，一线城市的房价增长在20%以上，二三线城市也在快速增长，少数城市从炒房变为出现弃房，出现局部危机。我国大城市的刚性需求还比较大，房价还会继续走高，泡沫还在迅速扩大。总体来看，目前各主要城市的房价即使不是泡沫，至少也明显偏高，目前房价继续上涨，对经济、社会和居民心理都极为不利，房地产市场已经到了高度警惕并下决心根治的时候了。

席勒认为，在深圳（楼盘）、上海（楼盘）以及其他中国城市，人们在买房，这里房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的。当他得知深圳的房价和收入比接近36倍时，他为高房价感到担忧。对于中国房地产市场，席勒2009年开始便预警中国房地产泡沫严重。我国多位专家表示，中国的房地产市场并不健全，难以照搬美国的情况进行分析；有的专家分析认为，中国楼市存在一些泡沫，但不存在整体性泡沫；有的认为，部分城市房价收入比虚高，或源于居民收入严重低估；有的认为，用房价和收入比说明房地产泡沫，是不科学的；有的提出，只用泡沫**来分析中国房地产情况，非常危险……尽管很多分析不无道理，但中国房地产价格虚高，并在不断上涨，是不争的事实，应该引起我们的高度警惕和注意。

4.一些城市出现了从炒房到“弃房”现象。温州（楼盘）作为中国楼市风向标，房价经过连续24个月的下跌之后，普遍跌了近30%，众多高端楼盘房价腰斩，受此影响，部分购房者停止支付按揭贷款弃房而逃，昔日温州“炒房团”有变为“弃房团”的苗头。

据有关部门调查显示，目前温州“弃房”现象虽只有不到600例，当前银行信贷风险总体可控，但在温州企业普遍深陷经营困难、房价持续下跌的情况下，楼市泡沫破灭有可能引爆银行风险。据温州市银监分局对辖内银行的调查统计，截至7月末，全市各类弃房共发生595例，其中，按揭贷款不良余额为41277万元，出现弃房的为15例；因经营困难以偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

如何面对越来越危险的金融泡沫？

各级政府应在认识和行动上下决心进行宏观调控，对房地产市场进行准确客观的预测，房价政策统筹考虑各种利益关系，应对可能出现的房地产泡沫金融机构要尽早提出对策。

1.各级政府要在认识和行动上下决心进行宏观调控。我国各级政府是影响房地产走势的专业部门。有些房地产泡沫，是和地方领导的推动或默许有关的。

政府的决策会考虑很多因素，包括短期的经济增长、民众的呼声、政绩等等。在指导思想上必须是短期利益服从长远利益，局部利益服从全局利益，领导的政绩服从人民的需要。必须在泡沫到来之时，表明鲜明的态度，并从全局利益出发下定控制房价的决心。不能多是对调控停留在空泛的喊话上，除了调控部门提出要求、进行座谈、搞好监察等措施外，要综合研究如何真正使房地产发展回到健康发展的轨道上，改变调控方式，在投资、税收等方面采取切实措施。

2.要对房地产市场进行准确客观的预测。有相当多的人认为房地产价格不会可预测。排除各种利益和认识上的假象，房地产市场是可以预测的。由于利益上的关系和认识上的局限，人们对房地产市场价格看法很不一致，加上一些人的故意炒作，许多人对房地产发展趋势非常迷惑，好像是雾里看花，不知会是什么样子。造成了人心不稳、经济不稳、社会不稳。房地产乃至股票、债券的价格是否可以预测？瑞典皇家科学院在一份简短颁奖说明中说，“预测股票和债券未来几天或几周的价格几乎是不可能的，但要预测这些资产在更长时间比如3年、4年的整体价格走势，确实是非常有可能的。”

对房地产市场进行一个阶段的基本分析和判断，更是有可能的。我们现在需要国家动员社会有关力量，融合市场规律的探寻、资产定价机制的创新和价格波动趋势的预测，对房地产发展趋势进行科学的综合分析，并进行权威发布，使大家对房地产市场形势有一个客观全面的分析，不走极端，不出现不负责任的非理性的言行，为国家制定政策，为群众方便购房，投资者把握投资，提供基本的依据。防止一些人散布假信息，蛊惑人心，造成人们心理恐慌和社会混乱。

3.房价政策统筹考虑各种利益关系。现在与房屋有关的各种力量，在房屋价格上进行较劲。想买房的广大群众希望房价降下来，特别是有刚性需求的人，降价的要求非常强烈；已经买房的人害怕房价会降下来；卖房的人和企图投资房屋赚钱的人，希望房价继续涨上去；房地产商和一批房屋中介，不择手段对房价进行大肆炒作；各地政府从增加地方财政收入和经济总量发展速度考虑，希望房价保持在高位上，从增加人民生活幸福指数和社会稳定的责任考虑，又希望房价稳定。

由于利益关系不同，人们的诉求不同，国家做决策，不可偏听偏信，一定要综合考虑，全面权衡，把经济社会持续稳定发展全局和人民需要作为出发点和落脚点。

4.出台房地产长效调控机制与新兴城镇化方案。除了各级政府通过行政措施进行控制以外，要根据市场运作规律，利用土地、价格、税收等各种杠杆，形成调控房价的长效机制。要妥善研究、规划城镇化的发展和相关政策。

5.宏观调控政策要考虑连带和综合效果。一种政策的出台，往往有多方面作用。有时有利也有弊。前些年，有些城市为推进房地产乃至整个经济发展，实行购房上户口政策。陕西房姐有钱在京买了41套房产，信息披露后，引起极大民愤。但经查，房姐买房并没有犯法证据，只能以非法倒卖国家证件罪判决。现在情况反过来，北京（楼盘）规定没有北京户口不能买房，很多高层次人才上不了户口也买不了房。

国家为了调控房价，研究出台了征收20%的房产税，这项政策一定程度控制了倒卖房屋行为，但据调查，卖房者把这20%又加到房价中了，反而推高了房屋的价格，使消费者买房更困难。

6.金融要对房地产泡沫的可能出现尽早提出对策。2008年美国的次贷危机及其引发的全球金融危机，非常深刻的教训是，危机显示了金融市场空前的非理性。各金融机构为了自己的眼前利益，非常贪婪地决定自己的行为，相继跳入危机的火坑。

现在我国政府和金融机构注意到这个问题，并采取了一些措施。今年的诺奖得主的理论贡献，2008年金融危机爆发的深刻教训，将对中国金融市场的改革、资产的定价机制以及金融不良资产的处置等方面，提供有价值的启示，各金融机构要尽早提出对策。

（作者为渤海银行高级经理，曾任世界银行研究顾问、国际货币基金组织研究助理）