楼市吹响“熄灯号” 银行看跌房价是危险警讯
理财周刊2011/10/16 10:31
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名不副实的“金九银十”，以冷清收场告终，甚至在买气冬眠的情景下，2011年楼市堪称已提早吹响“熄灯号”。
北京房价颓势已显
数据显示，限购代表性城市“京沪穗”，“十一”期间基本均呈现令业界胆颤心寒之价量齐跌态势。北京一手商品住宅成交621套，与2010年同比降50%，成交均价17，005元／平方米，同比降4.9%。连一向被认为房价 坚挺的海淀区二手 房，也已出现松动之挫降趋势。
事实上，买气的明显恶化并不始于“十一”。9月上半月，北京市商品住宅成交量约2100套，同比降14.2%，环比降31.4%，创36个月以来的 水平。而同步上蹿的住宅库存量则达11.27万套，创2年来 点，比政策限购前暴增近2万套。
日前万科[简介 新动态]发布一份北京家庭的入户抽样调查结果，也为当前北京楼市的窘境，找到 诠释与注脚：只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿购房。让人犹生＂旧时 谢堂前燕，飞入寻常百姓家＂的无奈与感慨。
城市已出现需求枯竭迹象
上海楼市的“十一”景况亦不遑多让。房价虽尚未发生明显变化，但成交记录较之北京更加惨淡，同比大降72.79%，三分之二住宅楼盘零成交，号称＂银十遭遇 黑暗开局＂！住宅库存量则飙破920万平方米，按当下成交速度， 时间超过一年！
此外，根据中指研究院10月8日发布＂十一＂期间，对包括北京、上海、深圳、南京、成都、武汉等在内的20个重点城市进行监测，竟发现总成交量同比骤降44%，＂前三甲＂分别为深圳(－90.25%)、宁波(－78.04%)、上海(－72.79%)。尤其必须关注的是，国家统计局近日公布8月70个大中城市价格指数显示， 有超过一半的城市房价环比下降或持平，而46个城市中近一半是未限购地区，显示购买力在不断＂下放＂、渗透与稀释的过程中，出现了后劲不足的心余力绌。换言之，第二轮＂限购＂已经失去意义，愈来愈多＂这边风景独好＂的三、四级城市，即将与一、二线城市同样陷入需求枯竭的困境！
银行看跌房价是危险警讯
与之相对应的，则是2011年一线城市土地出让金的严重缩水。以上海为例，前8月计743.1亿元，仅为2010年全年的48.4%，北京的降幅更可观，671.95亿元只相当于去年的40.9%。充分反映开发商资金短缺、举步维艰，与看淡后市之心理状态。
无独有偶的是，央行对银行高阶管理层的调查也＂落井下石＂地显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。由于金融机构掌管房产商之金脉流，形同生杀大权在握，其对楼市展望的悲观情绪，势必影响房产买卖之放贷意愿与额度，进而雪上加霜地冲击市场本已薄弱之买气，及开发商日趋恶化的经营环境，后续效应值得观察。
市场走势找不到乐观理由
虽说＂以价换量＂已成业界共识，但在我看来， 究竟能换来多少成交量？事到如今也不容乐观以待，因为＂抢先 也是商机＂的 时机已经过去。调控措施毫无松绑迹象、房源供应随着滞销不断增长，促使消费者观望心态越趋浓烈，显然房价没有高于百分之十五以上的像样跌幅，恐难以驱动市场买气成形，这才是未来房地产走势的可怕之处。当然，地段、环境、产品乃至品牌有过人之处的楼盘，不在此列。
或许有人会说，国庆 周历来为成交低谷，真正的爆量都在国庆后一周，我的悲观判断是杞人忧天似的危言耸听。惟我对今年能否重演此一情况深表怀疑？毕竟几乎一切数据均表明，楼市在可预见的中短期内，根本找不到乐观理由。
进入10月，楼市调控未见丝毫松动。各地楼市虽促销频频，但结果却是量价齐跌。专业人士对此表示，经过一个时期的僵持对峙，调控效力已经凸显，楼市拐点隐现。
购房意愿走低
数据显示，国庆长假期间，北京商品房住宅签约套数为908套，二手房住宅签约套数为131套，合计1039套，较去年国庆期间的1346套下降22.8%，商品房住宅认购套数仅有1218套，较去年同期下跌42.7%；广州一手住宅网签仅584套，与去年同期1749套相比大跌66.6%；深圳的楼市成交更是惨淡，国庆假期的10月1-6日全市网签仅155套，不及去年 周前6天成交2313套的1/10， 90%以上；上海一手房连续多日每日成交量仅有100多套。
来自中指研究院的数据显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍下跌，在其监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降态势。专业人士表示，往年楼市“金九银十”火爆场面恐难再现，楼市拐点已然隐现。
