购房诚意金该不该退? 维权很困难约定要详细
华西都市报2012/04/20 08:34
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诚意金在法律上是一种“性质不明、界定不清”的资金形式，开发商即使“毁约”，也不会承担相应的责任。因此，所谓的“诚意金”，并不能管住开发商，尤其是在当前房地产面临资金吃紧的特殊时期。
在调控政策不放松的大背景下，今年春交会，则成为刚需集中买房的重要节点。由于刚需购房者，大多是 购房，对购房过程中的注意细节不是很了解，容易被项目的户型、环境以及大社区营造的生活氛围等迷惑，头脑发热的情况下，放松对购房过程中一些细节的重视， 终造成各种各样的购房纠纷。为此，华西都市报房产维权专栏， 联合四川致高律师事务所专业律师，对刚需购房者在购房中 重要的环节——缴纳诚意金问题进行深度分析。
交了诚意金房价节节升
张女士在2011年春交会上，与成都本地一家开发商签订了《购房意向书》，意向书约定张女士购买开发商开发的位于南延线的一处商品房，房价为7500元/平米，待开发商取得商品房预售许可证后一周内签订正式的商品房买卖合同，为此，张女士提前向开发商缴纳8万元诚意金。
虽然张女士也比较注意细节，在同开发商签订的意向书中，对8万元的诚意金性质进行了界定：“该诚意金是为保证优先购买房屋，并非定金，若不能签订正式的商品房买卖合同，开发商一次性无息退还诚意金”。但在2011年7月，开发商通知张女士前往签订商品房买卖合同时，张女士却发现，开发商提供的正式合同中，房价变成了8600元/平米，凭空 了1100元/平方米，张女士预定的100平方米左右的房子，却要多付十几万。
当张女士要求开发商按照认购书上约定的7500元/平方米缴纳购房款并签订合同时，开发商则坚持销售价格就是8600元/平方米，如果张女士认为价格过高，则可不购买该套房子，开发商可以全额退还其缴纳的8万元诚意金。
维权很困难约定要详细
对于张女士遇到的问题，华西都市报记者采访了四川致高律师事务所赵柯律师。赵柯表示，对于开发商违反认购书的约定，提高房屋价款究竟应该如何承担法律责任的问题，在司法实务中存在两种不同的判决结果。
一是有的法院认为商品房的价格是购房合同里的主要条款，认购书里既然约定了购房价格，应依据《 人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认为商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。为此，开发商应与张女士签订正式的商品房买卖合同，并按认购书约定的房价缴纳剩余房款。
也有的法院认为，仅约定了房价并不等于具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，不能强求开发商签订正式的商品房买卖合同。张女士缴纳的8万元诚意金，并不是购房的“定金”，开发商即便违约不签订商品房买卖合同，购房者也不能要求其双倍返还。
赵柯律师认为，诚意金在法律上是一种“性质不明、界定不清”的资金形式，开发商即使“毁约”，也不会承担相应的责任。因此，所谓的“诚意金”，并不能管住开发商，尤其是在当前房地产面临资金吃紧的特殊时期。所以，刚需购房者在春交会期间，如果看中自己满意的房子，就要慎重对待诚意金的缴纳问题，即便要缴纳，也要在认购协议中详细规定，如果出现纠纷，开发商应该承担哪些违约责任。
法律支持：四川致高律师事务所赵柯律师
