一位重庆土著眼里的重庆：观音桥很偏，解放碑很远

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重庆令人感到迷惑的一点就是距离。

明明就在江对面，你要走10公里才能到；

明明直线距离只有5公里，可是当你穿过一条隧道以后，感觉过了半个世纪。

即使没有山河阻隔，重庆的主城也太大了。重庆二环相当于北京七环。

重庆是多中心、组团式的城市结构，是不得已的。

重庆好几个区都是上百万的人口，相当于一个中型城市。每一个中型城市都有中心，配套完善，生活圈子固定。

所以，当许多人把观音桥、解放碑作为重庆中心的时候，一个朋友说：我倒觉得「观音桥很偏，解放碑很远」，我已经两年没有去过解放碑了！

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在重庆，说一个地方很偏，「鸟不拉屎的地方」，一定要慎重，贬低别人的财产，如杀人之父母，有血海深仇似的：

你的房子才偏，你全家的房子都偏！

这是重庆房产论坛上的地域之争这么激烈的原因之一。

西永不懂茶园的黑夜，中央公园不明白渝中的网红。

因此，「观音桥很偏，解放碑很远」不无道理。

山河阻隔，每个区域生活配套又很完善，人们都有自己的生活范围，如果每个人都站在自身的角度说话，观音桥、解放碑对某些人确实是感觉比较偏远了。

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如果都认同解放碑或者观音桥为，重庆人都应该往里面靠一靠，这两个地方的房价会比现在的高一倍。

事实上，重庆人不追星，各板块的房价表现得很平。

到处都有中心，重庆人买房不嫌远，是因为对他们来说，这个地方根本就不远。

连《重庆市城市提升行动计划》都提出：要减少穿山、过江、跨区域、跨组团交通。

大家都待在附近不要乱动。

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比如空港新城，对嘉陵江以南居住的人来说很远，但对两路的人来说，这个地方就在家门口。

上次说两路，提到两路人们有很深的地域观点，恋土情节，一般不会到其他区域买房。

两路，渝北区府所在地，重庆江北机场近在咫尺，临空经济区打造得正热火朝天。两路城区却是老房子比较多，两路人要改善自己的居住环境可以向西到中央公园，也可以向北到空港。

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不只是两路老城，空港本身的居住需求也很旺盛。

目前，空港常住人口有30万人。都说重庆住宅土地供应量大，但空港的特点是工业用地多，产业比较多，住宅用地倒是相对稀缺的。

这就是为什么你觉得很偏的地方，许多空港的项目却卖得比较好的原因。

但是这些项目里面，却缺少一种能体现临空经济区产业地位的高端品质项目。

由金科和禹洲地产联合开发的朗廷雅筑就是这种高品质项目的代表。

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这个项目称之为高品质项目，有以下原因：

■容积率比较低

大部分组团的容积率都在2.0以下，尤其是纯住宅组团容积率只有1.5，低容积率能提供更多的内部空间。产品以洋房为主，配以少量小高层。作为洋房专家的金科，在此项目上体现了金科建造洋房产品20多年的功力。

■她属于金科的博翠系

博翠系是金科旗下中高端产品系列。她从美学体验和用户体验两个角度，为现代东方人居做出明确定义；以“四大核心”、“五大体系”为纲，以“美好生活的100个细节”为目的，系统梳理了东方人居生活的十八大系统场景。

博翠系是标准化的产品，不会因为价格而降低标准，仅仅以此项目的一个入口为例：

户型自不必说，给我留下深刻印象的是项目景观和人性化设置。

在室内，就利用架空层设计了包裹之家、儿童游戏场、室内棋牌室等设施。

在室外，项目结合各地块特点，设计了逐水、游山、踏石、入林四大主题，赋予生活予诗意，栖居山水之间，体现了东方园林之美。

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除此之外，作为一个改善项目，朗廷雅筑的配套也是十分完善的。

