成都二手房贷款计算 二手房交易评估计税首例异议复核再研究
成都商报2012/12/21 17:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（成都商报11月30日报道）交易价太低
卖不了
攀钢集团成都地产有限公司以6100元/平方米的价格出售一套房屋时，因低于系统评估价格，在办税时无法通过交易审核。
估价有异议
再研究
卖家提交了书面复核申请后，市地税局派出工作人员实地考察，在研究后 终认可了以第三方评估价计税
今年7月1日，成都二手房交易评估计税办法开始实施， 城区的每套房屋自此都有了一个官方评估价，借此堵截虚报、少报避税行为。
截至今年10月底，已核定了10893笔业务，近九成二手房报税时均一次性通过系统评估，迄今只出现了一例对评估核定结果有异议的情况。
“这例的确是特殊情况，多种因素造成房子的价格较低，报税方出示了第三方评估机构的报告，综合多项因素考虑， 后我们认可了报税价。”成都市地税局第三直属分局副局长罗仁伟说。
每平方米低了900元无法办税
2012年8月，攀钢集团成都地产有限公司出售了位于21世纪花园(小区网论坛)的一套房产。房屋建筑面积144.69平方米，位于贝双街。
买方为一位成都市民，合同成交价为6100元/平方米。
双方来到成都市房产交易 的办税大厅办税时，“成都市二手房交易评价系统”却显示：“低于系统评估价格，交易审核不能通过。”
工作人员向前来办理税务事宜的买卖双方说明了这一情况，“如果不调整申报价格，就需要提出复核申请。”
据了解，评价系统对该套房产的评估计税价为7000元/平方米，“合同成交价较系统评估价低了900元/平方米，所以无法通过。”
卖方申请复核 确实只值这么多
“地税局的计税参考价要7000元/平方米，我还是挺意外的。”卖方的工作人员郭晓明告诉成都商报记者，他一般都在攀枝花，“以前用这个价办税，都没问题的。”
于是，他准备了书面的复核申请，并于2012年8月27日提交。
记者在成都市地税局第三直属分局查看了这份复核申请，申请上写道：攀钢在2011年8月委托四川大成房地产土地评估公司（房地产评估一级资质）对这部分房产进行评估，当时的评估均价为6100元/平方米。
但这份报告于今年6月过期，于是攀钢再次委托相同公司进行评估，这一次，剩余的18套房产评估均价降为了5850元/平方米。由于每套住房的朝向、位置不同，价格也有所不同，而正在报税的这套房产，评估价为5780元/平方米。
有的低价因素与硬件无关
“我们查看了攀钢集团成都地产有限公司先前出售的几套房产的信息，的确都是以6100元/平方米进行申报的，并且他们的评估报告也是相当有说服力，于是我们派出了工作人员实地考察。”罗仁伟介绍说。
实地考察的结果与评估报告相一致，“我们查看了这18套房产，的确存在着临街、异形、面积大等问题。”罗仁伟回忆说，而且时至今日还都是清水房，“再加上面积大总价高，要求一次性付清等因素，对成交价也有一定的影响。”
而罗仁伟眼见的情况，也与评估报告内所写情况基本一致。
终，争议处置小组开会讨论了这一情况，“综合考虑了种种因素，再加上卖方先前的信用良好， 后确认了第三方评估价为计税价格。”据悉，争议处置小组是专门处理二手房评估计税机制实施后，出现的各种异议。
“前后大约一周时间，就得到了 终的回复。”郭晓明对这次的处置结果 满意，“对价格有异议，并且有正当的理由时，能被税务机关所接纳，说明这个异议处理机制很科学合理。”
回应
评估价综合42项系数而成
近九成二手房一次通过
市地税局介绍，成都 城区二手房评估价，是参考了生活文娱配套、周边污染、治安、公交线路、医院等42项系数综合评估而成的。并且在数据采集期还通过公开招标聘请了13家房地产评估机构，对 城区内近4万栋房屋进行了实地考察，“每栋楼我们会选取一套房子作为标准参数，楼内的其他房子价格将以这套房为标准进行计算，而房屋的结构、年代、采光、生活配套、物管情况、有无车位等因素都将影响到房屋的价格。”
“目前核定的1万多笔中，仅出现了这一例，在一定程度上也说明目前的评估系统是客观科学的。”罗仁伟介绍，“且计税参考价格一般会低于市场成交价。”
对系统评估价有异议怎么办？
不过，由于房屋买卖中确实可能存在一些特殊情况，地税局也制定了存量房交易计税价格争议处理机制。
如果对核定计税价格有异议，纳税人首先可以向房地产交易所在地主管地税机关提出复核申请并提供证据资料。资料包括：书面复核申请、产权证、买卖合同、第三方评估报告（需有二级以上评估资质的评估公司）、身份证复印件。
主管地税机关经核查后会出具复核结论，以此确定计税价和应纳税额。
纳税人对复核结论仍有异议，一是可委托具二级以上资质并在本地备案登记的房地产估价机构进行个案认定。 二是可通过成都市各区（市）县的物价部门价格认证 对所交易的存量住房进行计税价格认证，地税机关根据价格认证 的认证结论，确定纳税人房屋的交易计税价格。
如通过以上途径仍无法解决，纳税人可在依照税务机关核定的金额缴纳税款或提供相应的纳税担保后，依法申请 复议,对 复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。
