内地收紧银根 内房企或转境外高息发债融资
金融界网站2010/04/26 10:17
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据港媒报道，内地调控楼市措施不绝，中国证监会近日表示，将收紧房地产企业融资行为，联合国土资源部加强对房地产企业融资申请的审批。业内人士指出，内地闩水喉，将促使部分内房股转向境外融资，同时部分规模较细的企业，或将卖盘，为窥视内地房地产商机的外资，提供一个“执平货”的机会。
据悉，中证监当前正在审核59家房地产公司的融资申请，并将其中41家房地产企业融资申请送交国土部征求意见，国土部将针对企业是否存在违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等几方面问题予以审查，并据此出具是否支持融资的意见。
中小房企恐现资金压力
房地产业内人士分析，国务院已明确要求，存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门亦暂停批准其上市、再融资和重大资产重组，未来房地产企业在内地进行直接融资料将更难，一些中小房地产企业资金压力或在下半年显现，在2008年没有兑现的房地产企业集成潮或在未来一两年出现，为窥视内地房地产长远商机的外资，提供一个“执平货”的机会。
内地闩水喉势掀集成潮
中证监公布的数据显示，当前境内上市的房地产公司共79家。据不完全统计，去年67家房地产上市公司累计实现净利润300亿元，但是举债总额却超过5,100亿元，近一半上市房企资产负债率在70％以上。近期中央出台一系列调控新政，令内地房地产市场前景不明，随着银行收紧水喉，不少房地产商资金压力料将很快重现，房地产企业又一轮融资热潮将到来。
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不过有关部门已明确收紧房地产企业直接融资的闸门。中证监有关部门负责人表示，对于房地产企业的融资申请，证监会要求保荐机构和律师就企业执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》出具核查意见，在审核中，重点关注募集资金投资项目的用地已经“四证”齐全(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，募集资金仅限于项目开发。
中证监表示，当前正在审核59家房地产公司的融资申请，其中再融资48家，余下11家为首次IPO。至今中证监已将41家企业的融资申请送交国土部。当前国土部对25家企业进行了初审，并将于近日把正式审核意见反馈给中证监。中证监将结合该意见，进一步审核房地产企业融资是否符合发行条件。
或转境外高息发债融资
内地房地产企业境外融资的热潮也在近期高涨起来，恒大、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家开发商均以付出高息在境外发债筹措资金。有统计显示，未来一段时间内地房地产企业在境外发行的高息债将高达25亿美元左右，折合人民币约为170亿元。
摩根大通中国区董事总经理龚方雄表示，如果考虑到人民币，当前开发商境外融资的成本可能比境内低。境内的信托融资利率通常在13-15％左右，但是境外即便是高息融资的成本也不过在12至13％，而上市公司以短债形式融资，成本更低至5-6％。他还表示，拥有优质的土地储备以及良好的开发能力的公司，更容易获得境外投资者的青睐。
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限制房企融资或许还有后招
证监会近日宣布，将联合国土资源部，加强对房地产企业融资的监管。这是国务院接连部署楼市调控新政以来，相关监管层首次明确宣布采取审慎限制房企融资的切实措施。
证监会联合国土资源部率先对上市公司的股权融资进行监管，也许只是限制房企融资的步，因为好的监管，一定不会只是管住少数管理相对规范的企业，而放任数量更多、融资更不规范的其他企业。
对于任何一个企业、一个行业来说，融资都是生命线，它们的成长离不开金融支持，因而监管层一般不会轻易出台限制融资的措施。可以说，限制房企融资措施出台的目的，也只属于对不规范运作行为审慎的监管，打击式监管。还可以说，限制房企融资是楼市的高烧与部分房地产开发商过分投机而“引火烧身”的。此前对楼市最严厉的措施，不过是银行宣布提高首付门槛、大幅抬高利率，其剑锋只不过是欲消解泡沫化的投机性需求。然而，市场并不“听招呼”。很多地产开发商在2009年的疯狂楼市里大赚特赚，积累了相当的现金流。他们太有钱，就更容易疯狂，他们继续用钱抬拉地价、囤积土地。他们继续捂盘、搞假按揭，抬拉房价。他们像一些喝高了的酒鬼，他们不缺酒，缺的是理智。监管层当然应该夺掉这些酒鬼们手中的酒瓶。
如果说提高住房销售信贷门槛是房产调控的一记直拳，那限制房企融资就是一记大勾拳，而此次限制和规范房企股权融资还只是大勾拳动了一根小指头。股权融资在房地产企业融资领域仅仅是非常小的一部分：目前境内上市的房地产公司79家，不到8万余家房地产公司的千分之一；2009年境内房地产上市公司通过资本市场融资仅442亿元，仅占当年房地产开发企业资金总额57128亿元的0.77%。
先出小指头的好处是能点穴，首先它能缩小打击面。此次限制和规范房企股权融资，涉及的主要只是“存在违法取得土地、土地闲置、拖欠地价款、违规调整土地用途或规划条件等问题”的企业。其次，它还有很多引而未发的后招，其威吓力胜过打击力。
真正有打击力的后招，还是银行出面。因为，对于每个房地产商、房地产项目而言，银行贷款几乎都是其主要资金来源。常规来说，项目开发资金至少70%来自银行信贷资金。因而限制房企融资诸多后招中最厉害的一招，莫过于出台直接针对开发商的贷款控制政策。时下的房地产预售制度，让地产商基本不用自己投入多少资金就能进行房地产项目开发，银行其实是的风险承担者。但如果有一天银行也不得不改变主意，略微提高一下开发商自有资金比例，大大缩短地产业的融资杠杆，请问“不差钱”的开发商们，是否受得了这结实的一拳么？
总之，楼市高烧不退，宏观调控不止。早在4月17日，国务院下发的通知中就已明确要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。也就是说，中央早已明确，不惜将限制房企融资作为抑制楼市高烧的重要手段。奉劝一些地产商，多多思量，别看错了行情，高估自己的能耐而低估政府的决心。 （据京华时报）
