北京楼市：刚性需求释放 大兴成交回升明显
北京晚报2012/03/29 23:37
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近来，在首套房贷利率优惠以及开发商“以价换量”销售模式的刺激下，一些刚需置业者开始入市，楼市成交逐步回升。随着春天脚步的临近，一度寒意甚浓的楼市也似乎透露出回暖的迹象。
楼市或迎“金三银四”
春节以后，刚性需求逐渐释放，楼市成交量呈现上涨趋势，北京楼市出现“小阳春”。甚至有业内人士认为，“金三银四”已经到来。
高库存迫使开发商加大打折力度。2月至3月以来，开发商“以价换量”范围不断扩大，除了去年就开始 的开发商外，又有几家性大型房企加入 的行列。据统计，目前北京有超过八成的在售项目正在进行不同程度的打折促销。
与此同时，北京中行、农行、工行等多家银行也明确表示实行首套房贷利率优惠政策，首套房贷利率不仅可以打9折，近日已有少数银行对内部评估 客户也放出了优惠利率8.5折的口风，利率优惠成为大趋势。
事实上，对于刚需群体的购房需求，政府此前一直表示给予支持。两会期间，央行副行长刘士余在新闻发布会上称，对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证，鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行在京召开座谈会时也提出，首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价，并要求“改进房地产金融服务，提高贷款审批效率”。
而且，根据政府工作报告的提法，房地产调控目标已从去年的“抑制房价过快上涨”确定为“促进房价合理回归”。 业内人士表示，虽然目前还没有量化的房地产政策变动，但是“保证首套住房贷款”的提法已经给出了明确信号。
在这种情况下，一旦房价接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会“一触即发”。
购房信心回升
3月，买房人的购房信心开始回升，逐渐走出“观望”。
2012年一季度，央行在50个城市进行2万户城镇储户的问卷调查，对房价预期和消费意愿等五个方面展开调查。结果显示，居民对房价的接受程度有所提高。有67.7%的居民认为房价过高、难以接受，这一数字比上季度下降5.2个百分点。调查结果显示，“房子变 ”已渐成共识， 需求开始退散，“刚需”浮出水面。未来三个月内有购房意愿的居民占14.1%，而上季度为13.9%，呈现“触底回升”。
去年下半年以来，房价经历一段时间的持续下降后，购房人的心理也开始发生变化。记者了解到，有不少购房者由原先认为“房价还会持续大降”，转而认为“房价已经接近‘触底’”。值得关注的是，很多购房者不再“患得患失”。有“刚需”购房者就表示，“房价已经降得差不多了，没有人正好能抄到底，谁也说不出哪儿是真正的底部。”还有购房者表示，“房价降到我们相对能接受的时候，就会出手，至于以后是否再降，其实也不是很在意。毕竟还先得了房子，因为是自住，不在乎短期利益。”而且，让购房者担心的另一问题是，“现在不买，怕过不了多久房价会出现反弹。”
业内人士指出，“充足的房源、优惠的房价、加上首套房贷利率的进一步优惠，目前正是刚需置业者不错的购房时机。”对于开发商来说，业内人士指出，在目前的市场态势下，应该把握好市场的窗口期，利用信贷转变的信号以及市场信心回暖的时机，在今年上半年果断地制定合理的价格政策，快速消化积压的库存量，维持现金流的财务安全底线。
成交量复苏大兴居首
数据显示，更多的购房需求被吸引“入场”，楼市成交量持续复苏。而大兴作为南城重点开发的区域，楼市热度持续释放，区域刚需盘畅销。
