江西现多起小产权房买卖纠纷 南昌交易仍活跃
江西日报2012/03/01 08:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
青山湖边，步行5 可到青山湖景区，这样的房子卖多少钱？房主的报价是每平方米4198元。而一路之隔的一个商品房小区，售价已达到每平方米1万元。不过，这套超低价的房子，正是目前引发热议的小产权房。
近日，国土资源部有关负责人说，国务院已经成立了由12个部门组成的小产权房清理领导小组，今年将试点清理小产权房。记者调查发现，尽管有关部门一再发出“风险提示”，但南昌的小产权房市场很活跃，甚至有房产中介也参与其中，原因在于其比商品房低一半的价格，让许多人难抵“诱惑”。
小产权房市场活跃
小颜是南昌市解放西路一房产中介经理，在她的店里，挂着3套小产权房房源。尽管看的人多买的人少，但每年她都能卖掉几套。对于今年国家将清理小产权房的说法，她不以为然：“这几年每年都说要清理，但该卖的还是会卖，该买的也还是会买，南昌的小产权房交易就没停过。”
她向记者推荐了一套“性价比”高的小产权房房源：位于青山湖大道的小康家园，建筑面积122平方米，三室两厅两卫，几乎没有公摊面积，售价43.8万元，每平方米单价仅约3500元，是青山湖区进顺村在2003年为改善村民居住条件而建的，当初每户村民以不高的价格就能获得一套住房，而且配套设施完善、环境好、管理规范。
业内人士说，这种农民 被称为“小产权房”，实际上就是在集体建设用地上建成房子，属于农村的集体 者，外村农民不能购买。由于没有土地使用证和预售许可证，相关部门也不会备案，因此，交易只能在“地下”进行。
这些小产权房所处的地段都还不错，当初的“城中村”现在已经成了 城区。在一网站的二手房交易板块，记者查到有14套农民 的小产权房在售。青山湖大道沿线在售的小产权房较为集中，有五联农民 、进顺小康家园、杨坊山庄等。
小产权房 具诱惑的，在于其相对较低的价格，如青山湖大道附近的小产权房一般价格都在每平方米3000元至4000元之间，与周边的商品房小区相比，价格要低一半左右。如小康家园附近的一商品房小区二手房价格约7000元/平方米。
客获利欲退出
“目前已下发关于农村集体土地确权登记文件，明确规定城市户口的人不能到农村买宅基地或小产权房，小产权房不予确权登记。也就是说，小产权房不受法律保护，买小产权房是有风险的。”近日，国土资源部有关人士再次针对小产权房交易发出了“风险提示”。
于是，一些几年前“入市”的 客已经准备“获利退出”。一房产中介告诉记者， 近一段时间，小产权房的房源有增加的趋势。
祝女士 近就有意出售她几年前买的一套小产权房：位于北京东路，169平方米，售价65万元，单价每平方米仅3800多元。她说，在2007年买进时花了45万元，“几年时间才赚20万元不算多”。她现在有点后悔当初 小产权房，因为如果当初买了附近的商品房，到现在价格翻了一番而且很快就能脱手。
刘先生 近也准备将位于青山湖大道旁一农民 的小产权房出售。他说：“本来准备卖68万元，如果你诚心想买就少2万元。”他直言，现在手上有两套小产权房，留一套自己住，另一套能赚点钱就卖掉。
有业内人士告诉记者，小产权房原本主要是为了满足“城中村”征地拆迁农民的住房需求，但从2005年起，南昌小产权房开始大量出现，其背景就是房价上涨，一些市民对高价格的商品房望而生畏，也为小产权房提供了生存空间。
小产权房不是“馅饼”
“在北京宋庄，有画家花20万元向当地农民买了宅基地盖楼，后来农民的儿子到法院起诉要求画家交回房子， 终法院判决画家败诉。”在近日召开的相关会议上，国土资源部相关人士甚至引用了这个几年前发生的案例，以阐述小产权房交易存在的法律风险。确实， 近两年，我省出现了多起小产权房买卖纠纷案件，说明小产权房不是“馅饼”。
“风险问题你不需要担心，我们可以包过户，更名后再付全款。”这是一家房产中介对记者信誓旦旦的承诺。他向记者推荐了一套位于上海北路附近的小产权房，89平方米，售价36万元。但是，他所指的过户并非在房管部门备案、变更产权证，而是在农民 所在村委会“过户”，也就是在当地村委会发的权属证书上更名，这并不意味着交易就“合法化”。
实际上，我省近年也发生了多起小产权房买卖纠纷案件。2010年9月，南昌市中级人民法院公布了一起我省小产权房买卖民事纠纷案：法院确认农房买卖合同无效，但判决卖主赔偿买主60余万元的经济损失。去年4月，吉安市青原区法院也审理了一起小产权房买卖纠纷案件，法院一审判决该房屋买卖合同应属无效合同，由双方各自返还房屋和房款，卖主赔偿买主损失12万元。
而去年萍乡市上百名居民的遭遇，则更能说明小产权房存在的风险：他们每人花几十万元在海南省三亚市购买了一开发商建设的小产权房，但在去年7月当地政府部门打击违法建筑行动中以违建楼名义被拆除。
