“十年蜕变” 成都旅游度假地产正强势突围
成都商报2012/06/21 11:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
上周二，成都商报推出《2012成都旅游地产调查报告》专题“度假地产有点假”之后，引起业内外读者共鸣。不少业界人士认为，“白天爬山，晚上走人”这种单一的旅游度假方式，成为制约成都旅游地产发展的瓶颈。从十年前旅游地产概念提出，经过多年的发展，这一现状并没有得到更好的改善。大成都周边范围虽然拥有着“三山三湖五古镇”的 旅游资源，但在 的旅游度假地产项目却 。
如何在竞争激烈的旅游度假地产市场上尽快崛起，如何形成与国内三亚、丽江旅游旗鼓相当的格局，如何实现与 旅游度假地产市场的，成为四川旅游度假地产项目一直以来在探讨的问题。经过多年的尝试和研究，在产品、运营、定位上的不断调整和摸索，以蓝光峨秀湖、会展三岔湖、保利石象湖为特点的分时度假地产、商务度假地产、休闲度假地产三类旅游地产模式已经被引入成都，并且正逐渐打破“只有旅游资源没有度假方式”“只有房子没有度假生活”的现状，让旅游度假地产回归本位。
分时度假：老瓶装新酒 购房与经营并举
“分时度假”这一概念并不新鲜，青城山的一些别墅项目都曾经有过尝试，但 终都无疾而终。究其原因，资源的掌握度以及后期的运营能力是关键点。“后期的运营才是一个项目能否 终盘活的主要因素。”蓝光文旅相关负责人孙胤恒表示，今年蓝光峨秀湖国际旅游度假区推出的分时度假 产品，较之前的类似产品而言，在全球资源的整合以及后期的运营上有着明显的 。
“此次推出的分时度假 ，我们的酒店合作方是香港乐活国际。”孙胤恒介绍，香港乐活国际除了在香港管理多家酒店外，2004年涉足京沪等地酒店餐饮管理服务，有着丰富的运营经验和酒店资源。香港乐活国际将以平均每月每平方米起始租金32元的价格，租赁假日半岛3栋产权式酒店 共计864套的20年使用权。按照合同规定，第二至第十年租金每年涨幅为4%，第十一至第二十年每年涨幅5%，预计业主将在15年左右收回本金。同时，业主还将享受每年范围内旗下酒店价值20天的消费券。
分时度假将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。对于购房者而言，分时度假产品有双重属性，一种是作为商品的房屋，一种是作为运营的商品。目前，除了蓝光峨秀湖国际旅游度假区有此类产品外，峨眉半山七里坪也有类似产品。而业界人士分析，这种在一线城市已被证明的成熟度假地产模式的引入，将打破峨眉山只有资源没有度假生活的尴尬局面。
休闲度假：调整产品 适应市场
所谓休闲度假，和之前曾经提出的“5+2”模式有类似之处，它更加强调的是利用 两天或短期休假到近郊进行休整。但此次保利石象湖国际乡村俱乐部提出的休闲度假，在产品上针对这种度假模式实现了全面升级突破。
，石象湖用5年的时间搭建成熟的配套。世家机构副总经理彭致远表示，“投入大量资金，经过5年的打造，保利石象湖不仅拥有独特的自然和人文景观，还引进了五大配套，在 休闲运动、短期度假、 商务方面开创了全新局面。”他认为，早期的石象湖吸引的是赏花、观光的游客，城市价值没有得到体现，没有配套作为支撑而贸然开发，很可能出现“白天人流如织，夜晚空无一人”的情况。目前，经过统一规划、统一打造的保利石象湖国际乡村俱乐部，其已经具备了休闲度假的诸多要素， 适合成都人进行短期的休闲度假。
第二，调整户型，推出145平方米精装独栋，标配400平米私家花园。 彭致远表示：“140多平米精装独栋别墅，享五大 一线配套，在成都别墅还是 出现。”此外，150万元/套起的定价，对于城市中产来说，是完全具有支付能力的。可以说，保利这个产品是真正把稳了休闲度假的脉象，因此一经推出就受到了市场极大的欢迎。既是业内人士又是石象湖业主的胜友地产总经理蒲薇表示：“买这种房子，不是说你得天天去那里住，节假日和 ，一家人聚在一起度个短假、休息一下，这样的生活、这种产品，是每个中产 人士的梦想。”
在石象湖推出休闲度假产品受到市场欢迎之后，市场上涌现出了不少类似的产品，很多项目都积极将户型面积进行调整。应该说，石象湖休闲度假地产开发模式的尝试和成功，让成都在旅游度假地产市场上拥有了一定的话语权。