项目所在空港商圈2017年被市政府纳入18个城市核心商圈之中，有近200万方的商业配套，项目自身也有16万方的商业配套。而距离轻轨3号线莲花站也只有大约500米的距离，随着10号线的投入运营，在建的9号线和14号线，三横四纵交通网络已经成型。

在公园配套上，涵盖七大公园，包括观音公园、沐仙湖湿地公园、全民健身中心、鹿山公园、仙桃公园、黄山公园和向阳公园。

在**配套上，空港经济圈已经引入******、农业园区****、玫瑰城****、回兴**、黄炎培**、南方翻译学院等。

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可能有少部分人认为对面的空港乐园公租房会是项目的不利因素之一。

需要注意的是，公租房对提高区域人气和活力有很大作用，有了人气，商业配套才容易做活。比如：大竹林板块的康庄美地公租房、汽博附近的民心佳园公租房，不但没有拉低周围高端住宅区的地段价值，反而首先激活片区从无配套到有配套、由生到熟的催化剂。

目前空港乐园已经形成10万人的大社区，对项目所在片区的尽快成熟形成利好,随着片区开发节奏的迅速推进，到2020年，空港常驻人口或将达到50万人。

如果你还半信半疑，正好我看到了下面政府的拍地公告：

图片来自铭腾机构

近期同一天公示两江新区水土相邻的两块地，同样的容积率1.5，距离思源公租房最近的起拍价4287元每平米，而稍远的那块地起拍价才4057元每平米。

在政府的评估体系中，公租房不但不是利空，还提升土地的价值。

所以，公租房对朗廷雅筑不能算一个值得吐槽的地方。

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项目所在的地块不是一大块整体，而是被分割成如同人的8块腹肌的那样的小地块。

这也是当前土地出让的趋势，政府在规划中提到“落实小街区规制，通过用地功能细分、加密次支路网等方式，划小土地出让单元”。

分割成小地块形成小而美的街区的目的是缓解交通压力，当然可能引起部分客户对道路噪声的担忧。但正是考虑到这一因素，金科设计团队在研发本项目产品之初，就将项目由普通玻璃做成的是双层中空玻璃，它比普通玻璃的噪声水平降低30-40分贝（每减少6分贝噪声能量下降一倍）。

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空港是重庆临空经济区的重要组成部分，它在重庆楼市中的版块价值往往被忽视，因为要直面中央公园这个网红的竞争。

其实，空港也应该是网红，重庆正打造对外开放的高地，而空港依靠T3国际机场，是重庆连接世界的站，未来有成为新网红的能力。

中央公园的住宅首先开发，目前并没有什么产业；而空港首先以产业为龙头，目前住宅倒是稀缺的。

2017年开始，空港的土地成交量开始攀升，一年的成交量比过去四年还多119万方。

这一方面反映了开发商对空港的看好，金科、禹洲、招商、新城、首钢、中骏、美的等众多品牌相继入住。

另一方面，我们知道地价开始上涨就是从2016年底开始的，之前的低价地块供给较少，今后空港片区就很少有开发商砸盘。不像中央公园等地方，开发商前期拿地成本不一样，运营成本不一样，对外售价也相对混乱。

作为金科“博翠系”首次入驻空港的朗廷雅筑项目，12月首开的是一栋小高层和一栋洋房，估计会追求“低开高走” “小步快走”的策略，让利于购房者。首开产品为套内面积82-124平米的三房、四房，相信首开的价格对比中央公园板块的大多数楼盘都有价格优势和竞争力的。

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「你一会儿看云，一会儿看我；你看我时很远，看云时很近。」，顾城在一首诗写到。

远和近是相对的概念，对于能打动人心的项目，即使远了，心也能近。

目前的政策和行情下，投资类需求被抑制，但购房自住的刚性需求还是很旺盛的。你觉得空港远，那说明她不是你的菜。

但是在距离朗廷雅筑10公里范围内，人口、产业、城市正在共同成长，这里有着庞大的潜在置业需求。

对他们来说，观音桥很偏，解放碑很远，朗廷雅筑很近。