一个没有市中心的城市--重庆，是如何升值的？

丨微信公众号：重庆看房公社

丨兔博士微信：tuboshichongqing，加兔博士微信，免费进**/新房/二手房/地铁/婚房讨论群

中国人，上下五千年以来就重视土地，需要房屋来居住，诗圣杜浦就写过“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”(怎么才能得到千万间宽敞高大的房子，普遍地庇护天下间贫寒的**人）。

这里给大家讲一个2008年流传在重庆地产圈的段子↓↓↓

2008年，一帮温州人水陆空三路齐发，相约到重庆买房，批人坐飞机，看见了繁华的观音桥商圈，认为这是重庆的中心，值得投资，最后就在买了红旗河沟和五里店的房子，第二批人坐船到了重庆，下了朝天门，看见了热闹非凡的朝天门批发市场和人潮涌动的解放碑，认为这是重庆的中心，于是就在渝中区海客瀛洲买了房。第三批人坐长途汽车到了重庆，先看到的是杨家坪商圈，就认为这是重庆的中心，就在石桥铺和袁家岗买了房。

这只是一个流传的故事，多半也是段子手编的，但它恰恰说明了重庆，是一座没有市中心的城市。

一、曾经的历史中心-解放碑

过去的重庆，是有市中心的，就是解放碑，也是现在重庆网红商圈，历史解放碑处于渝中区，一直是重庆的中心，外地人对重庆主流认知的市中心——解放碑。

二、特殊山川地形的山城

中国大部分城市地理结构都是有一个的中心的，然后城市依据这个中心，一环套一环的建设，岳云鹏的五环之歌就是对中国这种城市结构的演绎。所以地理结构决定了，重庆不能像北京，上海，成都那样，依托渝中半岛，建设一环套一环的城市结构。

三、重庆的发展-东南西北四面发展 

所以重庆同时也非常明确了自己城市发展思路。简答概括来说就是渝中区已经无法扩展，就以东西南北四周扩张。

别说外地人了，我作为一个土生土长的老重庆人，都被搞糊涂了。我们就用重庆楼市的房价来说话，2017-2018年上半年，重庆每个版块房价，特别是二手房几乎都经历过非常大的涨幅，这里面最北到了北碚蔡家板块，最南现在到了巴南和鹿角，最西到了大学城和璧山，最东到了茶园和长生。但新房价格相对平稳，需要说明的是重庆新房限价一直非常严格，所以主要涨幅体现在了二手房上。

四、渝中还是那个中心，但是重庆已经处处是中心

基本上每个区都有自己的一个商业中心地带。比如渝中区有解放碑，江北区有观音桥，南岸区有南坪，九龙坡区有杨家坪，沙坪坝区有三峡广场……重庆和许多城市不同，一般我们到一个新的城市，我们一般会问，最繁华的地方在哪里。但是在重庆，没有办法直接回答你。因为在重庆，各个区域都有它的商圈，都是它的核心区域。

五、轨道交通未来超越日本东京   

重庆的轨道交通规划恰恰是去中心的一个体现，由于没有真正意义上的市中心，重庆的轨道多而广。

东京是全亚洲与日本有地下铁路线开通的城市（1927年12月，今东京Metro银座线“上野站～浅草站”段通车）。目前共有12条路线，每日平均运量将近800万人次，发达程度居世界前五名。看看重庆的规划，未来必将超越日本东京，成为世界地轨道交通最发达城市之一。

六、重庆中央商务区（CBD）眼花缭乱   

作为重庆中央商务区（CBD）在解放碑——江北嘴——弹子石构成的“金三角 ”地区。主要由解放碑中央商贸区（极核）、江北嘴中央商务区（极核）和弹子石中央商住区（核缘、功能配套）构成。

解放碑CBD 是重庆人公认的真正CBD，江北嘴CBD 最近几年飞速发展的CBD，重庆的金融中心，弹子石CBD 一个被耽搁的CBD，未来的发展还有待观察作为重庆的开埠之地和近现代工业重镇，弹子石有着难以磨灭的历史记忆。弹子石和朝天门、江北城，两江三岸隔江而望，历史上是重庆通往外地水路的重要港口，是物资集散的重要水陆码头。些外国商人也纷至沓来，在这里开设洋行、贷栈等工商企业，使得弹子石逐渐地繁荣起来，成为重庆的早期工业地区。

