深圳：正在弥补损失整30年的保障房发展空间
经济观察网2012/03/10 20:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
深圳，一个曾拥有十几万套保障房的城市，在政策和现实的双重压力下，不得不努力重建保障房体系。
如今，深圳正努力弥补。在今年两会开幕的前后，深圳市住房和建设局对外表态，“十二五”期间保障房的规划套数比“十一五”增加了70%，面积相当于“十一五”期间全市商品住房竣工面积总量；实现开、竣工保障性住房21万套，比“十一五”期间增加近10倍，相当于特区建设前25年政策性保障性住房建设总量。
在备受关注的分配政策上，深圳市国土部门在即将推出的《深圳市住房建设规划（2011－2015）》中，明确规定“已分配保障性住房原则上禁止上市交易”。另外，深圳从土地制度、资金支持等方面全方位为保障房建设保驾护航。
问题是， 新的幼儿园搬迁事件表明，对于重大公共利益，深圳似乎绕不开公务员群体的利益纠缠，而未来深圳保障房 终能保障谁，尚不明朗。
不该有的错误
尽管几年前已换上更大的房子，对于手中的一套微利房，陈军（化名） 的遗憾是涨得太慢。
陈军说，同样是1997年买的微利房，有些已翻了10多倍，而他位于深圳福田区商报路附近的房子才涨了5倍。
但不管怎样，陈军是深圳保障房的受益者。
“当时买的时候是3400多块钱一平方米，估计现在要15000了吧。现在的保障房住5年之后才能上市交易，我的房子买了不久就可以卖了。”
尽管有遗憾，但陈军要比这个城市的绝大部分人幸运，因为一度领先的深圳保障房体系早已崩塌，等待重建。
深圳市都会城市研究院院长高海燕对本报记者表示，早在1988年，深圳就在率先启动住房市场化改革，比 早了10年。
当时，为了支持改革开放建设，深圳从外地调进了大量的国企干部、党政机关人员。要解决这些人的住房问题，就需要大量建房和分房。当时在内地，很多单位想分房得10年。但在深圳，工作1年就可以有一套房。
但这一包袱已让后来的深圳倍感难受。
“深圳很聪明，开始学习香港的房地产商业化模式。”高海燕说，当时深圳设计的房改机制是“双轨三类”，双轨指商品房和保障性住房两个轨道，三类是指给一般社会成员的商品房，给国企的微利房，以及给政府的福利房。
深圳的这一制度创新得到了多方认同。当时，建设部等部委也多次公开表示，深圳的房改制度设计是“房改的方向”。这些年间，深圳陆续建起了十多万套保障性住房。
但之后的1999年，深圳的保障房走上了一条不归路。
当年，深圳市出台了人民政府令第88号，正式解除了安居房（福利及微利房）的产权约束。
孙利平称，当时只想保政府和国有企业，根本就没有讨论保没有户口的人。深圳当时城市人口七八百万，户籍人员只有100万，剩下那六七百万人口的住房保障，从来就没有讨论过。
一个更致命的问题是，深圳的住房保障过于保护公务员群体的利益。在2003年福利分房一刀切后，政府决定已经建立的十几万套保障房可以自由交易。
孙利平接受媒体采访时说，“我参加了那次的市委常务 会。台上那么多领导，都在想，我的房子能变多少钱，一两百万哪。我回来以后，气得在处里大拍桌子：完了，从此我们房改走上了不归路。”
当时，深圳分下去的福利房、微利房有十几万套，十多年建立的保障体系毁于一旦。
努力弥补
深圳也尝试努力弥补。在 新公布的计划中，深圳的目标是，到“十二五”期末，全市已建成保障房与商品住房套数的比率将由25%提高到35%，基本形成保障房和商品房“双轨并行”的住房体系。
作为中国房地产市场 成熟的城市，深圳孕育了万科、中海地产、招商地产(000024,股吧)、金地集团(600383,股吧)等房企巨头。
如今，这些房企被动员到参与深圳保障房建设。
在深圳龙华区玉龙路，有一块面积高达100万平方米的保障房用地，这也是2010年全深圳 的一块保障房用地。整个地块被分割成4块，分别由万科、金地、富通三个开发商代建。而 ，则是水榭山和圣莫丽斯等豪宅楼盘。