来自伟业我爱我家的数据显示，3月前三周北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为10610套，且这三周各周网签量呈现逐步上涨趋势。其中，大兴区域的成交表现尤为突出。据链家地产市场研究部统计，3月1日至11日，大兴住宅成交量与2月同期相比，涨幅为1.7倍，居各区域前列。同时，大兴区新增客源量也增加了35%。
针对市场成交量的持续回涨，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，房价的明显回落，首套房贷利率的回调，吸引了大量有迫切购房需求的 置业人群，趁着市场供应量充裕、还存在为数不多的选房机会，选择中意的住房来释放购房需求，进而促成了住宅交易量的持续复苏，成交的回暖又再度激发了更多潜在购房需求的出手意愿。
据了解，大兴区域成交均价在2011年调控后呈现出明显的下降趋势，全年累计降幅均达到16%。不过，2012年以来，价格未有持续回落的趋势。1月至3月整体价格稳定在低位，基本维持在1.4万元/平方米左右，个别楼盘甚至呈现出缓慢上升的态势。价格回落后的平稳走势，这也促成了大兴楼市成交量的显著回升。
大兴线有望延伸至第二机场
近年来，大兴的交通发展迅速，4号线 城南发展，南五环、南六环、兴亦路和南中轴路，构成了“三纵一横”的交通路网，整个区域出行 便捷。
而随着首都第二机场落户大兴，大兴受益板块更加广泛。根据估算，首都第二机场总 至少1000亿元，被认为是近年北京市拉动“南城开发计划”重大的项目之一。首都第二机场定位为综合性超大型国际枢纽机场，建成之后，年客运量将达到8000万人次。另据大兴区区长李长友此前透露，作为第二机场的配套设施，将新建一条通往市区的地铁，同时将对现有大兴线进行改造，使之延伸到第二机场。
与此同时，“新三年”城南计划也将揭开面纱。2009年11月5日，北京市发改委等部门公布了《促进城市南部地区加快发展行动计划》。计划在未来3年内，北京市区两级财政将对城南地区 500亿元，形成“一轴一带多园区”的产业格局，由此带动社会 等 总规模可以达到2900亿元。
这一城南计划目前已执行了两年多，今年是收官之年。北京市发展和改革委员会主任张工 近表示，北京市拟继续编制城南发展的新三年计划，倾向于发展城南地区的产业经济和公共服务。该计划将于近期上报市政府，明年实施。张工表示，新的三年计划总 不会低于之前三年 2900亿元的数额。
“老三年更注重打基础，例如基础设施、生态环境的改善，政府创造公共服务设施的基础向社会释放信号，下一阶段更加注重城南地区的产业经济发展和公共服务。”据透露，有些大项目将在年内开工。例如总 近900亿元的大项目要落地，长远带动发展新的工业经济区。
保利春天里上半年开盘
记者了解到，在区域规划利好的推动下，近两年，大兴区域有保利、龙湖、华润、金融街等多个品牌开发商进入大兴，提升了大兴区域楼盘的整体品质。
其中，由保利地产开发的保利春天里项目，就位于大兴地铁4号线的首站天宫院站，预计上半年将开盘销售。保利春天里是继保利茉莉公馆之后，保利在京南打造的第二个品质住区，也是一个针对刚需的楼盘项目。保利春天里总占地15.6万平方米，总建筑面积约40万平方米，规划约2848户。由15栋20层至30层的通透阳光板楼组成，户型为南北通透或全南向设计，保证通风和采光；面积区间为58平方米至150平方米一至四居。首期推售的房源为84平方米全明两居和95平方米南北通透三居。
在定价策略上，保利地产相关负责人表示，“这一项目定位刚需，在定价上也将采取适合刚需群体的价格，首期推售房源将以11500元/平方米的超低起价面市，这一价格在该项目所在区域十分具有竞争力。”
据介绍，保利春天里项目4月2日开始正式蓄客，来访即可领取“来自春天里的明信片”，同时，当天办理明信片的意向客户可以在明信片上盖一个花章，即可享受5000元的优惠，此优惠可于签约时生效。同时，位于原保利茉莉公馆售楼处的样板间也于4月2开始开放。
保利地产表示，保利春天里项目无论是整体规划，还是小区的园林设计，从户型创新到配套服务，都有较大的突破，并将不遗余力，精益求精，物超所值。
