限贷来袭商业地产"不差钱" 跟风使舵玩不转
搜房网2011/10/20 18:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
商业地产信贷紧缩， 成本增加、 门槛抬高风险增大，上半年红极一时现在也逐渐进入“秋天”。在住宅市场“金九银十”期许破灭的同时，商业地产的成交也逐渐下滑。那么成都商业地产目前发展状况如何，开发商是否面临资金困局，商业地产何去何从？本次小编邀请了两位资深业内人士，请他们答疑解惑。
采访地点：宏达大厦13楼搜房网络直播间
采访嘉宾：
成都盛略房地产营销管理公司 副总经理 长旭
成都雅士林 有限公司 副总经理 朱勋茂
主持人：搜房网商业频道记者 熊玲
主持人：首先欢迎两位做客搜房直播间，参见我们此次“从国美叫停商业地产计划透视成都商业地产现状”的大话地产访谈。
众所 ，上半年家电、服装、零售、酒业等很多外行纷纷转战商业地产，市场一片热闹气象。然而10月17日，国美叫停其商业地产计划，原因则是租金上涨过多资本 行不买账。对于这个事件，两位有什么看法？
朱勋茂：春江水暖鸭先知，总的来说国美叫停商业地产计划，有几个方面的原因，作为一家上市公司和家电为主的公司，他们看到商业地产的丰厚利润转战商业地产很正常，但是从本质上来说，商业地产是房地产行业而不是商业，地产开发涉及拿地销售和物业管理的全产业链，涉及到政府的多部门配合与支持，是比商业更复杂的系统工程，在地产超级火爆的 期，社会各界从央企到民营企业各路神仙都来做房地产开发，可以说房子只要修好就不愁销售，在这种情况下，包括国美以及苏宁和宜家，包括煤老板都来了，所以才有息售和 这些怪现象，而不像其他行业销售越多越好，比如卖鞋卖衣服的，如果鞋子卖完了，或者我生产饮料的，卖啤酒的，卖完了马上生产就可以了，原材料和机器都在那里，加班加点生产就好了。但是作为房地产来说，无论商业地产还是住宅，首先要拿地，这批房子卖完了，它不 的话，它就没有了，不是说明天圈一块地又来修，你从政府拿地那里就涉及很多用地指标和招拍挂的程序，涉及银行、政府和消费者，这是很复杂的一个链条。
成都雅士林 有限公司 副总经理 朱勋茂
所以，刚开始大家都看到商业地产的火爆和利润，都是在商言商，冲着利去的。去了之后一接触，经过一段时间的住宅调控以后，商业地产有一段时间异常的火爆，这种情况持续了一段时间， 者也趋于理性，因为商业地产调控后的滞后现象造成了激烈的市场竞争要延后显现，不是一调控就显现了。
综合因素造成了国美商业地产叫停的现象，可以说国美现象是许多其他行业转战地产， 是商业地产的一个典型的案例。
长旭：从我个人这个角度或者我们做商业地产这个角度来说，商业地产有很多非行业人士或者非行业企业介入这个企业，他们只看到贼吃肉，没有看到贼挨打，众所 方是一个很暴利的行业，而商业板块在房地产板块中又是一个利润比较高的板块，他们都想介入到其中了但是他们没有想到这是一个很系统的行业，从开始拿地到产品规划、设计到后期的商业模式的设计再到移交和运营管理，这需要很多环节，包括万科也在介入商业地产，为什么它现在还有很多没有准备到位？万科就是是房地产行业的龙头老大，但是并不是商业地产的老大，对于它来说都需要准备，更不要说国美了，国美的叫停一方面反映了市场的状态，还有一方面反映出它还没有准备好。
前一段时间有一个新闻说万科商业凯德造，万科成立的商业团队，商业负责人是以前凯德出来的，也就是说这个行业需要做充分的准备，对现在来说国美没有准备好，在商业方面没有经验，由于前一段时间它是上市公司拿地不存在问题，资金不促成问题，关键的是技术，住宅修出来之后就算是今天卖六千卖不出去但以后 可以卖出去，但是商业地产你修出来修的不好就没有意义。
