重庆楼市调控又一棒 **在税！如何解**？

今天上午，网传一份由重庆市三部门联合下发的文件(渝财规〔2018〕4号 )，对房地产开发经营业务计税毛利率、土地增值税预征率、购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等政策作出调整。

经新浪乐居跟相关部门核实，此文件内容为真。

此件可以认为是重庆6.28楼市调控的进一步加强。本号解**如下(仅供参考）：

一、自2018年7月1日起，对在主城区（含主城开发区）从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。

解**：销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率是什么意思？开发商采取预售的，并不知道整个项目完成后的盈利多少，当期交企业所得税（盈利的25%）交多少合适？政府就先规定按15％毛利交税吧。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定：

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

重庆这次从15％提升到20%，开发商就得多交税，增加了先期支出，对资金不足的开发商不利。

当然，你说增加开发商成本，然后价格怎么样怎么样，这是你说的。其实这只是预收，后期开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。如果实际毛利没这么高，应该从本项目或其他项目抵扣。

从另外一个角度来看，税务部门认为现在开发商毛利提升了，才有税的提升。

二、自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。

解**：非普住宅、商业、车库土地增值税预征率也提高了，没有什么说的。

三、自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。

解**：对投资性房地产房产税不就低征收了，我的理解不是针对重庆试点的个人的房产税，而是一直都有的那个公司持有房产税。

四、自2018年7月1日起，对个人购买家庭或第二套住房的契税、个人转让家庭生活用房（住房）的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。

解**：以前各区房交所系统查询个人的住房只显示此人在本区的房屋持有情况，理论上你在每个区买一套房都可以享受到契税和个税税收优惠。

现在各区应该联网了，整个大重庆家庭住房套数都在认定范围内，本来是个漏洞，加强税收征管，现在漏洞补上了。

契税（买方）：面积<90㎡，首套房和二套房按照1%征收，三套及以上按照3%征收；

面积>90㎡，首套房按照1.5%征收，二套房按照2%征收，三套及以上按照3%征收；

面积=90㎡，各区域按照自身规定执行。

个税（卖方）：住房免个税；第二套始，个税交1%成交金额。

按照惯例，二手房交易中，卖家尽收（净收） 卖房的一般不会只一套房，个税和契税会加在买家身上，提高买房成本。

五、自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。

解**：“重庆市主城区个人首次购房按揭财政补助政策”于2008年开始执行，享受首次购房按揭财政补助的对象是2008年12月1日至2022年12月31日（签订正式购房合同为准），在渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、巴南区、渝北区、两江新区缴纳个人所得税，并在上述区域以按揭方式购买属其住房的购房产权人。产权人是指申请享受补助住房的所有产权人（以产权证记载为准），该住房所有产权人都要符合“住房”的条件该套住房才可以享受补助。

具体补助方式采取按年计算，即从产权人购买住房并支付按揭本息的首月起算连续12个月止为一个补助年度，以后的补助年度以此连续类推。在补助年度内，以产权人在主城区实际缴纳的个人所得税的40%为基础，高于同期为所购住房支付按揭本息的，按支付的按揭本息额度给予补助；低于的，按个人所得税40%的额度给予补助；总累计补助金额不得超过住房总价的30%。

此政策原定于2022年12月31日才到期的，根据此文件将于2018年8月1日停止执行，提前中止此退个税优惠政策。此条为重庆独有，享受此优惠的前提是你得交个税。随着个税标准的提高，和相关国家个税改革中草案中有住房按揭个税扣除条款，此条中止可以理解。

值得注意的是两年半以前的2016年1月18日　，重庆市政府办公厅发布了《关于进一步落实涉企政策促进经济平稳发展的意见》提出的举措：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%；对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征.

新政策的前三点正好回到2016年1月18日之前。

经过连续数年的过量供应，2016年初重庆市房地产库存处于高位，经过两年半的去库存努力，可不可以这样认为：重庆已结束去库存状态，去库存政策正在退出。

几个现象：几个资金紧张，濒临破产的企业（知名不具）度过难关，已经开始拍地了；几个政府被接盘的项目卖得不错；差点烂尾的项目又在挖坑开工了；许多已经烂尾的项目被一个不错的价位拍卖；闲置的土地在清理....形势一片向好，不应该再刺激，2016年初的暂时政策取消是应该的。

两年房地产形势大变，虽然措施相反，如文件所言，2016年政策的目的是“平稳健康发展”，2018年的目的还是“促进平稳健康发展” .

我们一直希望接下来是平稳、健康、发展中的重庆楼市。

本文来自于 重庆楼 微信公众号。

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