重庆规划的三个CBD，是重庆白领上班一族工作的地方，可是重庆过去的一路向北，又发展了北区光电园财富中心等商业写字楼群，阿里巴巴和腾讯也将把自己的另一个总部落户重庆北区，结果是让我更迷糊了，重庆真的有CBD吗？

七、一个多中心的格局给重庆房价带来了什么？

1. 整体房价均衡

最直接反馈在房价上，重庆的各区房价非常均衡，没有其他城市房价一环贵过一环的情况出现，换句话说，很多中心驱动城市，无论你买哪个区，只要项目和区域内地段本身是OK的，都称不上错。

作为生活和工作的个体，最直观的感受，就是在每个区域的生活工作既可以互相协作又能独立运作。

2. **不是稀缺资源

首先，每个区域都能提供相**，医疗资源和商业配套。避免了资源过度聚积带来的租房供应不均问题。在头疼的**上，重庆的多核驱动，各区的**资源也相对平均，每个区都有自己的**。不会出现像成都那样从4万到1万**不等的水位差，重庆的**价格不会比普通房产贵多少。

3. 核心商圈资源丰富

北京、上海、成都核心商圈的房价非常贵，和普通住宅的价差巨大，出现上海商圈房十几万一平，非商圈几万一平，重庆这种没有市中心的城市，每个区都有自己的核心商圈，核心商圈周围的房价和普通住宅价差非常小。

（以上数据来源于安居客）

大家可以看见重庆著名的商圈观音桥，解放碑的二手房价，也就是均价14000元/平左右，而重庆整体的二手房均价13000元/平左右，只有1000元/平左右的价差。

（以上数据来源于安居客）

我们对比看一下邻居成都核心商圈二手房均价和成都市均价对比，春熙路周围算上老破小的二手房均价在22000元/平左右，而成都二手房均价在14000元/平左右，有高达8000元/平左右的价差。

（以上数据来源于安居客）

八、重庆地产真正进入投资博弈时代

未来5-10年，必将是城市分化，城市两极化发展的高峰期，一线城市人口缓慢增长、经济平稳发展，二线城市，特别是强二线的重庆，人口增长、人才引进，经济稳定向上发展，而三线及以下城市会随着人口萎缩、经济滑坡。

我国经济发展不能只靠北上深广，更需要大量的国家中心城市和二线城市带领相应城市群协调发展，然而，国内城市等级化的行政管理体系决定了城市群中的核心城市始终会具备更加优越的收入、医疗、**和商业环境，竞争优势得天独厚，从而从周边低等级城市持续吸引更多的人口迁入，强者恒强，大者恒大，形成良性循环。

因此，房产价值投资的核心就是城市的投资，房产的预期就是城市未来发展的预期。时至目前，重庆的房价在经历板块轮动拉伸后又一次进入平稳盘整期。重庆只要基本面长期是发展的，房价终究会保持价值。我们要避免过分的炒作重庆的房价，让重庆这个准一线城市健康发展，最后所有在重庆的买房人能共享这座城市的发展红利。

九、新一线城市群—成渝经济带

做为西部潜力的核心城市，重庆单一发展是不可取的，需要联合成都协同发展，川渝不分家，成渝城市群位于成渝地区，是西部大开发的重要平台，是长江经济带的战略支撑，也是国家推进新型城镇化的重要示范区。世界上，著名的经济体都不是单一存在的，美国东北部城市群的纽约、五大湖城市群的芝加哥、多伦多，日本太平洋沿岸城市群的东京、大阪，欧洲西北部城市群的巴黎、阿姆斯特丹等。所以，中国目前最有希望率先成为梯队的城市群长三角、珠三角、京津冀，也都概莫例外。

未来最有希望跻身新一线城市群，就是成渝城市群。

作为中国西部最有希望进击的城市群，成渝城市群自2016年4月国务院批复其发展规划以来，就被外界给予厚望。重庆有望与成都一道“冲刺”世界城市，并共同肩负着把成渝城市群带向城市群的历史使命。

故乡眼中的娇子，不该是城市的游子

爱上一个人，恋上一座城，重庆是一种能让你爱上她的城市，小编生于这座城市，除外漂泊，经历了上海的繁华，杭州的精巧，广州的奋斗，最终选择回到了故乡-重庆，落叶归根，也将这座城市找到最后的归属。

随着城市的发展，重庆的房价增速应该等同于城市GDP增速，城市价值升级就是重庆人的资本升级。