1758亿房地信托兑付期将至 5道防线难当危机
福布斯中文网2012/06/28 13:59
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“房价远远没有回到合理价位，调控不能放松”，温家宝总理在两会新闻发布会上的表态，不仅让A股房地产板块当天下跌超过5%，更是加剧了市场上对数千亿房地产信托兑付风险的担心。
情况有多糟？
对房地产信托的担心 不是空穴来风。一方面，房地产信托总量巨大，另一方面，兑付时间又相对集中，两种因素的叠加，使得房地产信托面临有史以来从未有过的兑付压力。截至2011年底，整个信托行业的资产规模达到了创纪录的4.8万亿，正是房地产信托这个 的引擎，才使得信托业在这么短的时间内实现了跨越式的增长。仅2011年，国内就发行了房地产集合信托产品近千个，发行规模近3,000亿元，较上年增长50%左右。许多房地产商，包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量都超过了50亿元。这还是公开的统计数据，要是算上“马甲信托”，可能还要 。所谓的“马甲信托”，就是名义上与房地产毫无关系但本质上仍然 于房地产的项目，例如，很多产品表面上的融资用途是企业流动性贷款或工程装修,甚至是矿产开发、艺术品 ，但实际上钱一到账，就被集团投向了房地产。据估计，信托资产中有30%左右直接与房地产有关，并且贡献着信托业60%左右的利润。
此外，房地产信托多在1.5年期到2年期之间，由于前几年的 发行，使得2012-2013年成为房地产集中兑付的高峰期。根据申银万国的统计，2012-2013年连本带利，预计将有6,300亿左右的房地产信托到期，而其他几家主流券商的估计也不相上下。其中， 个偿付小高峰将出现在2012年的6、7、8月份。正如“无间道”里说的，出来混总是要还的，现在，到房企和信托公司还债的时候了。
五道防线
房地产信托的兑付至少有五道防线： 道是房产企业到期足额还款；第二道是信托公司另觅资金接盘；第三道是信托公司直接处置抵押的土地或房产进行偿付；第四道是信托公司的自有资金垫付；第五道，信托公司的大股东为了维护信托公司的信誉而代为偿付。
五道防线中， 道已经明显失守。对于一个房地产企业，把盖好的房子卖出去才是硬道理、也是其资金回笼的 来源。但各地限购、限价的措施，使得大部分房产依然出于严重的滞销状态。在信托圈内，许多的二三线房产公司已经无力准时兑付，早已不再是一个秘密。房企违约后，是否有新的接盘资金就成为 关键的第二道防线。目前来看，这些接盘资金还比较踊跃，主要包括三类。一类是四大国有资产管理公司，包括长城、信达、华融和东方。四大是国有的专业处理不良资产的机构，从去年底开始，其收购房地产信托的力度加大，目前至少在数百亿左右，不过 近已有明显的放缓和喊停迹象。除了四大之外，还有一些嗅觉灵敏的民间资本也比较活跃，他们接手的价格一般是4-5折左右，颇有些趁火打劫的味道。此外，信托公司之间还会通过“拆东墙补西墙”等各种方法，用新发的信托计划来偿付旧的到期产品、暂时渡过难关。
第三道防线比较脆弱，在实际情况中并不多见。因为信托公司要通过法律程序，对房地产开发商所提供的抵押资产（包括土地、在建工程、现房等）进行处置，需要较长的时间周期。所以，信托公司对违约的产品，往往会先用自有资金来接盘兑付，等腾出时间后再慢慢打理。所以，第四道防线能否守住，取决于信托公司自有资金和所发信托总量的 倍数。以圈内 为激进的中融信托为例，申万的一份报告显示，2012- 2013年，该公司到期的房地产信托规模预计为118亿元和130亿元，几乎是其注册资本金的20倍。只要有几个成规模的房地产信托违约，中融的麻烦就大了。第五道防线，也是 后一道，本质上就是“拼爹”。所谓“子债父还”，为了自己的孩子落个好名声，大部分股东还是愿意挺身而出的。不过，这年头许多当爹的比孩子还缺钱，这靠山有时也不能全信。
房地产信托的五道防线，有点让我想起了二战期间法国的马其诺防线。从1929年到1935年，法国人用了6年时间、50亿法郎修筑了 的马其诺防线，期望以此能挡住德军进攻的铁蹄。但1940年春季，德军机械化部队突袭比利时，翻越阿登山区，直接突破马其诺防线进入法国的大后方，一个庞大而又 的防御工事就这样被轻易攻破。回到现世的中国，当控制房价成为政府一种 的政治安全需要，当还有人因贪婪而继续放大 、铤而走险，防线将不再是防线，危机将很快不期而至、兵临城下。
