【房企盘点】大浪淘沙,粤派房企在渝发展分化明显
克而瑞房价重庆2019/01/28 23:18
重庆，作为四大直辖市之一，正处于蓬勃发展期，众多房企瞄准重庆发展潜力，纷纷入渝，开始企业落地和城市深耕。
目前在重庆房地产行业里，除本土“渝派”外，“粤派”、“海派”、“京派”、“闽系”等房企已有较高市场占有率，城市房企格局分化明显。
本次房企分析，克而瑞将目光瞄准“粤派”房企。2018年，重庆主城商品房市场总成交金额达3573.96亿元，其中“粤派”房企共计成交金额超1000亿元，市场占有率超过30%。
在城市房企集中度不断提升的背景下，哪些“粤派”房企是业绩主力贡献方，哪些处于“吊车尾”位置，哪些潜力明显？克而瑞将从企业进驻时间、业绩状况、货储状况等多方面进行剖析。
粤派房企持续进入
助推城市发展
截止目前，重庆主城市场已有17家粤派房企入驻。近3年，得益于主城市场向好，碧桂园、金地、合景泰富等房企纷纷进入主城，花样年等房企积极关注招拍挂市场，试图机会进入。
-粤派房企进入重庆主城时间-
从房企城市进入时间看，位列房企排行榜前20的房企，多在10年前便进入重庆市场，开启城市布局，逐步实现城市深耕，其中保利、恒大、万科等更是持续多年在重庆房企销售榜上位列前十，业绩斐然。
近三年，在政策收紧的背景下，重庆市场政策宽松，成为房企抢驻高地。粤派房企中，碧桂园、金地、合景泰富等纷纷进入主城，以招拍挂、收并购等多种形式实现项目落地，开启城市深耕。
目前，粤派房企中，宝能、星河湾、越秀等对重庆市场还处于观望状态，花样年在2017年曾参拍主城土地，但未有拿地行为。
粤派房企业绩可观
梯队划分明显
入渝超10年房企
粤派房企中，入渝已超过10年的房企，以万科、恒大为首，在市场深耕多年，深入城市热点区域与潜力板块，项目布局广泛，业绩持续攀升，突破200亿大关。
在粤派房企中，保利发展状况亦可圈可点。17、18年通过招拍挂和企业合作方式等方式积极补仓，2018年，企业销售金额达157.33亿元，环比上涨49.55%，随着企业后续货储释放，业绩持续上涨是大概率事件。
入渝10年，奥园、雅居乐等企业销售额在50亿以下，与级房企相比，业绩表现平平，且因企业在投资端表现乏力，后续业绩增长空间压缩明显。
近三年入渝房企
值得一提的是碧桂园，2016年，企业通过招拍挂拿嘉州核心地块，进入重庆主城，开始城市拓张，在随后的2年里，企业招拍挂、收并购和股权合作多线并行，积极增储，截止2018年，企业多个项目面市，一举实现122.8亿的销售额，位列主城房企销售榜10。
2017年，金地进入主城市场，通过招拍挂、收并购等方式开启城市多区布局，2018年，销售额已达32.2亿元，随着待售项目的面市和在售项目的持续发力，后续企业业绩上涨空间明显。
典型房企货储充足
周转率分阶明显
在城市布局上，粤派房企注重规模化，在重庆，多数粤派房企延续了这一派系特征。根据克而瑞监测，截止2018年12月，在重庆企业货值储备在200万方以上的粤派房企总计5家。
其中恒大以865.9万方库存遥遥领先。万科以377.6万方的库存紧随其后，目前企业周转率达0.39，整体去化速度较快，后续或有较高增储需求。
值得关注的是中海，目前企业可售货储共计212.8万方，但企业周转率仅有0.18，周转率处于低位，后期资金回笼压力明显。
由独立操盘向合作转变
刚改产品实现口碑升级
粤派房企多资金雄厚，在项目打造上，多以独立操盘为主，但随着城市竞争格局变化，竞争压力加剧，部分企业从独立操盘向联合开发转变。
在粤派房企中，碧桂园可谓“合作之王”。在主城市场，碧桂园与保利、东原、金科、旭辉、金茂、融创等开发商均有合作项目，以合作的形式实现城市快速拓张，完成规模布局。
在产品打造方面，粤派房企也有规律可循，主打中高端产品，锁定刚改、改善人群。
从产品设计中可知，以小三房、三房为主的紧凑型刚改产品是目前粤派房企主攻方向，而为提高产品的“性价比”，多数企业更是积极打造精装产品，将产品溢价更多赋值于“精装房”，实现利润和口碑的双向提升。
市场竞争激烈
部分房企面临淘汰风险
目前粤派房企在渝货储充足，随着新进企业拿地项目陆续面市，深耕企业持续发力，2019年粤派房企市场占有率或将继续提升。
大浪淘沙，粤派房企中，入渝超过10年的房企已有明显梯队划分，随着企业积极增储，并根据市场变化调整战略，强者恒强；而在投资端表现乏力，仅依靠“老项目”实现资金回笼的企业，或面临市场淘汰的风险。
对于近三年新入渝房企而言，在积极增储的背景下，后续业绩上涨、行业影响力扩大，都将是大概率事件。
未来已来，粤派房企将进行怎样的洗牌，我们拭目以待。
点击阅**原文