3月7日，本报记者在保障房工地看到，三个工地围墙装饰完全一样，如果不看上面的公司名字，会误以为整个工程是一家公司在做。
三个工程中，万科的稍微领先，窗户已经安装完毕，富通和金地的架子还没有拆除。富通建筑工地外围的墙上写着，工程开工日期是2010年10月，竣工日期是2013年2月，总建筑面积21万平方米。
万科龙华保障性住房项目部段姓经理向记者表示，房子在去年10月15日左右就已经封顶，现在抹灰已经到75%左右，精装修也已经开始施工。对于工程是否可以按时完工，他表示，争取不拖后，在今年9月1日按时交付。
另外，为了解决土地问题， 限度地获得保障房建设用地，深圳试着将工业用地纳入保障房体系。于2011年4月开工的龙岗平湖保障性住房项目是深圳首批推行的工改居保障房项目。
2006年之前，平湖保障性住房项目的土地还是工业用地。据悉，该项目计划于2013年12月竣工，届时，可提供2124套保障性住房。
中海地产正在参与建设的中海怡景馨园项目亦是“工改居”典型案例。公开资料显示，位于龙岗区平湖街道凤凰大道南侧的中海怡景馨园建成后将为深圳贡献3900套公共租赁房。
考虑到土地资源短缺的实际情况，为盘活存量用地，吸引社会资金参与建设保障房，深圳鼓励手里握有一定建设用地的大中型公司参与保障房建设。
2011年，深圳 通过了“双限”方式出让保障房用地。此次出让地块应在2011年10月底前开工，预计两年左右交房，销售均价相当于周边商品房一半。
在政策层面，深圳也出台了各种措施为保障房保驾。
据悉，深圳市将加强住房保障顶层设计，深入推进住房保障制度改革创新，出台住房保障制度改革创新纲要，构建以租为主租售相结合，多层次广覆盖的住房保障新体系，实现从生存型保障向发展型保障转变。还将加大保障房建设供应力度，在稳定保障性住房开工量的同时，加快建设进度，增加住房有效供应。
此外，将加快启动住房保障常态化受理，加快建立完善住房分配轮候制度，确保分配公平公正。其中，户籍低保家庭全面实现应保尽保，户籍中低收入家庭和人才逐步纳入轮候册，力争在3年轮候期内提供保障。
纠结的利益
深圳保障房失败的一个原因是对公务员群体的过分保护，如今，这一问题仍然存在。
3月2日，有家长在网上报料称，深圳名校之一的实验幼儿园于3月1日晚召开家长会议，宣布幼儿园将于9月整体搬迁至侨香村。
而侨香村则是深圳迄今为止 豪华的公务员村。
根据深圳建筑工务署公开资料，侨香村占地面积为12.78万平方米，总建筑面积为51.4万平方米。
本报记者在侨香村看到，整个小区道路整洁、绿化到位，黑色铁栅栏围墙上面基本在百米之间就有一个监控摄像头，有几段围墙上面还拉有铁丝网。整个楼群的窗户基本都是紧闭的，开着的只是少数，但是每一栋楼下面都停满了各类私家车。
小区保安表示，整个小区现在入住的仅为50户左右，按照总共3996户粗略计算，入住率还不到2%。
虽然是保障房，但侨香村的设施堪称豪华，住宅的屋顶上安装有太阳能热水系统，据称是也是全 的太阳能热水系统，可24 恒温、恒压。与此同时，侨香村还拥有 上住宅小区中 的中水处理系统。中水收集系统将小区住户产生的污水集中进行处理后，作为住户冲厕用水循环利用。
现在，实验幼儿园搬迁被认为是给号称“公务员村”的侨香村“发福利”。
3月8日，本报记者多次致电实验幼儿园的园长刘凌，刘凌以接待为由婉拒了本报的采访。而早前，对于搬迁一事，刘凌予以了确认，并称园方已拿到新园区钥匙。
而对于搬迁的具体原因，刘凌给出的说法则是深圳实验幼儿园所属的百花片区因为年份已久，许多建筑包括所在的建筑都被确认为危房。
记者在外围看到一栋格调与众不同的四层建筑，据保安介绍，这栋建筑是刚盖起来的幼儿园。“这些都是给公务员住的，现在那些公务员都还没来，所以幼儿园也还没开，到时候都搬进来后，那家幼儿园也会搬迁进来。”
问题是，一旦实验幼儿园搬迁，曾在百花路花巨资买下 房的家长们则不得不面对再次无幼儿园 的境地。
