房天下事：高端大气的海外置业到底是个什么样儿？

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全球性金融危机的爆发，尤其前些年美国次贷危机都与房地产有着不可磨灭的关系，美国等受影响的国家房价都出现相当程度的下降。而中国在加入WTO以后，随着国家经济形势的走好，一方面人民币兑换外币出现，另外国际市场也认为中国是他们的经济救星。再加上国内房产价格虚高等社会、经济因素，让海外置业成为当下的热点话题。越来越多的有钱人争相把钱投入到看起来很美的海外市场，然而海外置业是否真的那么美好呢？

海外置业 看起来很美

据澳大利亚房产投资专业人士介绍，澳大利亚经济形势稳定，投资移民等对房产的需求量特别大，据估计10年后的房产缺口将会是100万套。而国外的房产市场开发远不是国内的成片开发的方式，于是对二手房的需求就显得特别大。职业不管是出租、出售，甚至以后自住等都有特别大的意义。

在澳大利亚的投资目前达到了10%，几乎7年就可以翻一番；加拿大温哥华的投资，以出租为例达到了7%；新西兰的投资为9%；而伦敦的租金为6%。投资回报首先是置业者们考虑的重要因素。而且在澳大利亚等国家，置业投资之外，还可以获得加入国籍的机会。国外的社会制度、福利、法律等对投资的保护，也成为置业关注的焦点和核心。

总结下来，海外置业的优势可以分为以下几种优势：1、稳定的与投资回报，分散投资，降低风险；2、充分利用银行贷款，贷款更可只还利息不还本；3、物业可作自住或投资用途；4、房屋产权为业权，且购买手续简便、可靠；5、房产更可获得税务优惠；6、房产可成为你的移民认可资产，有助移民批核；7、地产稳健增值。

投资需谨慎 谨防不稳定因素

抄底房产曾经是海外房产中介打出的广告，然而尽管金融危机的清洗，但你仍然很难说清楚什么时候才是海外房产的底价。而且，购买海外房产首先就有个距离存在，而且各自政策制度等也缺乏了解，所以海外置业的时候仍然有许多问题需要注意。

首先，了解当地经济发展情况。金融危机的产生便是由于资产的国际依赖性，首先要考虑当地的市场处于上升期还是衰退期，就想国内的投资考虑地段等因素一样，在国外就算投资很好的地段遇到市场环境下跌依旧很难保证成功。

其次，不同国家有不同的政策。通常中国的海外置业，看重的主要目的是考虑将来移民或者送子女就学，因此对当地相关政策的了解就显得必不可少。而且并非所有国家都是购置房产就可以获得居住权或者移民入籍的可能。

第三，贷款也有小技巧。海外置业不像国内贷款变化不大，有些机构可以办理异地贷款和所在地贷款两种方式，这些都涉及到汇率问题。用好贷款可以节约下相当大一笔资金。

最后，如何管理房产是个很重要的问题。毕竟常居地仍在国内，海外置业闲置并不能产生资金，所以尽量多选择有多个合作伙伴的代理机构。有些中介机构可以提供诸如收楼、办理按揭、再售、出租，以及出租过程中的客户管理、维修等服务，甚至有些公司包括办理旅游、移民签证等业务。

置业考虑好这些方面，才可能被华丽的外表下，如何赚钱有更多的了解和认知。但是海外置业仍然存在很大的风险，经济大环境因素、不同国家的政策和变化等都可能影响到房产所产生的价值，而遇到金融危机遭遇破产的可能性也并不是没有。所以投资海外置业，首先也得要有相当程度的经济基础。普通的工薪阶层也尽量别涉足。

“绿卡”、“50万元全家移民美国”、“30万元移民欧洲”不少中介机构打出如此多的广告宣传，看起来相当诱人。但根据专业人士分析认为，“所以我们还是建议，家庭总资产在3000万元以下的人群，慎重对待海外置业及移民。对普通购房者来说，海外置业的梦虽然美，但需要面对相当多的现实考验。”

目前业内公认的性价比的移民国家——塞浦路斯是少有的买房就可以办移民，但也有30万欧元门槛；而目前大热的希腊置业移民，根本是一个“空中馅饼”——即便外国人在希腊买房，也只有临时居留权，5年一签，可以一直住下去，但无法转成居留权，也就无法获得当地居民相应的福利。

海外置业 重庆不掉队

近日巴南区王先生卖掉自住房屋来投资马来西亚总价150万人民币的度假屋的事情得到关心海外置业人群的关注。王先生也抱着“说不定，现在买进，未来的回报比在重庆买房还大”的想法。

王刚也承认自己很激进，但坚决否认是“高风险”，“这度假屋是五星级酒店的投资产品，开发商承诺了前4年每年7%的，即便税后只拿到6.1%，也有9万多元，算下来每月也有7735元，减去20年期贷款每月需要支付的4321元，每个月还能盈余3414元呢。”

然而专业人士分析王刚此番投资行为说，虽然该度假屋投资产品承诺从第5年开始给业主分红，目前其前几期度假产品的分红在11%~13%左右，看起来比固定金融产品的还高，但是风险不可控，“万一遇上金融风暴或是其他政治事件，影响马来西亚旅游热潮，像王刚这样的个案在支付贷款上肯定会出现问题。”因此在多方考虑结果认为，“风险评估显示，（他）并不适合现在就投资海外置业。”

诸多社会因素、经济因素，让外表看起来很美的海外置业，背后隐藏的是巨大的付出和调查，而且入门就是有相当大的经济基础。这对普通重庆人的收入水平来说，投资海外市场犹如海市蜃楼，看起来很美却显得不切实际。关心甚至期望进行海外投资的重庆市民，也需要进行更多的考虑和调查，才可能让投资像看起来的那般美好。

海外置业热门区域盘点

尽管海外投资存在诸多风险，但因为其华丽外表，以及诸多复杂的因素，仍然不能阻止经济基础良好者的投资热情。那么面对如此庞大的国际市场，投资哪里才会让自己的钱能面对更少的风险产生更大的价值呢？

【澳大利亚】过去20年澳大利亚经济状况持续良好，促使澳洲房产平均每年增值8~10％，加上租金年5~8％，年投资在13~18％。澳大利亚中央贮备银行上年底的综合报告分析预测指出，特别在墨尔本、悉尼、布里斯班等城市，从2006年起，均显示出7－8年地产循环周期中初期攀升阶段的明显特征，正朝着健康和稳步的增长方向发展。

【美国】从长期来看，美国房地产是低风险、高回报的投资品种。即使不考虑租金收入，仅就房产部分而言，美国住宅地产过去10年的投资回报也远远超过同期股票市 场的表现——无论是以道琼斯指数，还是以标准普尔指数衡量，仅仅略低于同期黄金的表现。假若考虑租金，则投资美国房地产的平均年率就超过了黄金。

【加拿大】与国内相比，在加拿大买房的不同是买家拥有对土地的产权及房屋的使用权。过去20年，在开放的移民政策推动下，加拿大人口增长稳定，为房地产市场带来了稳定的需求，并推动了投资者在加拿大购置房产的上涨趋势。因而，加拿大房产市场投资有很大上升空间，其价格低于中国一线城市同级别，年租金高达7%以上，投资价值较高。

【英国】据英国土地统计局的统计，从1981年至2011年初，英国房价平均每年增长2.9％。在1983年，英国的平均房价为?30，898，2007年9月份，英国平均房价达到了?198，500，增长了542％。