全国" "频出 防止土地市场信号被误读
经济日报2012/08/01 09:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近期，几大城市陆续出现所谓的“”，引起了人们对土地市场和房地产市场走势的关注。6月，恒大地产购得广州珠江新城地块，楼面价32968元/平方米，成为广州“”；7月，中赫地产购得北京万柳地块，楼面地价逾4万元/平方米，成为北京“”；在上海，融创绿城创下住宅地块成交单价 纪录。
应该看到，近期房地产和土地市场出现的这些波动，并没有改变市场整体格局和基本面。国家统计局数据显示，上半年房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%，降幅进一步扩大。国土资源部数据显示，上半年地价总体平稳，同比增速持续放缓，105个监测主要城市中有53个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的19个增至32个。
目前，受资金量增加和一些城市出台房地产微调措施的影响，一些城市7月份前3周房地产成交量创出近两年来新高。在这种情况下，土地市场的异动很容易被解读成房地产市场变化的信号，同时也提醒我们，土地市场和房地产市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务相当艰巨。
为进一步推动房地产市场调控政策落实，坚决抑制投机 性需求，国务院决定从7月下旬开始派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施开展专项督查。随后，国土资源部、住房和城乡建设部下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。
为防止土地市场信号被误读，进一步巩固房地产调控成果，当前在稳定土地市场方面需要进一步落实住房用地供应计划，对保障性安居工程用地应保尽保，进一步加大普通商品住房用地供应力度。同时，要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格。土地出让部门对可能出现高价地的，要及时调整竞价方式和出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地，防止出现高价地，扰乱市场预期。
鉴于近期不少高价地出现在商业地产领域(小区网，论坛)，应更多考虑商业地产的市场容量，既要关注商业项目的空置情况，也要关注资本抽离住宅领域后的选择性炒作，以防泡沫风险向一线城市商业地产转移。
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商业地产进入爆发期 "蛋糕"虽大并非每块都甜
如果说过去的十年是住宅地产的 期,那么在政策逐步收紧、泡沫过多的情形下,各大房企纷纷转战商业地产重新“攻城略地”,商业地产进入爆发期。不论是开发商还是运营商,只要有钱赚大伙就会 。但再好的东西大家都去做,市场就不见得乐观了,有机遇也有风险。
商业地产遍地开花
如果说过去的十年是住宅地产的 期,那么在政策逐步收紧、泡沫过多的情形下,各大房企纷纷转战商业地产重新“攻城略地”,商业地产进入爆发期。
在青岛,不过一两年的时间,商业地产已经在岛城遍地开花。从市南区到市北区,再到崂山区,市内七区的商业地产项目无一例外地都有自己的“拿手菜”。除了万达、华润这种成功模式的商业综合体,还有大体量的现代化写字楼,有迎合时代口味的酒店式 等等,可以说近几年涌入青岛市场的商业地产业态日趋丰富,功能细化且互为配套,结合区域发展定位也越来越趋于合理。
据统计,今年青岛约有39.5万平方米 写字楼入市,新增项目主要位于香港中路商务区,李村商圈和香港中路商圈将共同贡献40万平方米的新增 零售面积。众多商业地产项目的落成开业,使得岛城商业发展格局呈现由 城区向次发达区域扩张的多 扩张态势。
“蛋糕”虽大并非每块都甜
曾经红火的住宅市场在限购令的“紧箍咒”之下备受挫败,而相对来说 、 、 高、 大的商业地产就成为 新宠。“不论是开发商还是运营商,只要有钱赚大伙就会 。但再好的东西大家都去做,市场就不见得乐观了,有机遇也有风险。”上海证大商业经营管理有限公司青岛分公司总经理裴鑫客观地说。
事实上,在众多入驻青岛的大项目中,确有一些开发商经营不善,其中不乏国内外 品牌企业。
3年前,某城市广场商业项引进3家 500强企业,拥有700多间客房的大酒店已进入外部装修阶段, 数亿元打造的占地面积5万平方米的全天候室内游乐场更成为国内 。然而,3年之后,上述商户很多已经“人去楼空”,这个曾经轰动一时的商业地产项目并没有如人们期望的那样成为当地的“”。
而一向以吸金著称的大型购物超市在急速扩展的市场中也表现平平。像中山路悦喜客来、开发区佳世客、辽阳路家乐福、四方乐购,虽然所选地段也在区域商圈内,同时也是集购物、餐饮、娱乐休闲等多功能于一身,但自开业以来一直是不温不火,经常要靠促销打折提升人气。
业内人士认为,并非 的商业地产项目都“有得赚”,区域选择、项目定位、硬件配套、经营管理水平等都是关乎项目能否成功的必备条件。如果没有足够的人流和消费力来支撑,二三线城市的商业扩容项目将会遇到很大风险,因此盲目跟风上项目并非明智之举。毕竟,受前期租售价格上涨的刺激,今年岛城商业地产项目在建速度加快,供应增加,而且还有大批新的追加 正准备进入这一市场,市场竞争加剧必然将导致行业内的淘汰、兼并、重组。
培育市场还需看到隐患
近年来,发展迅速的青岛商业地产市场,以大型综合商业体为主要形式逐步扩张,以其优越的生活休闲环境、先进的体验式消费模式远远超越传统百货店,并对当地区域经济发展、居民生活水平起到了很好的拉动作用。
随着房地产调控的进一步深入,商业地产市场的机遇是 的,但是也不可一味乐观急功近利,不论是当地政府还是开发商在“顺应大势”的同时还应正视当前商业市场存在的问题。
首先,商业地产市场存在着租金与建设成本倒挂的现象。商业地产是一种长线 , 周期较长而且需要大量后续资金支持。一旦市场环境不景气,短期内又很难实现地价 ,仅仅依靠租赁 可能连建筑成本的利息都无法支付。其次,由于近年来各地商业地产 普遍过热,商业项目供应量大、同质性高 直接的后果是供大于求。据记者了解,青岛现有的商业地产供应存量约118万平方米,未来三年还将新增200万平方米,如果不能合理规划、科学布局,将会面临市场泡沫的风险。
“开发商业地产是一个长期的过程,需要前期规划、市场调研,项目运行过程中不断完善功能以及成功的招商运营,不能急功近利。”青岛万达广场有关负责人表示。