商务度假：细分市场 精准定位
目前，商务度假已经在旅游度假中占据越来越高的比重。在旅游度假地产领域，细分市场取得成功的例子不少。例如，置信在温江打造的国色天乡项目，事实上就是旅游度假地产细分下的产物，是将互动游乐与房地产开发有机结合，并且得到了市场的认可。三岔湖的旅游地产开发就是循着这样的路子，将商务度假细分出来，打造国际旅游度假区。
“三岔湖长岛国际旅游度假区参考美国长岛规划建设的理念，定位于国际会议 。”四川三岔湖建设开发有限公司董事、副总经理黄强介绍，由成都旅游会展集团 30个亿、占地约5300亩的三岔湖长岛国际旅游度假区已经动工，建成后是一个集会议、度假、休闲、旅游、水上游乐、户外运动、生态人居为一体的国际会议旅游度假区，并将成为西博会部分会议和论坛的举办地。
三亚的博鳌是商务度假地产的成功代表，依托博鳌论坛，整个小镇的旅游地产蓬勃发展。三岔湖目前的定位与博鳌有相似之处，依托西博会的影响力和辐射力，加上自身丰富的自然资源，打造适合商务会议的商务度假产品。
N年前，一堆农民式别墅粗暴地将 遗产的青城山，推到了风口浪尖。因为根据联合国教科文组织的相关规定——遗产周边一定范围内属限制开发区域。但自那时起，旅游地产这一名词开始进入到成都人视野。
城市化的摧枯拉朽，让中国每座城市拥有高楼的同时，渐渐失去个性。生活于其中的城市人，愈发热衷在空闲时逃离城市，用旅游的形式寻觅自然中的一份宁静。
对旅游的狂热，给了根植其中的旅游地产一次难得的契机。如今，成都近郊正上演着由众多旅游地产项目密集上市，衍生出的贴身战。
旅行的意义“骗子”不懂
谈到旅游，脑中总会浮现出陈绮真《旅行的意义》的MV画面，“你看过了许多美景，你看过了许多美女，你迷失在地图上每一道短暂的光阴••••••”
身边有位朋友曾表示，他羡慕那些来自郊区的人，在他们的记忆里总有一个回味无穷的自然乐趣。多了分从容，多了分间隙，这是城市人不停互相追赶向前时难以体会到的。
如何把生硬的钢筋水泥融合进自然当中，显然有太多人没想明白。正如当年一众开发商涌入青城山，或因水土不服、或因入戏太深，普遍脑子进水，把垃圾般的伪欧式别墅胡乱摆放在山间，既让自己身处尴尬，更让青城山房地产开发长时间陷入低谷，折戟而归实属正常。
在那时看来，所谓旅游地产不外乎就是在风景区附近修栋别墅，恰似一片草莽江湖，忙抢钱、抢地盘，却忘记了 重要的事——用什么产品去抢？
“5+2”生活方式正是在这一阶段，由许多“骗子”开发商抛出。按他们的描绘，5天城市中忙碌工作+2天近郊别墅休闲= 生活。
但骨感的现实告诉了“上当者”，“5+2”生活方式背后是置业者很难享受休闲时间，却必须经历舟车劳累与每周两天的烦人家务。 是类似青城山这类潮湿山区，缺乏日常维护的物业，是很难有舒适可言。
旅行的意义，本应是惬意。因“骗子”们集体不懂旅游生活，在成都开发出的众多伪旅游地产，影响着购房者对于旅游地产真实价值的认识，也变相给自己项目贴上了一个不能买的标签。
热闹 近郊旅游地产扎堆
不久前在采访世茂集团旅游地产总裁刘赛飞时，问及成都有没有让他印象深刻的旅游地产项目，其回复相当坦白：“除看了一下锦里，没有再去看其他项目，好像成都现阶段也并无什么项目值得 关注。”至于导致出现问题的原因，刘赛飞认为成都旅游发展尚处在观光阶段，缺少能增加体验感的项目，项目与景区之间也没有 的联系，存在显得有些牵强。
对成都这座旅游城市而言， 旅游地产项目的缺失，不得不说是一种遗憾。这同时也造成了成都长期旅游中转让站的尴尬地位。我们缺少相应的度假物业留住旅客或市民来去匆匆的步伐。
越来越多开发商也已经意识到旅游地产的价值，开始投入更多资源去打造适宜的产品，以抢占市场。正如股市牛市年代，股评人那种 煽动性地建议：“当 人通过 股市获利时，你不进行 ，便是亏损。”
围脖上曾看到某北大教授对商品的分类，颇为贴切。按其设想现代人所需可分为两种商品：温饱商品和地位商品。温饱商品满足基本需求，地位商品满足攀比需求，而攀比是无止境的。按此说法，旅游地产确实有它存在的必要。它不仅满足着城市人对惬意生活的追求，也满足着特定人群对自己身份提升的攀比需求。
如今，面对成都近郊石像湖、三岔湖等 旅游资源的诱惑，开发商们难以抵挡，算是情理之中。资源固然稀缺，但是否值得为偶有的踏青兴致去置业？有了青城山早年的教训不管开发商还是购房者，需要做的功课都还有很多。