中原地产华北总经理李文杰表示，每年的“金九银十”受季节影响，各地很多开发商推盘都是一个高峰期，在一年里面推盘的时间一个是4月到5月，还有一个就是所谓的金九银十，从今年来看，实际上9、10月份，从整个推盘的量上来讲，在全年仍是达到了高峰期，但是由于受到了调控的影响， 是限购，还有限贷的政策对市场的影响还是比较大的，所以今年的“金九银十”实际上风光不再。
此外就是开发商打折力度不够。“国庆特惠，车”、“买房 送金条”、“5人以上团购，再减100元/平方米”、“三重大礼 12万元”，还有各种嘉年华、游艇看楼等花样繁多的楼盘活动……各式各样的促销噱头不断，但 关键的是价格上却难言真降。据悉，天润福熙大道是北京北五环外来广营区域的一个高档住宅项目，自从C3楼座6月22日拿到预售证以来，毛坯房均价一直坚挺地站在3万元之上，比周边房价高3000元左右，即使3个多月成交、认购量仅有1/3，之前也未见打折。国庆节期间，天润福熙大道破例拿出几套166和170平方米的三居搞特惠：“10万元抵30万元”。据项目售楼员介绍，天润福熙大道平时也只有三居一次性付款9.9折的优惠，此次特惠的打折幅度还算是大了。
近日，住建部发布公告称，截至9月底，城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率达98%。与8月底相比，增加开工量118万套。从各地来看，北京、河北、山西、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、山东、广西、重庆、四川、陕西、甘肃、宁夏等15省(自治区、直辖市)开工套数已超过今年目标任务数。“至此， 调控持续趋紧，保障房顺利开展以及扑朔迷离的价格令消费者对于市场的观望情绪变得更加浓烈。”专业人士表示，上述现状导致购房意愿进一步跌至低谷。
房企还能扛多久
有专家分析，由于一些大型房企完成今年的销售目标问题不大，因此并不急于 ，而真正有压力的是部分资金紧张的中小房企。链家地产市场研究部统计，截至目前，小房企在北京地区的项目一共有20个，总供应房源套数为6583套，其中已签约1262套，签约率仅19.2%。而去年同期小房企在京项目签约率则超过了50%。
近日，万科公布其9月份销售情况，期内销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元。至此，万科A前9个月已累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，距千亿销售额只有一步之遥。
万科董事会秘书谭华杰表示，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化，对万科的销售也产生了一定影响。但相对于市场整体，万科全年的推盘节奏较为均衡，受市场环境变化的影响较小，下半年的销售压力应该会小于行业整体。
“今年的销售形势确实不如去年，不过中秋期间销售比较理想，预计10月可完成全年目标700亿元。”今年9月份恒大地产公布销售简报，其 总裁夏海钧坦言，恒大在随后的销售中完全没有必要 ，还可能出现上调的情况，以此来减缓销售速度，为明年及以后的销售储备更多能量。
“北京的部分楼盘甚至放弃打折促销的念头，准备‘死扛到底’。”业内人士分析，在如此严厉的调控背景下，即便一些 房企业绩可圈可点，但放在浩荡的房企开发队伍中，堪称凤毛麟角，大部分中小房企能硬扛多久很难一概而论。但随着资金的短缺、销售成本的累加 促销、以价换量将成大部分房企的不二选择。
深调或到明年
“从目前来看，我觉得有几个趋势值得关注。”对于接下来房地产市场的走势，李文杰给出了自己的预测：
一是土地市场逐渐趋冷，土地招拍挂价格持续走低。也就是土地市场已经降温，土地市场是个先行指标。在未来一段时间，房价的预期已经发生了根本的改变。
二是待售新房库存积压越来越多。以北京为例，目前积压、未售的新房套数已超过12万套，而且还在不断增加。未来消化这些房子需要两年以上，整个社会对房价下降的预期已经形成。
“这个预期形成之后，实际上除了刚性需求，其他的需求都已被抑制住了。”李文杰认为，从整体市场趋势来看，四季度价格下调在所难免。而下调的深度和广度，可能都会大于以往。
“四季度房价不会深调， 幅度在10%-15%之间。”上海易居房地产研究部部长杨红旭认为，无论是政策调控，还是市场冷淡，对于房价的影响都有一个滞后期。而目前购房者观望态度的僵持，还需要更大幅度的 力度才能引发刚需购买。而保持房价基本稳定是目前房地产政策调控的根本方向，房地产的活跃期恐怕要等到明年的二季度，甚至明年的“金九银十”。（刘畅）
