人大财经委吴晓灵:房产税不应再扩大试点范围
财经日报2012/09/24 08:59
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让农村建设用地和宅基地进入住宅用地市场，抑制土地价格过快上升，并且给农民以财产性收入。“我个人认为，房产税不应该再扩大试点范围了。”在9月22日举行的中欧商学院第三届中国房地产业高峰论坛上，人大财经委副主任委员吴晓灵表示。
近期，随着房产税扩大试点的传闻愈演愈烈，与之相伴的争论也不断升温。房产税是否应该成为限购政策的替代方案以及房地产行业如何走出“治乱循环”的怪圈成为焦点话题。
原中国建设部总经济师兼住宅与房地产业司司长谢家瑾也认为，房产税不是限购政策的理想替代方案，中国目前不具备征收物业税的条件。
“，尽管中国在居民买房后的住房持有环节税收缺失，但在生产建设交易环节的税负相当高，第二，中国实行的土地出让制度，提前征收70年的土地出让金，已经由购房者在房价中承担了，开征物业税会产生对土地使用的重复征税。第三，物业税是财产税，中国的购房者仅仅拥有房屋 权，对房屋所在的土地只有使用权，不属于物权的范围，即使要征收物业税，也应该剔除土地的因素，只对房屋部分征税。”谢家瑾解释。
工商联房地产商会会长聂梅生则认为，两个“断层”的存在让房产税“根本无法收”。
“个断层是1998年的房改，它使很多人都有了房产。那时候房屋可能只有几万元，但现在上海、北京的房子值几百万。如果对这些房屋按照评估值而不是原值征房产税，就是要按几百万元征收。这样，就算房产税税率是0.5%或者是1%，也可能高于这些人的收入或者退休工资，能收得上来吗？”聂梅生说，“第二个断层形成在‘831大限’，2003年实行招拍挂之后，地价飞涨，像北京涨了5倍，这个断层怎么弥补，这个断层不解决，根本无法收。”
围绕房产税争议折射出调控前景仍然不甚明朗，这也让房地产开发企业饱受困扰。
朗诗集团董事长田明说：“我们的问题不是政策不变，而是政策太多变了，让我们这些做企业的人，对未来没有稳定的预期，不知道怎么做经营。所以我们只能采取中庸的做法。”
据媒体报道，财政部财政科学研究所所长贾康(微博) 近表示，房产税的目的并不是 地为了打压房价，实质上是以房产保有环节征税，形成规范的经济调节 ，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。他同时认为，房产税调节的效果不会在初期立刻明显，但从长远来看有正面效应。
谢家瑾建议，“增加供给才是釜底抽薪之策，任何与增加有效供给方向和目标相悖的房地产政策出台都应该慎之又慎。当务之急是增加用地供应，督促各地开工，加快城市配套，适当提高城市规划的容积率，提高土地利用的效率。支持群众对住房的合理需求，支持开发商的合理融资。”
而中国房地产业协会副会长朱中一主张房地产业要制定中长期发展规划，来实现结构基本合理价格基本稳定。
而吴晓灵则建议加快农村建设用地入市，“国家垄断城市住房土地供给，地方财政收入过度依赖土地出让收入，必然推高房地产价格。让农村建设用地和宅基地进入住宅用地市场，能增加城市住宅用地，抑制土地价格过快上升，并且给农民以财产性收入。”
>>>延伸阅读：房产税定位左右摇摆 应该设置合理的 空间
同论调是在看反响
民间和有关部门，都在抛出各种论调，其实是试探社会各界对于房产税扩面一事的反响
京华时报：今年8月，央行称长期实施住房限购政策可能损害经济，应用房产税来取代限购，加快推进房产税改革。而国家税务总局回应“房产税改革”问题时称，房产税的市场调控作用有限。为何两大部门的论调存在争议？
刘尚希：我认为包括民间和有关部门，都在抛出各种论调，其实是试探社会各界对于房产税扩面一事的反响，希望检测目前房产税扩面的机会是否已经到来。我认为目前房产税扩面试点的条件还不够成熟。在有关部门进一步论证和确定方案后， 快也得明年再扩大试点范围。
京华时报：你认为房产税扩面改革的短期目标和中长期目标分别是什么？
