持续的宏观调控下 国有大行房地产贷款全面收紧
房天下综合整理2012/04/17 13:49
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持续的宏观调控环境下，商业银行房地产贷款及地方融资平台贷款情况几何？
伴随上市银行年报陆续出炉，截至2011年末，中、农、工、建、交五大行的地方融资平台贷款余额，总计为2.12万亿元；同时，五大行房地产类贷款则全面收紧，增速放缓。
“今年的房地产政策仍要高度关注房地产行业风险及开发企业资金链状况。”一位国有大行总行相关负责人对《财经日报》记者如是说。
压缩房地产贷款
鉴于房地产市场形势，国有大行纷纷压缩房地产贷款规模。
建行年报显示，去年该行房地产开发类贷款增长放缓，新增额为近五年。2011年末，建行房地产开发类贷款余额4191.6亿元，增幅仅0.16%，远低于公司类贷款11.8%的增速；较上年增加6.5亿元，新增额为最近五年来。
工行和农行房地产贷款则有所下降。截至2011年年末，工行房地产贷款减少73.06亿元，下降1.4%，主要是其根据房地产市场形势变化，主动压降房地产贷款规模；农行法人房地产贷款余额3743.79亿元，较上年末减少452.59亿元，不良贷款余额及不良率均有所下降。
同时，2011年中行开发贷款和土地储备贷款余额共计2520亿元，占总贷款余额的3.97%。其中，开发贷款的不良率为0.78%。
对于房地产贷款资产质量，工行行长杨凯生表示，2011年末，工行房地产开发贷款的不良率是0.82%，比2010年有所降低，个人住房贷款不良率为0.35%，也低于2010年年末。因此，他强调房地产贷款的质量目前是稳定的。
截至2011年末，农行不良贷款余额下降的行业即为房地产业，不良贷款的余额61.61亿元，比2010年末下降34.36亿元，不良贷款率从1.77%下降到1.24%。
而房地产市场调控也使个人住房的贷款受到影响。工行个人住房贷款增加864.69亿元，增长7.9%，占个人贷款的59.1%，比上年末下降了7.6个百分点。农行去年末个人住房贷款余额为8915.02亿元，较上年末增加1669.10亿元，增长23%，占个人贷款比例也从上年末的63.3%下降到62.3%。
五大行平台贷余额逾2万亿元
截至2011年末，中、农、工、建、交五大行地方融资平台贷款的余额分别为6800亿元、3997亿元、3949亿元、4298亿元及2158亿元，合计2.12万亿元。同时，国有大行高层均公开表态，平台贷风险可控。
以交行为例，目前该行地方融资平台贷款的不良率为0.34%，低于全行0.86%的不良贷款率水平。2012年还款部分已落实，未来产生损失的可能性较小。
同时，在农行3997亿元地方融资平台的贷款中，目前有95%为现金流全覆盖，剩下5%由地方政府财政兜底，截至去年底的平台贷不良率为1.45%，低于农行整体不良贷款率1.55%，而去年底有1400亿元地方融资平台贷款到期，其中真正的为10亿元。
中行方面则透露，2011年该行地方融资平台贷款的余额为3949亿元，占全行总贷款的6.23%，同比下降1.18个百分点。2011年末，建行平台贷款余额为4297.64亿元，其中现金流全覆盖类占比达到85.69%，贷款余额较上年减少1121.6亿元；该行已经上收平台贷款审批权限至总行。
首套房贷利率逐渐释放出定向宽松的信号。针对日前关于北京各大银行放松首套房贷利率的消息，记者近日采访发现，北京部分银行确已将首套房贷利率放宽至8.5折，只是尚未进入全面执行阶段。而在售楼盘方面有不少项目已经打出8.5-9.5折的不同优惠标准。
8.5折优惠利率尚未落实
“上周刚刚下发的通知，首套房贷利率可以打8.5折，但对购房人的学历、工作、收入等情况要进行综合评分，我现在不能保证一定能贷下来”。中国银行北京某支行一位负责个人贷款业务的工作人员告诉记者。该人士表示，由于是刚刚下达的消息，目前还没有真正执行的案例，普遍执行的仍是基准利率。
从去年2月开始，在二套房贷利率普遍上调至1.1倍之后，北京各大银行对首套房贷也取消了利率优惠，并开始执行基准利率上浮10%或者更高的放贷标准。今年春节之后，首套房贷款利率从1.1倍恢复到基准利率。
农银北京某支行相关人士表示，目前该行对个人住房贷款均实行基准利率，对于资质较好的个人可执行9.5折，“但门槛一般比较高，对工作单位、收入等均有考核，一般情况下满足条件比较少。”该人士告诉记者，目前确实听说部分银行放宽至8.5折，但具体是哪家并不清楚。“国家并不鼓励开发贷款，但对个人住房贷款尤其是首套房贷款，还是很放开的，但去年下半年以来按揭贷款数量并不多。”中国工商银行总行则表示，目前对所有购房者均实行基准利率。（来源： 财经日报）