平民路线 保利撑腰石象湖
或许不如都江堰-青城山的名气大、不如三岔湖的水域条件好，但石象湖 算得上是成都近郊一个高人气景区。穿上你的帆布鞋，带上你的旧单反，肆意摆着POSE拍照或被拍，石象湖就是这么一座平民化的近郊公园。漫步其中，美的、不那么美的妹纸；会拍照的、把单反当卡片机用的男纸都会被身边满山的花所吸引，并作出反应。在身边一个接一个僵硬笑脸及其咧嘴喊 “Yeah”的时候，还是能感受得到近郊对放松身心的作用。
高人气背后，保利的作用不言而喻，郁金香、向日葵、薰衣草•••••保利硬生生地用植物堆出了成都人对石象湖的关注度，并用各式活动让这种关注度持续升温。显然，保利暂时也没想在旅游地产的开发方面，去改变石象湖的平民路线，至少设计 期产品时没这个打算。
面向市场所推产品，主力户型被控制在了180平米， 产品均为独栋别墅，这一点足以让参观者提起兴趣。每栋别墅因赠送了400平以上面积不等的花园，均好性倒也得到不平衡，并不会出现想象中的局促或者私密性差。
和青城山范围内的项目相比，石象湖 就在于东家实力雄厚，并全由保利介入开发。不存在因地块归属不同，导致的区域房产开发碎片化。在保利的整体规划中，马术、游艇、高尔夫等体验感强的元素将被植入到项目当中，只是买小别墅的“屌丝”级买家消费得起“高富帅”的上述项目，恐怕是个问题。但每日免费徒步享受石象湖公园的景致还是有保证的，景区核心地带隔一期不过数百米。
其实保利严格控制户型大小的举措很明智，与主城区之间80公里的距离，使得想把石象湖当作 居所，会显得有些勉强。目前主城与项目也仅能依靠高速路进行连接，用定位“平民化”的独栋度假别墅吸引人气，应当能取得不错效果。
不愠不火 破碎化的青城山
和石象湖整体开发形成鲜明对比，青城山完全是破碎化地进行自己的旅游地产梦。面对由 景观资源带来的巨大利益，买地后火速进入开发周期成了开发商的共识。先用住宅部分冲量，待住宅资金实现回收后开始商业部分，也是各开发商不谋而合的策略。
按旅游度假的思路看待青城山现有产品开发，它缺少不同类型、档次的度假酒店植入其中。更多出让土地作为住宅性质的别墅开发，使得青城山失去了吸引外地人前往消费的支点，毕竟对外地人而言“冬亚龙湾，夏青城山”终归是个伪命题，酒店才是一个 景区 需要的元素。名不见经传的大理双廊正是用客栈与景致，引得源源不断的游客前往度假，而非成堆住宅开发。
若按养老地产的思路看待青城山，它范围内的几乎 项目都没有在软件上考虑如何为老年人服务。按业内人士的介绍，养老地产更需要侧重于软件服务，例如活动的组织能力（老人不适合长期呆在室内，他们需要运动、活动，一个有组织能力的专业务系统做支撑必须有）；完善的医疗体系（老人身体很可能随时会出现各种异常，这需要养老地产快捷、先进的医疗体系做保障）；护理系统（老人生活不便，而其儿女不可能长期呆在其身边，有护理人员帮忙照顾也是不可或缺一部分）
种种原因，让主打度假、养老的青城山别墅几乎乏人问津。
重点期待 高起点的三岔湖
已划入天府新区的三岔湖，在相关规划中被摆到了很重要的位置。相比青城山，它的规划起点更高，强调整体开发；相比石象湖，二者之间定位存在不同，三岔湖先天 更为明显，与主城区之间的距离也更合理。
目前由会展集团开发、占地5400亩的长岛会议度假区处于项目前期定位阶段，尚且不清楚除了近9万平米的会展展馆及酒店设施外，会展集团将以何种思路处理剩余地块。
就简阳方面公布的一些图片资料看，三岔湖作为成都近郊重要的旅游度假地，已经开始了自己的开发步伐。
从有关方面公布的一些思路看，三岔湖在定位上应会有别于保利•石象湖现走的“平民”路线，开发将会兼顾会展及度假需求，它的目标客户中，外地购房者比例理应大于石象湖与青城山。考虑到不同于保利一家整体开发石象湖的做法，三岔湖后期产品供应的多元化可以预期，在成都新机场基本确定落户简阳后，能否借此完善自己的交通结构，紧密与周边区域间的联系，也是影响三岔湖下一阶段旅游地产开发的因素。
不管怎么说，三岔湖的加入使得成都近郊旅游地产开发热闹纷呈，给成都一直缺乏重量级旅游地产项目带来了一丝可盼的良好预期，因保利•石象湖与三岔湖的蓄势待发，青城山长久留在成都人心中的遗憾，正渐渐地得到弥补。
