楼市或掀新 潮 一年内房价或下调两成
羊城晚报2012/02/27 09:40
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近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，以“刚需”为据预测“楼市春天”以及国家楼市政策微调的分析频频传出。
而与此同时，关于楼市天量存货和 潮的报道，也引起了各方关注。
楼市现状和走势到底如何研判？
在政策层面上， 温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见时表示，要促使房价合理回归不动摇，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，但政府调控也不能松。而 近两天， 人民日报和新华社先后发表楼市分析文章，前者直言“房价下跌趋势全面确立，行业调整仍将继续”；后者则预测“楼市或将掀起新一轮 潮”。
看来， 随着楼市调控持续深入，多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
专家称一线城市楼市拐点已明确，预期半年到一年内房价下调一两成
由龙头地产企业保利集团带头掀起的 风波，正在楼市蔓延，近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入 大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3 月份展开，这将是自去年10月底以来楼市的第二波 潮。
新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16 家标杆房企1 月份销售业绩总额不足300 亿元， 不及去年同期663.6 亿元销售金额的一半。而从2 月的市场表现来看也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮 以刺激成交。
近日保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9 万元／平方米降至1.7 万元／平方米，交房标准却从毛坯升级为精装修， 如果考虑装修成本则相当于8 折优惠。随后又一龙头企业招商地产22 个在售项目同时启动优惠活动， 部分房源 幅度达到15%。金地集团、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。
去年10 月底，同样是保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了 潮，进而波及。
一线城市楼市拐点已明确
中原集团研究 发布的一份报告显示，在购房者 预期日渐增强的情况下，价格僵持成为成交萎缩的 重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010 年进一步下降。
“2011 年上海新建商品住宅套均总价258 万元， 按上海统计局发布的2011年城镇人均可支配收入36230 元计算，三口之家的年收入为10.87 万元，一家人需要不吃不喝存上23 年零8 个月才能买得起一套新房。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称，对于普通家庭来说，在上海购房压力 大。这除了近年房价上涨过快以外，也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。
根据世联地产此前对28 个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。而截至去年底，75%的楼盘给出的 幅度不到15%。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的 幅度还不满意。
2 月18 日国家统计局发布的数据显示，1 月70 个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有48 个，持平的城市有22 个。专家认为，从环比数据来看，1 月房价基本上全面止涨，性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确， 预期在6－12个月内房价可能还有10%－20%的下调。
开发商面临沉重债务压力
另外，沉重的债务压力，也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012 年房地产信托大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，2012 年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012 年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368 亿元，三季度为716亿元，四季度为309 亿元。其中7 月为今年年度高峰，将会达到504 亿元。
不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权， 获得资金13.35 亿元以支持其流动性。绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4 个项目，计划回笼资金60 亿元。
“2012 年房企的 危机就是债务危机。”世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降20%至40%，基本上 上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企的资金链恶化程度将超过2008年，可能会导致超过6000 家开发商消失。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会采取开源节流的方式“过冬”：即一方面寻求通过 、出售股权、变卖项目等方式创造收入；一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。但做这些动作只是开发商被动自保，市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。未来10 年，的开发商数量预计将会减少一半左右（现在约有6 万家）。