作为十二五承上启下关键的2012年，促进房价合理回归、让普通居民“住有其所”仍是中央调控所追求的目标。2012两会期间，温家宝总理在答记者问时称一些地方房价还远远没有回到合理价位，再次奠定了今年房地产调控政策的主基调。在“回归合理房价”政策支持和舆论呼吁下，购房者置业信心回归。在此背景下，3月百城购房者俱乐部相继成立并积极展开行动：截止3月26日，58城购房者俱乐部看房团超7万购房者走进3000诚信楼盘；联合2000家房企为购房者提供总额高达100亿的置业优惠；各地房协、消协、权威媒体等516家单位联合倡议“诚信月”行动，万科、保利等1129家知名品牌开发企业响应“诚信六条”，全行业服务全面升级。
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首套房贷重现8.5折 合理微调不代表调控放松
上海，2012年3月22日上海市中心二手房随大市普降3月22日，行人从上海市江苏路上一处二手房中介店前走过。
近日，不少城市传来首套房贷利率可优惠至8.5折的消息，这在让一些准备购房的人感到惊喜的同时，也让一些人开始担心，政策的不断微调会否刺激房价反弹？有专家就此认为，目前我国房地产市场总体仍供大于求，部分刚需的释放还不足以推动价格上涨，但抑制投机的调控政策决不能放松，以促使房价继续回归合理价位。
减轻刚需购房压力
对于首套房购买者来说，近期部分银行对首套房贷进行优惠打折的消息可谓是个大利好。据房天下近日针对北京、上海、广州、苏州、杭州、天津、珠海等30个城市重点银行首套房贷利率的调查，近九成银行已回归基准利率，沪津穗部分银行重返8.5折。
记者就此采访了济南一些银行和地产销售公司，发现济南的首套房贷也出现了“松动”，银行大多表示可以打破基准利率，可降至9折，但8.5折的优惠还没有接到通知。
早在两会期间，中国人民银行副行长刘士余就表示，在各家银行自主定价的基础上，鼓励其在基准利率和首套房贷款优惠利率的下限（即八五折）之间，根据借款人的财务状况权衡定价。本月12日住房城乡建设部等七部门发布的名为《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告也明确表示，将支持居民家庭购买首套普通自住房，保持首套住房贷款政策的稳定性。
一些业内人士认为，贷款利率重回8.5折，一是说明国家正努力减轻刚需住房者的购房压力；另一方面也说明，银行贷款目前相对宽松。“每年上半年，银行的贷款额度都会宽松一些。”合富辉煌山东区域市场总监许传明说。
据了解，从2009年的7折优惠，到2011年底的上浮10%，购房者在房贷支出方面的成本增加很多，房贷利率的下调对减轻购房者负担将起到明显作用。据测算，以首付三成总房价100万元的商品房为例，贷款20年，如果按8.5折利率，相当于房价降5.5%，每个月少还贷款436元。
对楼市成交提振有限
虽然银行开始陆续推出房贷利率优惠，但中国人民银行近日发布的《2012年第1季度储户问卷调查报告》显示，目前的购房意愿仍处于近年来的谷。一些业内人士认为，首套房贷利率优惠虽有助于提升成交量，但其意义更多在于减轻购房者负担，成交量能否有效上升还是要看地产商能不能真正把价格降到合理价位。
业内人士分析，在目前房价已有一定回落，积蓄已久的购房需求亟待释放的情况下，信贷政策向首次购房人群倾斜，有助于购房需求的释放。“8.5折的利率优惠肯定会导致需求增加，提高市场活跃程度。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说。
房天下的调查也显示了类似的结果，在“如果首套房贷利率下调，是否会加快您的购房脚步”一项中，52.17%的参与者选择了“会”。
此外，记者了解到，近期我国部分城市的成交量继续回暖。中指研究院的监测数据显示，今年第12周（3月12日至18日）40个重点监测城市中，17城市楼市周均成交量同比下降，其他城市同比均出现不同程度的增长。同比下跌的城市数量继续减少，杭州和南京等城市的涨幅甚至达到150%以上。
但许传明认为，近期的成交回升，是对部分楼盘大力度降价的回应，从济南来看，销售量较好的楼盘都是降价幅度较大的，这些楼盘普遍达到15%至20%的优惠幅度。因此利率优惠只能对成交量的上升起到辅助作用，最重要的还是要看房价能否降到消费者的心理价位。
作为十二五承上启下关键的2012年，促进房价合理回归、让普通居民“住有其所”仍是中央调控所追求的目标。2012两会期间，温家宝总理在答记者问时称一些地方房价还远远没有回到合理价位，再次奠定了今年房地产调控政策的主基调。在“回归合理房价”政策支持和舆论呼吁下，购房者置业信心回归。在此背景下，3月百城购房者俱乐部相继成立并积极展开行动：截止3月26日，58城购房者俱乐部看房团超7万购房者走进3000诚信楼盘；联合2000家房企为购房者提供总额高达100亿的置业优惠；各地房协、消协、权威媒体等516家单位联合倡议“诚信月”行动，万科、保利等1129家知名品牌开发企业响应“诚信六条”，全行业服务全面升级。
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