主题公园是房子的"赚头"还是"噱头"?
房天下2012/09/29 08:17
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
鉴于上世纪主题公园盲目开发 的大批“死亡名单”，近年主题公园开发多注重打破单一运营盈利模式，与住宅、商业形成资金与客源的连环互动，开发的各个环节更是精细把关“鸡蛋里挑骨头”，不仅主题公园活得风生水起，周边住宅也水涨船高 速度惊人，表现出可观的“赚头”。另一方面，主题公园因低价拿地、变相转卖等又屡屡难逃为房地产项目做嫁衣赏的“噱头”之嫌。到底主题公园是房子的“赚头”还是“噱头”？
主题公园之于房地产是“赚头”还是“噱头”？
近年来，由于房地产调控从紧，国内很多开发商打着建设主题公园的幌子上马项目，先低价圈地，再借建设主题公园炒热地皮， 终奔向房地产项目盈利，醉翁之意不在酒，引发各地屡屡叫停主题公园项目审批。主题公园对某些开发商而言，或许是低价拿地的“噱头”，但对购房者而言这些“噱头”是否毫无意义？
一方面，新的主题公园项目屡遭叫停，已有主题公园大浪淘沙之后，活下来的其本身及周边地产项目稀缺价值凸显。成都元旦节后出台了《关于文化创意旅游产业的规范用地管理意见》，叫停各区县不得审批开建新的主题公园项目。如此，华侨城(小区网论坛)欢乐谷这样离市区 近的主题公园更显得占天时地利而稀缺， 近推出得华侨城原岸直称是 后机会入住华侨城，均价8400元每平的相对高价，物以稀为贵也许是一大支撑。
另一方面，鉴于“噱头”之嫌，主题公园地产项目或将更能做好主题公园、商业、地产三者之间的平衡。主题公园、商业配套与房地产项目三者虽然可形成一个相对稳定的发展模式，但也意味着隐含一荣俱荣，一损俱损的风险。只有在这三环上都(小区网论坛)下足功夫，走好每一步，方能步步为“赢”。以目前国内运营“主题公园+房地产”模式的成功代表华侨城为例，主题公园运营初期，深圳东部华侨城房价与其他区域房价五年内增幅 ，环比增幅更是惊人，由此或可管窥为什么深圳华侨城周边房价贵得逆天，但还是热销的原因，也许大部分人可以抵挡主题公园本身的诱惑，却难以抵挡其周边房产 的“赚头”。
深圳东部华侨城阶段性房地产价格表
成都主题公园与房地产的“联姻”
经历了上世纪90年代的主题公园死亡恐惧症，进入21世纪，成都主题公园进入一个新的发展阶段。置信国色天乡、华侨城欢乐谷、梦幻岛、海洋馆、极地海洋 ，东、南、西、北几大各具特色的主题公园，初步形成了成都主题公园的新格局。
为什么这几大主题公园能够存活？虽然现在看到的仅是一时“风光”，是否会重蹈“乐园”覆辙还有待检验。但就这几大公园本身而言，除了产品的独特性、创新性、开发商的品牌意识，开发模式也较前期主题公园有了很大不同。“主题公园+房地产”的“联姻”开发，使得主题公园不再是孤家寡人，主题公园的开发与运营，商业配套的丰富化与适用性，房地产项目的品质与人气，三者互为支撑。通常规划了5-10年的运营周期来形成一个稳定成熟的三角互动。深圳华侨城以这种模式取得了成功，而今主题公园火爆依旧，房地产项目“赚头”惹眼，移植到成都之后是否能造就第二个华侨城？
成都华侨城“主题公园+商业+住宅”规划图（来源：房天下）
早期主题公园单一的开发运营层次，使得主题公园就如一枚鸡蛋，稍有跌撞就粉身碎骨，多数未能面市即被迫“流产”，一部分短暂热闹后难逃“早夭”。而主题公园与房地产开发、商业运营的良性互动，如欢乐谷一方面有天鹅堡、纯水岸、华侨城原岸等住宅项目环绕，另一方面有50万平方商业旗舰为依托。精细化、多层次运营虽似鸡蛋里挑骨头，却能慢工细活磨出“赚头”。
