银泰李彦荣 访谈:成都金融城的挑战和机遇
房天下2012/09/17 11:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
成都金融城规划更好
李彦荣：我从北京过来，之前已经做了很长时间的房地产营销。我来成都也有一段时间了，我们有两个项目都在金融城，对成都金融城也做了很深的了解。目前，我感觉金融城板块的供应量在短期内比较大。
成都银城置业有限公司 副总经理 李彦荣 来源：搜房网
但是从一个城市发展角度来看，成都是中国西南部的金融 。从北京、上海的发展来看，我们觉得现在的供应量不是不可接受不能消化的数字。我们在北京有一个房地产职业经理人沙龙，做营销的老总居多。当年（大约是98年）中关村西区200多万平米的写字楼楼推出来后，大家觉得很有压力，而当时北京CBD,北京的金融街都有很多写字楼供应和规划。现在北京CBD和中关村、金融街板块写字楼入住率都达到了90%以上，而房价和租金都有很高的涨幅。其实那时候的北京状况就像现在的成都，从成都城市发展速度来看，未来成都市场没有太大问题。
再说上海，我上周在上海环球金融 开会，上海写字楼密集度比北京的规模大，租金也很高。当年上海流行的是“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的置业理念，现在看浦东看陆家嘴的房价和租金，无论写字楼还是住宅都大大超乎当年的想象。我认为，目前从成都金融城板块的规划来看，成都金融城比北京和上海都功能性更复合。北京、上海的金融、商贸、IT行业分布在各不同板块，成都则是把各主要产业是规划打包在一起，金融城周边还规划了孵化园、IT软件城、并且成都政府政务功能也在其中。成都的商贸功能、金融功能和IT科技领域都集中在金融城这个区域，这块发展 不可限量，有可能会超过北京和上海，我们 看好成都金融城这个板块。
成都有能力消化众多新建项目
李彦荣：从城市发展阶段来看，成都处于十年前或者十几年前的北京和上海的发展阶段。每一个城市都有十年二十年建设周期，城市大规模开发建设就基本完成了。北京、上海已经完成了这种大规模的城市建设，而成都确实是正处在城市大规模开发阶段。
访谈现场 来源：搜房网
但是每个城市的资源条件是有限的，在城市建设完成后，就是翻建或者弥补，不再能有大的规模供应。现在成都刚好处在大开发阶段，所以大家会觉得房地产市场放量多，满大街都能看到房地产项目广告，到处都能见到塔吊。
我认为像中国这样的大国是应该有多个金融 的，成都肯定是西南地区的金融 。我们看到，外地开发商和成都本地开发商的观点不一样，本地开发商可能会怀疑成都是不是能发展到北京上海的程度，但是我们不会怀疑。拿四川省份跟任何一个中小国家来比较，四川的经济规模，人口数量，资源状况，以及整个面积比很多小国家都大，因此四川及周边地区是应该有自己的 的，它也完全有这个自然条件，这个 就是成都。
银泰有自己的客户群
李彦荣：我们泰悦湾项目4月份推了两栋楼，现在差不多已经卖完了。我们会在9月再推一栋，泰悦湾这个项目所在的位置比较好，因此我们把它的品质也做得很高。
跟我们周边项目比起来，我们项目用了全石材的外立面，并且 锦江。同时，项目在园林、走廊、电梯间等方面的布置上都是以高品质标准来做的。很多朋友都说你们这个楼盘不用投入那么多钱去做，因为你位置很好，很多人会去买。但是我想说，这不是我们银泰的风格，我不希望我们同行或者客户说我们浪费了这块地。
我们项目在推广上其实还挺平淡的，不像别的项目进成都来做推广时满大街都是广告。银泰有自己的客群，我们也希望成都客户很快接受我们，但是我们不愿意弄得大家每天在广告上看到银泰两个字，我们还是希望大家能看到我们的产品品质。
我们在北京、杭州等银泰品牌影响力比较强的区域做了一些推售，并且卖得也还不错，所以我们的客户中不少是来自北京、上海、杭州这些区域的。这些人多多少少都跟四川成都有联系，比如家里有亲戚在这边，或者自己在这边上过学工作过，他对这里有认知，觉得这个地方是好地方。
银泰用差异在城南突围
李彦荣：现在房地产行业竞争比较大，尤其是金融城会聚了很多品牌开发商，银泰是如何在这个环境下面突出自己的 呢？我觉得我们靠自己产品定位。我们根据之前做项目的经验，知道一些大企业或者 客群的需求。举例来说，我们北京银泰 有一个比较重要租客就是思科，思科在我们那里租了七八层 楼，我们了解到在该公司在成都也要租写字楼，他们很想找像北京银泰 这样品质的写字楼，但是他在成都完全找不到，这也促使我们要在成都建一个银泰 的初衷。
成都金融城 来源：搜房网
从目前南沿线的写字楼供应来看，真正能做到 写字楼的项目也不算多。其实 写字楼是有技术指标的。举个小例子，比如 要够，现在大部分的 是在3.3米，3.6米， 多3 .9米。写字楼有几个很重要的系统，比如 空调系统、新风系统，要上好的空调系统的话，你 不够完全就没法上。还有架空的网络地板，现代企业没有通讯和网络完全是无法工作的。那么写字楼的架空网络地板,如果没有足够 也是很难实现的。我觉得未来成都的 写字楼消化能力比较大。现在我们做调研，成都写字楼 也是比较高的城市之一。
银泰用产品博弈“金九银十”
李彦荣：我们做的是为 客户服务的业务，所以传统的“金九银十”对我们来说并没有太大影响，泰悦湾是属于改善型产品的，这类购买改善型房源的客群比较挑剔，他们有很清楚的目标，他知道什么样的产品适合自己。除非他认为整个房地产市场会很快升温，否则他们不会一看周边人在买他们就买，他们还是很理性的在判断。所以我们基本上没有 的去区分“金九银十”，我们项目就是一批卖得差不多就推下一批新盘。
对于 层面的客户，银泰抓住这类群体的核心办法就是要让他们仔细看清楚你的产品，既然是改善型产品，他就很清楚他想要什么样的房子。比如他是希望买很安静的房子，但同时又能很快到达上班地点，而且这个房子未来要有 。
金融城板块伴随着众多金融机构和服务机构的进驻，它周边也成为了一个产业聚集区。我们做了很多年的房地产开发，所以在户型、配套、公共交通等方面考虑得 到位，所以泰悦湾在业主们未来使用的时候也是 便利的。