张斌：从现阶段的短期目标来看，当前房产税征收的 主要目的，无疑是进行房价调控。扩大试点区域，无疑可以提高房产的持有成本，继续挤压现存的房地产泡沫，对购房需求产生压力，达到立竿见影的目的。对于房产税征收的中长期目标，目前不少省份已经遇到了财政增收日益困难的瓶颈问题。从长远看，只要国内大面积征收房产税，并把征税对象扩大到居民持有的全部房产，而不是只对新增房产和高档房屋征税，那作为一个直接税，房产税将产生很可观的税收，会成为广大基层政府的主要经济来源之一。此外，通过房产税的扩征，能起到调节收入分配的重要作用。
难点是要确定房产税是界定为面向普通民众的“国民税”，还是界定为调节贫富差距的“调节税”
京华时报：通过渝、沪两市房产税改革试点，是否可借鉴推广到？
张斌：渝沪试点方案主要针对新增房产和高档房屋征税，造成产生的效应相对有限。我认为有关部门应汲取经验，尽快把征税对象扩大到居民持有的全部房产，这才应该是政策调整的重要方向。
刘尚希：对于下一步的扩面试点工作，我建议仍然采取沪、渝两市房产税改革试点的方案，即只对高档房产和新增的多套房产征税，暂时只把房产税界定为“个人住房调节税”，或者称“个人住房消费 税”，这样有助于尽快扩大试点地区。
京华时报：房产税改革推进的主要难点是什么？
刘尚希： 的难点，就是有关部门要尽快确定房产税的定义，是把它界定为一个面向 普通民众征收的“国民税”，还是把它界定为一个调节贫富收入差距的“调节税”，只向高档房产和多套房产的 者征税。
房产税难以在推开，实际上就是社会各界对房产税有过多的幻想，一方面希望通过房产税取代限购的 手段，另一方面又寄望于房产税能完善地方财税体系，想把房产税打造成地方的一个主体税种。有关部门也一方面希望能通过房产税补强地方财政，另一方面又顾虑普遍征收房产税，会引发民众的激烈反弹。
上述情况使得房产税的功能定位左右摇摆，难以尽快推开。
应设合理的 空间
说房产税扒了房奴一层皮，是一种误解，因为房产税征收肯定要豁免部分房屋。
京华时报：对房改房、经适房、限价房等特殊类型的房产，是否要执行有别于普通商品房的房产税政策？
刘尚希：我认为对于这些特殊类型的房产，在下一轮房产税扩面试点时都不应该触及。因为例如经适房、限价房的 者本来收入就不高。此外，我认为在下一轮房产税扩面试点时，甚至对于仍然在还贷款期间的房产，也不要征收房产税。
胡景晖：对一定套数以下、人均面积较少的，房屋总价不高的，都进行免征房产税。这样做，房产税的征收就和普通老百姓其实没有太大的关系，跟普通房奴关系也不大。
京华时报：目前不少专家争论房产税全面推开时，应采取首套房 ，或一定面积、一定房产评估金额 等方案。您怎样看？
刘尚希：从表面看，可能按一定房产评估金额 是 合理的，但事实上，恰恰这种方法是 不具实际操作性的。对于一套房屋，如果政府指定机构评估，个人很可能认为评高了，要多缴税，认为找个民间机构可能会评得低。如果政府部门规定不对每套房屋评估价值，而是在城市中划定几个区域，每个区域制定一个每平米的房屋价格。这时大家对于区域的划定标准，可能又会争议多多，引发一系列问题。因此，首套房 ，或对一定面积 ，操作起来的可行性更高。
胡景晖：我认为应以套数为主面积为辅征税。按房产税征收原理，一定要征收存量房。但说房产税扒了房奴一层皮是一种误解，因为房产税征收肯定要豁免部分房屋。比如，一家豁免一套房，或者人均60平米以下免征。从第二套开始，如人均面积已经达到60—100平方米的，征收房屋评估价的0.5%；家庭有第三套房，且人均面积超过100平方米的，征收1%的税。拿北京来说，目前地税部门已在各区域制定了 计税价，就把 计税价当成房屋评估价作为房产税征收的基础，并没有难度。
京华时报：如果仅仅以套数和面积征税，二环和六环的房子价格差距很大，会不会不公平？
张斌：设置合理的 空间是很重要的。由于首套房 和按面积 均存在不同地段房产价格差异悬殊，导致 标准可能不公平的问题。因此应该按照房产的市场评估价值，给予每个家庭100万元至200万元 空间。
