旅游地产面临温州模式瓶颈
中国旅游新闻网2012/05/18 09:40
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
国务院于2011年底发布的《中国旅游业“十二五“发展规划纲要》明确提出了到2015年，将旅游产业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和国人更加满意的现代服务业的目标。可见，旅游地产对于当地经济，对于整个中国经济所扮演的角色 重要，众多开发商也由住宅地产转型从事旅游地产。
旅游地产与住宅地产差异很大。首先，长期以来，住宅地产一直被看做房地产的支撑产业，住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。但商业地产是多元化的，它以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的地产模式，如工业地产、旅游地产、商业地产、养生地产等。在众多地产项目中，旅游地产无疑将在未来扮演重要角色，因为旅游是未来生活之所需。此外，住宅地产开发完毕便基本获利了结，而旅游地产作为持有型地产，建筑物兴建完毕才开始面对真正运营风险的开端，在运营过程总有风险、有成本、有许多不可测的变数。
旅游地产必须清楚的思考，并不是因为你有什么样的山水资源你就可以作旅游地产，而是必须思考到，现在在同样一个区段里面有 多的旅游地产竞争，你如何在差异化方面找准市场定位，市场定位走的是一个间隙化的路线，不是市场区隔的问题，而是 窄的间隙里面你寻找出自己的生存发展的契机。
怎么样造的跟别人不一样，这个不一样又能够被市场所接受，我认为它需要整合行业创意，不是某一个点子，某一个想法，甚至你以为独到的想法其实别的旅游地产早就在用了。我举一个 简单的例子，我们的日本朋友所提到的，自己摘葡萄自己做红酒，这个在3年前就跟旅游地产的一些开发商做过一些沟通，在当时我们也认为这是一个很好的点子，应该没有人用，事实上很多人都来用了，所以旅游地产必须不断推陈出新，你需要一个很庞大的很有实力的创意团队策划团队经营它推动它。
温州模式就是旅游地产面临的发展瓶颈，因为产业升级、产品优化 困难，同质化问题严重。有山有水，不一定有好的旅游地产，旅游地产资源也分人造和天然，有景借景，没景造景，住宅地产在相当程度上靠标准化，而旅游地产恰恰要追求个性化、差异化。旅游休闲行业都存在同质化的趋向，正如开发黄山资源，你有黄山，我也有“黄山”，黄山是 的，这时就需要差异化服务、创意构想和策划，否则很难在同质化竞争中脱颖而出。
旅游地产可以与商业地产中 难的商场作对比，商场在地段上可以有缺陷，但如果缺乏好的经营团队就无法维持生存。旅游地产不仅要思考山水资源，还需思考在同区段多竞争的状态下，如何差异化市场地位，从而在狭窄的间隙中找出生存发展的契机。
我把旅游地产称为一个故事，开发旅游地产很大一部分就是编故事的能力。
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近日，武汉将对商业设施建设实施“两禁、三限”的新政引发昆明业内热议，多位业内人士表示，武汉商业新政是未来商业地产的一种发展趋势，即购物 的功能在减弱，城市生活广场、社区邻里 将成为城区社区级商业的新方向。
武汉商业建设规划也引发了人们对于昆明新的商业建设规划出台的渴望。据昆明市政府有关人士透露，昆明此前已实施过类似武汉的商业建设规划，即2004年1月完成的《昆明城市商业网点规划（2002-2010）》，而该规划自2008年就开始了修编竞争性谈判，但目前新规划出台时间还未确定。
武汉“两禁、三限”在昆实施可能性小
近日，武汉对商业建设开始实施“两禁、三限”规划。“两禁”即禁止在快速路、主干道路口(路口相交点向外120米)建设商业设施；禁止临快速路、主干路新建扩建住宅底层商业用房。“三限”是：严格限制在快速路和主干路两侧同时布局5万平方米以上大型商业设施；严格限制在主干路与次干道交叉口建设2万平方米以上商业设施；严格限制各商业 无序扩容。这是武汉市政府常务会原则通过商业设施空间布局规划，并 对武汉商业布点划出“红线”，以减小商业无序布点对交通和市容的影响。此外，据该规划显示，到2020年，武汉商业营业面积将达到1330万平方米至1670万平方米，比现有1076万平方米增长19%至55%，社会商品零售总额达到1.2万亿元，成为立足中部、面向的现代化商贸 。
在昆明风之铃市场研究咨询机构CE0石远看来，武汉商业建设规划的出台，显示出“马路经济”将被购物 改变， 集中消费模式将成为主流，休闲餐饮娱乐体验功能业态将会呈现加重的态势。购物功能在减少则成为一种趋势，城市生活广场、社区邻里 将成为社区级商业新的方向。“但武汉‘两禁、三限’的商业建设规划在昆明被复制落实的可能性很小，毕竟城市的规划及硬件、定位不一样， 值得鼓励的是，武汉商业建设规划的出台显示出的是商业建设方面政府整体规划思路的重要性。”
昆明商业建设规划细则被期待
对武汉商业建设规划出台的关注，显示出人们对于昆明商业建设的关心与焦虑。这与目前昆明大量商业项目上马建设有关，并且商业地产项目的同质化、规划混乱等市场情况，开始让业内将关注的视野转移到商业建设规划方面。
其实早在2004年，昆明也同样出台过类似的商业建设规划，即《昆明城市商业网点规划（2002-2010）》，而被大家所熟知的规划细则是： 2005年内不考虑建筑面积20万平方米以上大型购物 的设置，远期规划可结合城市新区和交通优越的区域规划布局。
那么新规划是否会在近期出台？据接近昆明市政府相关人士透露，自2008年开始，昆明市政府就已经开始了商业建设修编的竞争性谈判，但目前的商业建设规划的具体细则还不知晓，新规划出台的时间也还未确定。
但业内也对昆明商业建设给出了一些自己的意见和建议：城市商业规划，不是单纯的“限建”，商业建设要考虑，城市商业和社区商业的互补性，其功能定位亟待进一步明确，同时，商业建设还要考虑城市建设与发展规划同步，不然商业建设规划就会如同虚设。而一位昆明本土商业地产开发商则表示，商业地产项目的建设，很多时候是外行看热闹，内行看门道， 自己当然同样不希望看到商业 的建设大量的同质化现实及成为昆明城市发展的阻力，商业地产的建设，怎么样改变对地段的依赖是目前商业建设规划及开发商需要解决的问题。
