刚需置业警惕购房陷阱 八大陷阱让您防不胜防
华西都市报2012/04/19 10:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
对绝大多数人来说，买房都是一件大事，不仅仅是因为一家人甚至几代人积蓄的耗费殆尽，还有对新环境所带来的新生活的美好憧憬。但对于 次购房的刚需群体而言，由于缺少置业经验，对买房陷阱的警惕性不够，往往付出沉重的代价。鉴于此，本报特对目前市场上的诸多陷阱逐一进行梳理。
陷阱一 暗渡陈仓的“产权年限”
【案例】2008年，成都市民文先生在城南某楼盘购买了一套90多平米的小户型，2010年，当他拿到房产证时，他发现上面竟然写着“土地性质为商业，使用年限从2006年3月至2046年3月”。买房时销售人员明明说房屋产权为70年，怎么一下就变成了40年呢？此外，2008年才买房，为什么使用年限从2006年就开始计算了呢？虽然多次找到有关部门，希望解决此事，但由于时过境迁，当初热心的售楼小姐早已不知去向，事情迟迟未能得到妥善解决。
【 提醒】由于土地性质的不同，土地的使用年限也有所区别，譬如住宅用地一般是70年，而商业用地使用年限一般为40年。而有的开发商在拿到开发地块后，由于种种原因，往往要几年后才能将房屋卖到消费者手中，从而导致业主后期使用年限的缩减。因此，在购房时，首先要了解土地性质，然后要注意房产公司取得地块的时间和销售时间之间的时间差，密切注意合同中使用年限的规定。以免事后追悔莫及。
陷阱二 避重就轻的“赔付条款”
【案例】2009年， 某在城东某项目购置了一套期房，2011年，房子交付，在办理入住手续时， 某发现，本应是86平方米的房屋面积只有81.64平方米，缩水了4.36平米。按照购房合同的约定，对建筑面积减少部分，开发商按照购房价进行赔偿。而事实上，在很多城市都对建筑面积缩水有着明确的赔付标准。比如：建筑面积减少3%以内，开发商按照购房价赔偿，超出部分按双倍价格赔偿。以 某当时购房价7000元/平米计算，一来一去就有上万的价差。
【 提醒】一般而言，格式合同中延迟交房、面积不等、权证办理等条款的赔付比率都是双方自行约定的。大多数的格式合同由房产公司提供，他们会在赔付问题上避重就轻，做出有利于自己一方的约定。因此，在购房前，应尽量将合同拿给专业的律师把关，根据律师的意见修改合同，以规避上述问题的产生。
陷阱三 凭空消失的“配套设施”
【案例】2007年，市民周先生在城东三环内某楼盘购买了一套住房，可交房后他和其他业主发现购房前楼书和宣传画描绘的“秉承澳洲传统手工植园精髓，构建10000平米规模中庭园林、澳洲印象广场、丛林水岸、园区内5重景观体系、花语走廊、600平米中庭水畔双层会所、家庭亲水休闲区”等严重缩水。尽管业主先后共提交了好几次整改方案，共10多条整改意见，但却迟迟未能得到开发商的回复。
【 提醒】开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得 无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多承诺并不到位。因此，在购房时，应冷静分析各种配套设施存在的可能性，不为表面现象所迷惑。同时，注意保留开发商对承诺的证据，以便日后双方对薄公堂时作为证据使用。
陷阱四 可望不可及的“回购承诺”
【 提醒】购房时， 不要对回购抱有幻想。即便对回购很感兴趣，也要请律师对回购合同进行复核，以保证自己的切身利益。同时，还应对房产商的实力进行全面的考察，以免一些小的房产公司在拿到房款后卷钱走人。
陷阱五 欲擒故纵的“内部认购”
【案例】很多楼盘在开盘前都会打着“内部优惠”的幌子进行内部认购，一来可以探探市场对价格的接受程度，二来还能将身边的潜在购房者提前锁定。内部认购阶段，开发商大多会允诺一个诱人的折扣。算下来，动辄几十万元的商品房，一个点的折扣也能省上数千元。殊不知，购房者心中的这点小算盘早已被开发商洞悉。于是，本想把均价定在每平方米5000元的后来也悄然提高到了每平米6000元。表面上看，内部认购的购房者似乎讨了不小的 。事实上，却为此多付出了不少钞票。
【 提醒】内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了 ，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的 就充满了风险。
陷阱六 真假难辨的“虚假宣传”
【案例】2009年7月，江苏省常州市某高档楼盘在广告上宣称该楼盘是由国际 建筑师贝聿铭设计的。大师的影响力果然惊人，一时间，购房者络绎不绝，销售势头十分迅猛。但让购房者没想到的是，后来，当地有媒体报道称贝聿铭以从未参与该楼盘设计为由将该楼盘开发商告上法庭，认为其虚假宣传已损害了自己的声誉。至此，一直被蒙在鼓里的购房者才恍然大悟。