房地产信托兑付洪峰：今年1758亿是去年4倍 理财周报
房地产信托兑付洪峰：今年1758亿是去年4倍，小心华澳、中海、四川信托
华澳与实德事件并非独例，相反，正是信托兑付洪灾的先兆。
随着龙年的过半，到期的房地产信托随之集中涌现。市场的悄无声息却难言焦灼。有信托公司内部开会时曾明确提示，今年房地产信托兑付危机正在爆发。
“房地产信托兑付，第二波高峰已经来临，主要集中在一些做民营、中小型房地产公司项目较多的信托公司。如果大量资金出现兑付问题，则有可能引发持续的连锁反应，但不会爆发系统性的危险。”一家大型证券公司的非银行金融分析师说。
221款地产信托今年已到期，兑付洪峰来临
国泰君安数据显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿元，三季度 ，而即将到来的7月份是今年单月兑付的 峰，达504亿元。2012年各季度的到期规模分别为366亿元、368亿元、716亿元和309亿元。2012年全年兑付规模为2011年的4倍。
根据理财周报中国信托实验室监测，截至2012年6月17日，有221款房地产信托到期，其中存续期的项目至少达到了1006款，涉及信托公司59家，资金规模2905亿元。
据统计，2012年到期的房地产信托产品发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中诚等信托公司。到期规模前10名的信托公司占比50%左右，其中中融和新华，到期规模分别大约为150亿元和131亿元。
在这221款到期的房产信托中，中信信托有10个房地产集合信托产品，融资规模为68.24亿元，中诚信托有9个同类产品，融资规模是66.38亿元，吉林信托、新华信托、中融信托分别创下8个、15个、10个项目，融资规模分别达到13亿、36.89亿和43.54亿。
如名称为万达商业地产发展基金2号股权 信托、存续期为一年、今年6月8日到期的信托产品，由中信信托发行，募集资金为人民币15亿元，预期 率7.25%，用于收购大连万达商业地产股份有限公司持有的石家庄万达广场 有限公司48%股权，大连万达商业地产股份有限公司承诺回购，并将石家庄万达广场 有限公司52%股权质押作为对其回购及支付义务的担保。金牡丹·融丰系列·贵州宏益公司旧城改造项目集合资金信托计划，是华融信托向贵阳宏益房地产公司发放的信托贷款，资金用于贵阳花果园后街彭家湾危旧房、棚户期改造项目”一期开发建设。发行规模4.13亿，预期 率9%，到期日为2012年9月6日。
而在这221款到期的产品中， 年 率为12%， 5.5%。分别是中贸广场商业地产项目 集合资金信托计划、中铁信托优选组合 集合资金信托计划。
兑付风险涌现
物极必反。
地产信托的飞跃发展，一度使其成为除银行贷款之外，房地产行业 重要的融资渠道。尤其2011年第二季度，房地产信托在全部信托产品中所占比重一度提升至50%。
随着2012年集中到期的到来，一些信托公司终于按耐不住资金的饥渴，兑付风险隐隐若现。如华澳信托2011年5月发行的“华澳·长信8号信托计划”，就因兑付压力，而 终选择将持有的天津种田兴业房地产公司49.34%的股权转让给上实发展。6月上旬，又因长盈11号与大连实德发生诉讼纠纷。
吉林信托也如是，虽然澄清了诈骗案，但其发行的吉信·长白山11号南京联强集合资金信托本于今年3月30日到期， 终也因无法兑付转手华融资产。
理财周报记者在对多家信托公司的调查中，受访者均异口同声地表示，“房地产信托并没太大风险”。但又承认，6月20日，银监会确实召开了全面排查房地产信托风险的闭门会议，承认信托公司兑付压力 。
“整个行业的现金流都出现问题，房地产信托的兑付压力可想而知，15%的信托公司随时都有破产的危险。他们不说就是怕影响自己公司的声誉。”一位股份制银行的高层告诉理财周报记者。
