房说第22期： 税是个什么鬼？为何和营业税有一腿？
房天下2016/03/29 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
当3月快要结束的时候，你想说什么？3月，你别走？4月，你好？NO！其实整个春天整个三月的气息是这样的:小李子、撩妹子、晒戒指、抢房子。。。。啥子哎？楼市爪子了，买房都要靠抢的了？成都楼市正如成都的天气一般，逐渐回暖了，虽然价格上还没有什么大的变动，但人气的确是火了。虽然楼市火，但买房时还是要保持冷静哈，几百块的衣服可以买，上百万的房子可不敢乱买，房子这重要的财产，可不容一点马虎！
近楼市又扔出一颗重磅炸弹：5月1日起，全面推开营改增试点，房地产纳入试点范围。一石激起千层浪，购房者又开始惊慌了，5月1日后买二手房是相因了还是变贵了？营改增之后，二手房要交的税更多了？专为购房者答疑解惑的房天下君连夜整理了小伙伴们关心的营改增及其他购房问题，话不多说，小板凳搬起来，开课了——
1、 税是个什么鬼？营改增，二手房交易税费是多了，还是少了呢？
房天下成都二手房答： 税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的 额征收的一个税种。
税属于价外税，计税分为一般计税方法和简易计税方法。简而言之，一般计税法就是按税率征收，而简易计税法就是按征收率征收。“根据财政部、税务总局的现行规定，企业应税服务的年应征 税销售额超过500万元标准的纳税人为一般纳税人，未超这一标准的纳税人为小规模纳税人。一般纳税人一般按一般计税方法计营改增税款，而小规模纳税人则按简易计税法计税。通知明确了二手房按5%的征收率征收 税，意味着二手房按简易计税法征收 税。”
因此，5月1日后二手房 税=[含税价格/（1+征收率）]×征收率=房款/（1+征收率）×征收率，即为：[含税价格/（1+5%）]×5%=计税房款/（1+5%）×5%。
5月1日起，成都实行营改增后，2年以上（含2年）住房上市交易的普通住宅和非普通住宅，根据规定，都属于免征，没什么变化。没满两年的全额征收 税。以100万的房子为例：
5月1日前，营业税缴纳：100×5.6%=5.6万；
5月1日后， 税缴纳：100/（1+5%）×5%=4.76万。
对比发现，省下了约8400元，说明5月1日后征收 税税费略微下降，所以购房者不用恐慌。值得注意的是，买卖二手房除了要缴纳 税，其他的契税、评估费、交易手续费等还是照常缴纳。
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2、我是外地户口，为了孩子 ，我想在成都市区 套30多平的 房，但是成都买房落户不是要90平吗？我买的这套房不足90平，要怎样落户就读呢？
房天下成都二手房答：你的情况可参考暂住入户和纳税入户方式。
暂住入户条件：成都居住证连续三年，成都社保连续三年，并且拥有人均住房面积不低于16平米的住房。
纳税入户条件：两年纳税达3万元或一年纳税达2万元，并且拥有人均住房面积不低于16平米的住房。
3、买别人的2手房,但是房产证还没下来,怎么交易？
房天下成都二手房答：没有房产证的房屋建议慎重购买，原因如下：
首先，从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因为我国规定，房产买卖以办理权属转移登记(也就是所谓的“过户”)为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的，国家不保护不过户的房产交易。
其次, 我们也建议大家不要购买这类房子，因为没有产权证将不能贷款、不能过户、也不能办理公证，所签署的协议也是无效的。
第三, 没有产权证不能办理过户的话，那么其中隐藏的风险将会很大，不过户的话房产的 权还是原业主的。例如，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产。
备注：《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
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4、没房产证,贷不了款吗?
房天下成都二手房答：是的，贷不了。因为没房产证的房子不能备案交易，合同不能备案就无法贷款，要等房产证下来才能去贷款。
5、本人在德阳有一套房，贷款已经结清了，准备在成都再 套房，首付比例按是首套房还是二套房，缴税比例？
房天下成都二手房答：算首套房。成都是 城市，根据认贷不认房原则，你这是首套房。首付比例主城区购房低首付2.5成，郊县购房低首付2成。
6、我有成都公积金，我媳妇儿德阳公积金，贷款能不能两个公积金都贷？
房天下成都二手房答：可以。成都住房公积金管理 单笔住房公积金贷款高额度为60万元。你们夫妻两人一起高贷60万。值得注意的是，成都一些楼盘不支持公积金贷款，也有支持省公积金和市公积金的区别，这需要到售楼部详细咨询。
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7、外地户口用公积金买房后又要回外地，房贷咋还？
房天下成都二手房答：公积金缴纳六个月就具备公积金贷款买房资质了，如果离省只要继续缴纳公积金，就不会影响公积金贷款，如果断缴公积金，将会面临罚息。
8、房产证已拿到土地证一直没有办下来，有啥影响吗？
房天下成都二手房答：土地证没办下来肯定是有影响的，具体如下：
1、无法知道土地是否被抵押，如果开发商将土地抵押出去，那么连同土地上的建筑物也会一并抵押，这时候开发商无力还贷的话，银行就会对土地进行拍卖。
2、购房者不注意办理土地使用权证，就无法发现自己购买的是无土地使用权的违规建筑。此时开发商或是逃之夭夭或是无力赔偿，后受损失的还是购房者。
3、不办理土地使用权证，无法进行二手房交易。
4、不办理土地使用权证，在拆迁补偿时会遭受损失。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权利。
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