别做梦了，重庆的房子跌不了！
重庆新一线城市2017/11/30 14:24
原名：那个说《重庆楼市冰与火》的人，你的论点以上全错！
原创：浮云
来源：微信公众号 重庆新一线城市
细**《重庆楼市冰与火》。
作为一个重庆人，性格就是直爽，不像《重庆楼市冰与火》的作者某某，写一篇文章只有五点，前面三点都是做铺垫，真正要讲的话就第四点。关键是这个第四点讲的内容还
以上全错！
我就不废话了，直接开始来了哈！
No.01 ：重庆房价上涨的买房主力是外地人，错的离谱！
他在《重庆楼市冰与火》中第四条说道：
这次重庆房价上涨的买房主力是：外地人。符合楼市的逻辑。
但，咳咳……
这些外地人买完房就走了。而且也没打算再回去。
这位仁兄，麻烦你来重庆房交所看看，听听买房者的口音，反正我听到的几乎都是本地口音，很少看到外地人的身影，难道90%的外地人都会说重庆话吗？
去年一年以来在重庆买房的主力始终还是重庆人，这个无需置疑。自己去新盘踩点看看，基本上都是操着重庆话的区县大妈大叔们。而外地人仅仅在去年年底集中在北滨路、南滨路扫货，带动了重庆本地人的热情而已。在各大售楼部目测其比例大概在3-11%左右。
No.02：重庆库存太大了，已经对楼市造成了一万点伤害！错的离谱！
他在《重庆楼市冰与火》中第四条又说道：
我们需要你们来去库存。
重庆的房子为什么涨不动？因为库存太大了。
重庆的城市容积率非常高
在房价最基础的逻辑里，超大库存量已经对房价形成了一万点伤害。
这个哥们好有意思哟！随便找了一张重庆容积率的板块-渝中半岛，就给重庆的库存盖棺定论了。
在我看来，这种论调其实不够系统全面，是站不住脚的。虽然我不能完全的反驳你，但是也可以拿出一个数据说话，至少比你这种没有数据，直接贴一张照片更有说服力：
存销比。我们定义：去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。
这是易居研究院在2017年7月份出的相关报告，报告显示：80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月的水平。
经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，重庆的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小，仅为7个月，而成都是13个月。从这份报告上看，7月的重庆是亟需供地和补库存的城市。而今年2月，多个媒体报道过一文《重庆楼市供需回暖，住宅库存去化周期仅3.6个月》，相信不少朋友有印象。
从这一份大数据上说，重庆敢于在今年2月份出台三无人员房产税政策，阻挡了外地人来重庆买房的脚步，是有数据上的支撑的。因为当时的重庆新房库存，就算全是供给本地人购买，也是供小于求的！根本谈不上重庆需要你来去库存一说。
反观隔壁城市成都，才是整天各种宣传人才政策，各种夸自己城市好，其实就是为了吸引大家去帮助成都去库存。他们的落户天府新区的政策真的很松：直接是不需要社保和工作证明的。那为什么成都的人才落户这么火爆呢？相比往年来说人更多：
这还与今年3月成都出台的升级版“限购新政”有关！新政要求在所有限购区域，购房者必须具有本区域户籍或在本区域稳定就业并连续缴纳社会保险24个月以上。
所以成都一限一松之间，果然把外地人的神经调动起来了。中国人从来都是买稀缺性的东西，你不限反而没有人关注。
而重庆，不争朝夕！
No.03：把大重庆3000万人口当做主城区850万人口的分母进行分析。错的离谱！
他在《重庆楼市冰与火》中第四条还说道：
重庆统计年鉴2016的数据
从左到右依次是年份-户数-人口数
从以上这两张图可以看出，重庆的人口近几年的变化并不大，大量的人口涌入是不存在的。2010年到2015年间，人口数量除去自然增长外，其实是净流出的。
主城区对于外来人口的吸引能力实在是有限。
这个作者这一次是错得离谱！把大重庆3000万人口当做主城区850万人口的分母进行分析。
2016年重庆主城 常住人口850万人。根据重庆移动发布的《2016人口流动与五大功能区发展分析报告》显示，重庆2016年期间新流出人口为67万，新流入人口97万，如此一来，2016年期间净流入人口30万。如果算上其它电信运营商的数据，去年重庆人口净流入的数据还不止这个数。
其实，重庆的人才吸引力正在逐步加强。
（来源：财经）
这一份数据是财经记者整理的。该媒体称2016年，有11个城市的人口净增量超过了10万，其中人口增量的五个城市是广州、深圳、重庆、长沙和杭州。
我还特别的把重庆标红，生怕你看不到！
其实财经也把重庆按照3048万人口作为分母进行计算，也是错的！
就算我们只算外地人31.88万的流入：其实外地人来重庆大都是在重庆主城区落户，基本上可以排除重庆区县。那么分母以850万计算，人口姑且只算外来的31.88万，重庆主城区吸引外地人的增长率应该是3.75%。
这样算来，重庆吸引外来人口的增长率也仅仅次于深圳和广州，排在第三位！
再补一刀！这还没有计算重庆对自己区县2200万人的人口吸引数量，因为是市内流动，所以没有统计！
再来一刀！重庆米字型的高铁网建成之后，直接虹吸川东川南5000万人，还有贵州、湖南、湖北、陕西等地的广大人口。这才是重庆作为中心城市的意义所在！
而近期，《重庆市人口发展规划（20162030年）》（下简称《规划》）发布，《规划》称，重庆人口将持续增长，到2020年，重庆常住人口将达到3200万人左右，户籍人口达到3450万人左右。2030年常住人口和户籍人口分别达到3600万人左右。
No.04：重庆产业单一，传统产业比重较大。我有话说！
重庆的产业构成中，传统制造业比重较大，像电子制造、汽车制造等。第三产业比重较小，比较有名的互联网公司只有万年历和猪八戒两家，其余的类似腾讯、爱奇艺等大公司，其实都只有一些不痛不痒的业务放在了重庆，马马虎虎。在互联网为主导的大环境下，重庆在这方面实在是没有任何优势。
传统产业比重较大，第三产业比重较小，新兴产业没有任何优势。这种产业构成就导致了重庆对于外来人口的吸引力极低。
我们必须得承认重庆的传统产业比重较大，但是没办法啊！当年做陪都的时候的制造业能搬的都搬过来了，你要我一下子关掉，怎么可能啊！
现在重庆的第三产业比重虽然较小，但是相比以前，已经有了很大的提高，高科技产业上面重庆大块干上，VR项目也是极为出色，和成都互联网产业也是各有千秋！
这是2016年重庆产业分固定资产投资及其增长速度。重庆增长比重的恰恰不是产业，也不是第二产业，反而是第三产业占比64.1%。我们可以看到重庆对第三产业的发展，其实是极为重视的。
未来的五年内，重庆的三产将飞跃发展！
我的结语。
那个说《重庆楼市冰与火》的人，你的论点漏洞百出！根本就站不住脚，怎么可能得出这种荒唐的结论：
重庆这个城市非常有意思，房价多年都稳定在一个水平。不出意外的话，未来上涨的可能性也不会太大。
关键是居然还有人信这种无数据的文章！而我只能说：你的那些观点
以上全错！
别做梦了，重庆的房子跌不了！
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