主持人：我们说到国美叫停商业地产计划的原因是租金上涨，这也侧面牵出一个问题，就是今年商用物业租售双涨，价格一路走高。那么造成商业地产 的因素是哪些？
朱勋茂：主要是因为商业地产市场本身和人为炒作两个因素，房价上涨必然带动物业租金上涨，而商业地产这种特性就更加明显，因为商业地产 终是依靠租金来实现它的价值的。世间从来没有无缘无故的事件发生，就向牛顿发现一个苹果掉在地上是地球的万有引力，租售是两个互相关联的独立事件，一个是租一个是售，先分开，因为中国改革开放30年来持续增长的宏观经济形势的内在因素以及房地产的持续上涨，造成了包括商业地产在内的地产的 上涨，在住宅被强制调整后，都是者手中的筹码还在，对物价上涨，通货膨胀的担心使一部分 客尝到了甜头，就像90年代的中国股市，一买股就赚钱，所以买房子亏的听说的不多。
而且在买涨不买落的 原则下，只要不大跌就有很强的购买欲望，从中国的宏观调控来说，房地产也好，商业地产也好（它的价格回落稍微少一些，速度慢一些），从这个角度来说，它还没有大跌，只是减缓了上涨的速度而已，这种情况下指望它下跌不太现实。
存钱就怕贬值，以前觉得美国比较抗贬值，现在连美元都不贬值了，还存钱干什么？只有买房，趁商业地产没有限制购买就买，商业地产房价高的肯定要把 的部分转嫁到租金上，这是商业活动的必然，就像俗话说的羊毛出在羊身上，我这边买的高我租的 ，这个亏本生意咱们不做的。当然，对于地产商、二手中介、 者以及 买了房子的持有人来说，没有人希望房价下跌，从而个人的资产贬值，没有人希望这样。
成都盛略房地产营销管理公司 副总经理 长旭
长旭：现在商业地产表面很火爆很 ，其实有以下一些因素在上面：
、大家看到的物价上涨，就是CPI这个季度是6.1%，随着物价上涨以前两万三万的铺子现在售价肯定高得多，还有一方面是因为住宅的限购导致民间闲散资金没有地方投， 商品中在中国市场房地产更稳当一些，以前投住宅，现在限购了，限贷了，很多资金就涌向商业。
第二、开发企业和代理公司和中介的作用，为什么这样说呢？开发企业在很多时候对项目本身的期望值太高了，导致它的售价也好，利润也好已经透支了后面的所购买物业业主三年的租金 ，对于代理公司来说更多的时候是附和，跟着开发商走。还有一个是二手中介，他们干什么事情呢？在这个业主使劲往上压价，在那个业主那里使劲往上抬价，中国很多房地产市场有两个重要因素，一个是政府，因为政府要卖地，政府卖地以前是归国土，现在全部纳入地方财政，地方财政 的基础设施建设都需要提地方政来出这是政府被迫无奈的一个选择，它必须把地卖贵，才有能力做基础设施建设，这块就推动了地价 。建筑成本各公司相差不是很大，所以你拿地拿的越 ，利润越高。二手中介在中间 ，一个是为了自己挣钱，一个是为了他服务的对象来炒，本身很简单一个道理，从我们做营销推广和策划角度来说，我旁边一个项目破房子它可以卖8000一平米，为什么新房子出来比你还低？二手中介说我这个房子买的一万块钱，我卖肯定要卖一万二，这样循环就出现了这种情况了。还有一个因素是什么呢？
第三、 的业主对这个的期望值过高。
主持人：刚才 总讲的一个是整体环境，通货膨胀下物价的上涨是正常现象，另外就是开发商、代理商以及业主等多方共同作用，两方面原因促成了租金上涨的局面。在看似热闹的商业地产背后，却有数据显示，从9月份开始，商业地产逐渐理性回落，成交数据呈现下滑趋势，两位怎么看待这个成交下滑？
长旭：你刚刚说理性回落，这个我很赞成，现在住宅的泡沫可能相对更少一些，更多的是刚需，但是商业地产方面就存在泡沫的问题了，为什么这样说呢？因为很多地方很差很差的位置，租到很高的水平根本不可能，要租到这个水平，按6% 率来算我要卖多少钱一平方？这个不现实，只有一种可能，就是很多的商铺逐渐放在那里，导致一个后果就是成交量要下滑，租金水平和售价都要下滑，这个东西不是哪一个人或者政府单方可以控制的。
