投海纳弃华润城!好房选筹逻辑真的变了!
楼兔子04/28 11:15 北京市
网红盘加剧分化,光环褪去,曾经风光无限的现象级红盘——华润城3的2房价值陨落,海纳公馆却被眼光毒辣的投资客、懂门道的圈内人一致认可。几天前一位北方神秘投资客来深圳,手持1000万点名要买抗跌保值的豪宅。中介带他看了几个知名网红豪宅,结果都不满意,最后去看了海纳公馆,没想到当即拍板下定。海纳公馆明年上半年红本满3年,这位神秘买家提前锁定房源只等限售解禁。网传4月中旬,有买家通过黑科技方式总价1050万拿下一套高楼层毛坯89平3房。据中介透露,海纳公馆年今年1月就有这类交易,总价多在1000-1100万。这些预算千万级的中高端改善,起初对海纳公馆兴趣不大,看了一圈,最后果断选了这里。不仅是嗅觉敏锐的投资客,很多圈内人士一致看好海纳公馆。圈内人士感慨,海纳公馆当初开盘热度不高,各种被嫌弃,没想到后劲很给力。尤其是这几年新盘交付翻车,海纳公馆做到高品质交付,外立面、大堂、花园给人惊喜。
华润城3,深圳楼市打新王者,全国知名豪宅代表,2018年两度开盘日光。海纳公馆名气则小很多。一方面,从根本上来说,是价值认同发生根本变化,两种时代对产品选择逻辑的比拼,现在大家更注重功能实用价值。另一方面,产品户型更实用,意味着更省钱,性价比更高。1,华润城大城开发完,故事讲完了,后继爆发乏力。华润品牌、万象天地、南外名校利好兑现,整个板块价值透支严重,又没有新光环加持,泡沫经不起吹了。相反,大城弊端显现,比如让人诟病的交通拥堵,还有高容积率。2,前海、宝中故事依然在上升期,在腾飞,远远还没到顶。壹方城本就极好,教育短板补齐了,配套不输华润城,视野开阔,摩天轮海景近在眼前,价值被更多人认可,号称“深圳一环”的地铁15号线几乎全线开工,区域价值看涨。3,海纳公馆交付品质过硬,89平3房得房率吊打绝大部分新房、次新房。华润城3的89平只能做2房,使用率非常低。总价都是1000-1100万,没理由不选3房,一个房间10多平,多个房间立省100多万。在上涨时代,更关注故事,不在意使用价值,小缺点可以忍受。在下行周期,潮水退去,任何一个明显缺陷都会被无限放大,甚至可能引发超跌。华润城3,3月成交了一套中楼层89平2房,总价1050万,单价11.8万/平。同是华润城3,150平3房成交单价14.9万/平,单价一平相差3万。相比高峰时期,3房户型价格虽然也大幅下滑,但整体比2房更抗跌。不只是华润城3的2房,观海台2房、半岛城邦2房,和同小区的3房、4房户型的价差在拉大。后海观海台,86平2房,成交单价10.84万/平。同小区3房,成交单价12.07万/平。2房和3房,一平相差近2万。蛇口半岛城邦3,87平2房,成交单价18.97万/平。169平4房户型,成交单价26.75万/平。同小区,2房和4房,一平惊人相差8万!上述案例说明一个铁律:2房房价惨跌,正被市场抛弃!既然看到市场这种变化,我们该怎么办呢?楼兔子有几点研判:1,在7090放开的背景下,未来一定是奢阔型和刚需型分道扬镳。89平两房的衰败,必定和143平四房一样,大势向下,很难再扭转。2,市场上升期,鸡犬升天。市场调整期,缺陷被无限放大,甚至还会继续超跌。对这种超跌的2房户型,大家要习惯但不能被它带沟里。毕竟,它的问题,只是它的问题,历史债,终究要还。3,大家要积极拥抱新网红,尤其是有新故事、配套成熟、户型实用的新网红,这是市场的选择,就好比炒股一样,新热点终究会有一波行情,海纳公馆有这个潜力。这是时代的选择,在房住不炒的时代,尤其是房价很难再暴涨的时代,更强调居住价值,综合性价比更高、户型更实用的产品将迎来专属行情。
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