华泰联合证券策略分析师穆启国表示，房地产信托的兑付风险主要来自于信用风险，房地产企业 太大，扩张太厉害。如果大家都来要求提前还钱，就发生挤兑了。房地产信托接近7000亿元的规模，如果大量资金出现兑付问题，有可能引发持续的连锁反应。系统性风险不会爆发，2000多亿的兑付问题应该不大，但部分项目压力较大。相对而言，公司实力雄厚、资本金充足的信托公司抗风险能够相对强些。
“如果房地产第三季度调控没有放松，风险就会彻底暴露。一二季度有风险还可以借调公司以前积累的资产，但第三季度就不存在这样的机会了，困难将加大。因此，在2012年三季度，如果有一些地产公司不集中 ，部分房地产企业可能会有风险。但风险主要出现在一些小型的房地产企业中，因为大的企业腾挪空间比较大。”北京一家大型信托公司的资金部副总经理告诉理财周报记者。
存续规模大、资金量大的公司“压力山大”
毋庸置疑，眼下，不少地产企业面临兑付难关。
一家信托公司的资金运营部负责人告诉记者，房地产信托的风控一般有两个衡量标准，选择项目时，有房产公司背景的属于央企的风险系数偏弱，股东实力雄厚、性的信托公司风险系数也不高，毕竟一个项目出问题，它可以及时从其他地方调配资金来提高应变能力。在选择具体的信托计划时，有融资方背景的如万科、恒大这类的地产公司抵抗风险的能力，相比那些偏安一隅的地产公司明显较强。
提及信托公司面临的压力，上述人士说，“当然， 直接的表现就是占用大量的资金、存续规模比较大的公司压力相对较大。”
国泰君安曾选取了10家发行规模较大、发行数目较多的比较活跃的信托公司，包括中信信托、中融信托、平安信托、中诚信托、昆仑信托、天津信托、新华信托、四川信托、中海信托、华澳信托等。通过计算各信托公司2010-2011年平均单项目发行规模，默认为其2012年到期项目平均规模。与其2011年末的预计净资产比较，取得各信托公司可承担同时违约的项目数量依次为9.94个、10.09个、33.48个、16.57个、7.92个、6.58个、5.24个、3.89个、3.03个、0.41个。
国泰君安证券分析师崔晓雁表示，从结果看，10家信托公司中7家可承担5个以上的项目同时违约，另外三家四川信托、中海信托、华澳信托可承担项目数较少，华澳的风险略大，净资产仅3.2亿元，即使出现一个问题项目，也难以承担。
中型银行存款利率上浮到顶 来源：劳动报
6月19日，随着浦发银行调整存款利率，目前，中型银行已全部将1年期及以内定期存款利率执行基准利率的1.1倍。降息后短短12天内，多家中型银行存款利率经历了三次变动：1年期存款利率由 初执行3.25%的基准利率，到与大型银行保持一致即3.5%，再到上浮10%至3.575%的上限。
两周三次上浮到顶
6月19日，浦发银行在网站上对1年期及以内定期存款利率进行了更新，执行基准利率的1.1倍标准。至此全部中型银行均将1年期及以内定期存款利率更新为存款基准利率的1.1倍。
央行的本轮降息，意味着利率市场化正式破局，对银行存款定价能力提出了更高要求。不同规模的银行对此的反应大不相同，这其中以大型银行 为“淡定”，中型银行 “纠结”。
降息首日6月8日，原本中型股份制银行普遍执行了降息后的存款基准利率，仅活期存款利率执行上10%。6月8日、6月9日大型银行、城商行纷纷执行上浮利率，令中型银行阵营出现了分化。浦发银行、招商银行、中信银行、光大银行、民生银行5家中型银行选择向大型银行看齐，即1年期及以内定期存款利率保持与降息前不变；与此同时，其他中型银行则直接将1年期及以内定期存款利率一浮到顶，在基准利率基础上上浮10%。
但是向大型银行看齐的5家股份制银行并没有挺多久。6月14日中信银行和民生银行第三次调整存款利率，转向看齐其他中型银行，将1年期及以内定期存款利率调整为基准利率的1.1倍；6月15日光大银行亦宣布做出相同调整；同步调整的还有招商银行，在6月16日对利率表进行了更新。
五大行淡定不变
截至6月20日，仅剩工农中建交5家大型银行以及城商行中的北京银行、股份制银行中的渤海银行等少数银行仍未将存款利率一浮到顶，1年期及以内定期存款利率与降息前保持不变。
“银行频繁调整利率是出于无奈。”据一家股份制银行负责人介绍，当别家银行调整到上限时，很多存款百万的大户纷纷到银行要求存款搬家。以一年定期存款100万为例，3.5%的利率和3.575%利率的利息相差750元。银行迫于压力，不得不将利率调至上限。