朱勋茂：因为刚才我说了，那是住宅地产限购的延后现象。从地产的宏观调控，以及 范围的经济危机来看，商业地产的红火缺乏中国政府层面和 经济的后台支撑，在经济全球化的今天， 发达国家的经济危机必然对中国经济产生影响，包括相当部分沿海外向性产业，例如玩具、服装、轻工厂产品 近两年的订单萎缩，甚至广东很大的玩具厂家都宣布倒闭，在如此背景下，商业地产成交量逐渐下滑这个现象背后其实有很多的因素，所以在目前状况下，地产商，不管是商业地产还是住宅，都只能练好内功，做好适合刚需，适应市场需求的产品，才能在地产竞争中立于不败。在目前的情况下，商业地产一样还是强者的天下，在地产 期忽悠 者是行不通的。
主持人：供应量持续增加，但市场需求并没有以正比速度扩张，商业地产似乎也正在走向困局。那么当下， 者该如何选择才能确保稳妥 呢？
长旭：我觉得我们的客户越来越理性了，但是有些时候客户的这个理性成都还不够。在入手之前，要多看多参照，对于项目周边情况要有充分的了解，比如周边的居住人群以及他们的消费能力等，要有准确的定位和分析，这样才更有利于 ，而不仅仅是看项目的宣传广告和片面听信销售人员的介绍。还有一种方法就是“借脑”，就是借助从业人士和专业机构。专业机构给出东西有很多术语，但是他们可以通过一个平台给出一个客观真实的情况。
朱勋茂：我赞成 总的观点，商业地产 必须要多看多比较，多做市场调研。商业地产的精髓在商，找准商业的价值，了解政府规划、地段、交通道路，商业配套等才能把握住发展方向。
主持人：今年的可以说是房地产行业政策频出的一年。 近一段时间，房产贷款利率上升是热门话题，这不仅仅是针对住宅的，商业地产也开始了限贷，部分城市已经暂定对商业地产的贷款。这会否给开发商资金链造成威胁，是否会导致商业地产的以价换市？
朱勋茂：这个问题不能一概而论，一些经过多年的发展，专门从事地产开发，并以长期 地产开发的公司来说，它经过多年的发展积累，如果在控制开发量变粗放式向精细化过度资金链就没有什么问题，如果对开发量过大或者初入地产的开发商资金本身没有多大的积累，资金链很可能出现一些问题，住宅也是一样的，没有办法要回收资金就只有 来换取市场了。
长旭：中国市场状态下，或者中国自古以来的经济体制里面，任何时候肯定是离不开 干预的，包括住宅限贷也好，是提倡和促进，给你很好的机会发展，但是不能让你飞快发展，任何东西速度太快就会出现很多问题，像中国大跃进一样的，现在要建保障性房建一千万套，那是不现实的，钱从什么地方来？就算把这块地分为两块一块卖给做商业地产，一半做保障性住房也不行。住宅我一万卖不出去，我降两三千卖出去，它有居住功能，决定了它后面相应的东西。但是商业不一样，商业是有闲钱的人才会把它当做盈利的东西，如果商业仅仅是一个产品根本不值钱，就是钢筋混泥土，只有赋予了这个产品的一些东西，不管是商业业态也好还是概念也好，还是噱头也好，才有价值，现在你商业如果前面没有铺垫，就去 ，你以前卖一万，现在卖五千说不定都没有人买你的。
资金问题是这样的，处于中游的企业好一些，而在下游和上游的企业都恼火。为什么这么说呢？下游企业本身实力不够，融资的信誉度也不够，就算能成功融资之后的贷款压力也是 大的。上游企业为什么难呢，因为上市公司有财务要求。中间的企业有实力又不需要像人和人交代，从某种程度上说抗风险系数没有上市公司大，但是在市场上稳住的几率更大。
主持人：城南打着“国际”的牌子一路飞速发展，城北现在号称要赶超城北，城西则因为成渝经济开发区而得力继续西贵，城东现在大力打造文化产业，东村和东区音乐公园已经开始上路，那么众多的宣传口号背后，成都商业地产究竟是怎样的格局？