乐观派期待产业政策微调
一些机构认为，房地产行业并没有那么悲观， 政策环境正在呈现转好的趋势，下半年调控政策可能会微调，事实上自去年10 月开始， 地方政府对于松绑房地产政策的做法就已经零星地出现。
除此之外，近期上海、北京等多个城市相继调整普通住房标准，对普通房认定标准有所放宽，而包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房贷款利率都已回归了基准利率。这将降低购房者的成本。3 个月内，央行还两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，累计释放资金约7000 亿元。这对一直饱受资金匮乏困扰的开发商来说无疑是一场及时雨。
2 月24 日， 沪深两市房地产板块午后大幅上涨，至收盘时，该板块共有泛海建设、银基发展等15 只股票涨停，整体涨幅高达4.56%，并带领其他板块全线上涨，推升沪深股指双双创下本轮反弹新高。机构认为，房地产开发商 跑量的实际利好， 以及对于货币政策、房地产调控政策见底的预期，共同推升了房地产板块的大幅飙升。
长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3 月份， 增速低点在6 月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。
房价下跌趋势全面确立，行业调整仍将继续
今年房价很难“翻盘”
在经历去年严厉的房地产调控之后， 国家统计局日前发布数据显示，1 月份70 个大中城市新建商品住宅价格 出现了环比零涨幅， 房价全面下跌的趋势已经确立。但是，近期一些地方出台的房地产“微调”政策受到了广泛关注， 这是否意味着未来调控政策有所放松？ 今年房价走势又将如何发展，是否还会反弹？
房价下跌趋势全面确立国家统计局数据显示，1 月份70 个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房） 价格下降的城市有48 个，持平的有22 个， 出现新建商品住宅价格全部停涨现象。 受关注的“北上广深”四大一线城市中，广州新建商品住宅价格环比降幅达到0.3%， 下降幅度在4城市中居首。
在房价普遍下跌的同时， 楼市的库存量也在不断激增。根据北京中原市场研究部的数据显示， 截至2011 年底， 受到监测的标杆房企在售项目库存量约2496 万平方米，与2011 年5 月底相比，标杆房企库存量增加约七成，11 个典型城市库存总量达73 万套，比上年同期增加26 万套，涨幅达55%，楼市库存压力已经超过了2008 年。
“房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了 调整。”住房和城乡建设部政策研究 主任秦虹分析目前房地产现状时表示，经历了一年的厉政调控， 和投机性需求得到抑制， 市场供求关系发生了变化， 多数城市已经出现了明显的下降趋势。
调控主基调无松动迹象随着房地产调控的推进， 楼市成交持续低迷，土地市场随之降温，各地均已下调了今年土地出让收入的预期， 地方政府的财政压力陡然增大， 于是一些地方开始对调控政策进行“微调”。据北京中原市场研究部统计，包括北京、上海、杭州、重庆等17 个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等， 这些举措引发了对楼市调控政策可能松动的议论。
“楼市调控的主基调并不会出现松动， 但各地的微调与坚持调控不动摇之间并不一定就存在矛盾。”在中国房地产学会副会长陈国强看来， 楼市限购措施对地方的负面影响很直接，税收、就业、GDP 都受到了波及， 不少地方有自救的冲动，以摆脱经济的不景气，去年的楼市调控政策力度过大，过于一刀切，地方做出微调也正常。从目前的情况来看，一些地方对楼市的微调基本上是鼓励自住需求、促进成交量， 如果是这样的政策微调，那就与 的要求不矛盾。
“但是不能因为调控带来了负面影响就放弃调控。”陈国强表示，遏制 需求的思路是不能放弃的， 严厉的楼市调控在今年仍将执行下去， 没有任何悬念。
“目前仍看不到限购政策退出的合适时机。”秦虹也表示，房地产宏观调控政策的方向是控制 投机性需求，保护真正的居住性需求。目前市场正在向着调控预期的方向变化， 而政策的关键就是要巩固调控成果。
房价面临再次深跌压力事实上，尽管年初部分银行将首套房贷款利率从此前的上浮回归为基准利率， 但是目标指向也仅仅局限在自住需求，体现了“差别化”的房贷政策。
此外，佛山、成都、芜湖等地“微调”政策因涉及放松限购均被管理层叫停，表明当前调控政策的主基调仍很难放松， 这使得房价再度回升的可能性正在变小。
“调控将进入深水期，房价依然面临再次深跌的压力。”中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为， 如果上半年限购政策一点松动都没有， 开发商再熬半年情况就会变得更糟， 上半年或许就会有较大幅度的价格折扣调整， 所以二季度可能成为一个分水岭。
“今年房地产 增速将会下降，行业调整仍将继续。”秦虹表示，今年房地产市场的走势相对明朗， 因为中国房地产调控政策是相对确定的， 所以房地产市场发展也是确定的。秦虹强调，调控政策的核心是两手一起抓， 一手控制 投机需求，控制房价上涨不动摇。另一手抓大力建设保障性住房， 满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场， 通过对经济工作会议精神的理解， 今年房地产政策会有一个稳定的预期， 对今年的房地产市场稳定发展可以期待。