【 提醒】很多房产商会把预售房子的广告设计得 精美，以吸引消费者的眼球；放在售楼处的沙盘也 精致，让人一看就难以割舍。但当消费者拿到房子后，发现宣传的效果与实物往往相去甚远，从而导致双方纠纷的产生。对此，在购房时除了要仔细阅读购房合同内容外，还应尽可能地将广告宣传的内容全部载入正式的合同中。如果房产公司不同意把广告内容载入正式文本，也要把广告内容保存好，作为今后发现问题时与房产公司交涉的证据。
陷阱七 偷梁换柱的“精装标准”
【案例】2010年，自贡的何先生在城西某楼盘购置了一套80多平米的精装房。虽然当时的单价比周边其他项目要高出不少，但鉴于是“每平米2000元”的精装标准，何先生也没多想，心甘情愿地办了手续。2011年10月交房时，何先生才发现面前的新房并非如之前销售人员宣称的满屋 ：水龙头尚未使用却已开始生锈、进口实木地板被劣质复合地板所取代、墙壁上的乳胶漆开始脱落……何先生买房的喜悦瞬间被眼前的烦恼冲刷得荡然无存。
【 提醒】市场中出现了越来越多的“精装修/全装修房”，但是开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准，此种情况下，经常是开发商逃避责任，或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同，在出问题时一推了之。因此，在购买精装房时，应将开发商承诺使用的品牌以及型号尽可能地在合同中详细地罗列出来，以免被偷梁换柱却还毫不知情。
陷阱八 瞒天过海的“特价房源”
【案例】2011年，肖先生在龙泉某楼盘购买了一套90平米的特价房。由于购买时的价格比均价低出不少，肖先生一直都以为自己捡了 。随着交房的临近，他开始准备装修的事情。设计师在现场察看后告诉他，房屋朝向处于另外两栋楼的夹缝中，采光、通风等明显受到了影响，户型设计也十分落后，使用空间显得十分局促。除非对结构进行大的改动，否则居住起来将备受制约。细问之下，按照设计师的预估，整个房子的装修费用将高出同等面积户型30%以上，换算下来，甚至高出了当初购买时普通房源的单价。
【 提醒】天下没有免费的午餐。通常情况下，特价房都是房地产商的一种营销手段，这些房源也常常有些瑕疵，比如位置不好、朝向不佳、空间布局不合理等。表面上看，这种所谓的特价房虽然在价钱方面要比其他房源 一些，但相应也伴随着居住上的欠缺。同时，在后期装修时，成本可能也将大幅增加。因此，购房者在选择特价房源时，一定要对房屋的朝向、户型、布局等每个细节进行核实， 能去楼盘现场实地察看一番，做到心中有底。切勿被抢购的气氛和诱人的价格所蛊惑。以免今后得不偿失。
延伸阅读：购房者须谨防购房三大陷阱 售楼价格术语解读
近年来，人们在购置房产时常常陷入尴尬的境地，毕竟房地产市场是商品化市场，而购房者又非个个都是“专业选手”，“闯”误区，“蹦”陷阱，“牺牲者”不在少数。在诚信还没有成为市场 准则的时候，要谨防购置房产中的陷阱。
■陷阱之一：售楼书
如何“读懂”售楼书中的潜台词，是购房者需要掌握的 技巧。
电脑制图技术的发展使开发商在制作售楼书时越来越“”，在楼盘的全景效果图上，生活商业配套设施、景观布置清晰可见，然而实际上整个小区的配套设施的跟进要视小区的整体销售状况，而这些后期工程的进度不是开发商所能决定的。
为了加快资金回收的速度，许多房地产宣传材料都有一定的“提前量”。例如，在广告里偷换概念，把正在征地拆迁说成已经“三通一平”；把刚刚主体完工说成是旺地旺销；把尚有大量空置的房屋说成是“热销 ”、“硕果仅存”……无论引入何种修饰手法，都是为了让购房者提前付款。
■陷阱之二：价格术语
起价、均价、限价、特惠价、清盘价，让你根本搞不清什么价。
“起价”缺乏科学性、代表性，它一般指该物业内楼层、朝向等 差而价位也 的那套房，大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，许多房地产广告打出的起价给人一种 的印象，以诱惑消费者，但若一打听很可能这个档次的早已售完了，只有更高价位的了。
“均价”也大同小异。还有的只打出“价”，也就是“限价”，但实际上与 价相差无几，但以上相对低的价位在广告中却能起到吸引购房者注意力的效果。
据业内人士分析观察，大多数被相对低的价位吸引来的购房者在对楼房、朝向、户型结构等进行了挑挑选选之后，其 后的购入价格会超越所谓的“起价”和“均价”很多，其价格差往往也会让购房者产生一种花大钱、住好房的心理感受，尝到甜头的房地产营销商们总是乐用此招。
■陷阱之三：补充协议
按照有关规定，只有房屋土地管理局印制的统一的内、外销商品房预售/出售示范合同文本才是 合法的合同文本，因此开发商与购房者签订的正式合同的内容一般比较公允，但几乎每一个开发商在与你签商品房预售契约时，都会同时发给一个“补充协议”。
而实际上，这个“补充协议”的内容几乎只对发展商一方有好处。开发商凭借其专业 ，往往通过制定补充协议来减轻或免除自己在合同中应付的责任，将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更， 限度地减轻卖方的责任。
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