长旭：格局问题就有点复杂，刚刚说的这四大新城，在成都市规划中确实是有，但是体量中 的是北边和南边，这是规模而言。但是也有一个问题，目前来说，南部新城推动速度比较快，为什么天府新城可以被批下来？这是因为整个政府南迁感觉动向快一些，价值明显一些。西部和东部不管有龙湖也好，还是有东客站也好，规划相当好，但是有一个问题，东西两个片区在商业的走向上有一些无法和北部和南部相比，北部走商贸，南部走商务，东西片区已经没有路线了，至少说没有至少没有找到好的噱头，东部现在说走文化路线，像东区音乐公园，它应该不算是很严格的商业，而是文化产业路线，刚刚我所说的北部和南部是商贸和商务，你做贸易和物流，包括家具产业园过去了之后，就有很多的商业，真正的商业在这里面。而南延线商务更不用说了，包括高新区软件园都在里面，还有会展经济和领馆经济，再加上整个南延线 综合体商务功能更强大，我所了解的信息是，这条线上五 酒店未来有30多家，全部是全球排名前十的 品牌，洲际、万豪、希尔顿、卡尔森、雅高、凯悦、喜来登，你所看到的品牌都有。
商业格局是这样的，传统的都知道春熙路商圈往外延伸，成都的地形也是一环一环往外延伸，我们在规划上来说除了四大新城以外还有一个，为什么在各个板块上三环和绕城之间有很多大规模商业用地规划？虽然它聚集性很大，操作难度短时间内很大，但是它将成都从一核变成了多心，有不仅仅是我们所谓的建设路商圈，或者我们沿二环的建设路和万达锦华店、金牛店、光华村、双楠和玉林、桐梓林和航空路，都是所谓的商圈，但是它这个商圈覆盖的影响力和未来三环路和绕城的这个主城区不一样，它在二环上有很多小圈子，但是在三环和绕城间有很多大的商圈。
站在做项目的角度来说，很多人在说或者在推某某商业格局，包括我现在做的项目一样，要擎动领馆区商业格局，其实很难。像以前建设路不能叫商圈，主要以电子科大第五大道为主，以前夜市是挨着好又多那条路，其他没有什么，伊藤一来之后就改变了这个区域的商业格局，包括万科、高地、龙湖这几个项目起来之后可以说共同撬动了成都市的商业格局，但是真正意义上哪一个单打独斗很难，只能从大的方向来这样说。
朱勋茂：东西南北还有中，从商业的角度来说， 早是比较单一的，现在有写字楼，城市综合体，专业市场，商场，早期的商业就是百货，成都的商业 早就只有一个地方，就是春熙路，从古代几千年就是春熙路。所以成都早期的商业肯定是一个春熙路，一个荷花池，80年代以后就有了荷花池，七几年肯定没有荷花池的概念，只有一个春熙路，从城市角度来说商业是为了配套，是为了方便居住生活，一百万人口的时候可能只有一个商业 ，两百万人口的时候可能有三个商业 ，像成都这样一千多万人口的时候，随着交通出行方式的改变，原来骑自行车，以前一环路没有的时候，那个时候走路，可能到春熙路就方便一点，如果是在茶店子就远一点了。有了私家车和公交、地铁之后你才能实现向周边扩散，随着人群增加，有一千万人口了，那就有各种的需求，所以这些 的商业形态就是为了这些人群而建的。
长旭：在以前没有百货公司的时候，没有超市的时候就在路边一个临街商铺那儿解决就可以了，现在很多临街商业只能满足一些基本需求。当年天座商城想租都租不到，1998年之后生意不好了，2000年之后就更不行了。现在消费意识受社会的影响，一直在与时俱进，我们强调做项目的时候要针对终端客户来定位，你要确定来这里消费的是哪种人，一个是商家，一个是哪些人来买，这样定好之后再去做。
持人：所以像两位刚刚讲的有一点很深刻的感受，做商业地产还是呼唤从业人士的专业性，不是说随便有一点经验或者有一点钱就可以来做，确实真正要把商业地产做好，把整个商业市场的商业气息和人流、现金流都带动起来还是必须要有一批专业的从业人士和团队，对整个市场和居住人群的消费习惯整体有一个把握，从整体上去规划和筹备，这样才能建设出符合市场需求和要求的项目来更好的推动城市的建设和发展。
