绿城集团频现负面传闻 项目销售低迷或致困局
财新网2011/10/09 08:26
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刚刚过去的9月，是房地产开发商绿城集团的多事之秋。先是“海航集团30亿元收购绿城”的传言，后是“银监会调查绿城集团房地产信托业务”的消息，相继将绿城推至风口浪尖。
“误传，这些消息都是误传。”9月27日，绿城集团副董事长罗钊明在电话中一再向财新《新世纪》强调。此前，绿城集团执行总经理曹舟南也对外解释称，“可能是银监会的一位处长在听闻海航30亿元收购绿城的消息之后，在内网向下属单位问询，导致出现绿城信托被调查的传闻。”
9月27日，银监会非银司一位负责人也对财新《新世纪》记者称，“从去年年底至今，监管部门就开始对信托公司的各类业务密切日常监测，包括房地产信托业务的结构、流动性、到期兑付情况等，但不可能针对某一家特定地产公司开展调查。”
调控之下的房地产行业宛如惊弓之鸟，稍有风吹草动，即哀鸿遍野。而“绿城事件”更折射出行业的普遍困境——销售受阻、负债率走高、资金链遭遇严峻考验，同时融资渠道被不断收紧，财务风险正加速累积。
“虽不是针对绿城的专项调查，但银监会对房地产信托的兑付风险存在担忧。”某大型信托公司人士对财新《新世纪》记者表示。银行信贷持续紧缩，资金饥渴的房地产公司在融资上使尽“十八般武艺”，以高息吸引银信合作、理财产品、私募基金、委托贷款甚至民间借贷等多渠道资金。这些资金链条环环相扣，一旦某个环节出现违约即可能引发连锁的恶性反应。这已成为当前金融和房地产生态的“不定时炸弹”，为监管层所担心。
流动性压力
负面传闻找上绿城，并不令人意外。绿城在业界素有激进之名，其负债率一直高于同行。绿城中国2011年中期报告显示，截至6月30日，公司的债务总额约364亿元，净资本负债率达163.2％，较2010年底上升了31.2个百分点。
绿城现金流状况亦令人堪忧：综合现金流量为负值，公司可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。贝塔策略工作室合伙人杜丽虹对此分析称，“绿城的现有资金远不足覆盖短期负债，未来的财务安全将高度依赖项目的销售回款。”
造成绿城今日困局的，恰是项目销售低迷。截至今年6月末，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成全年目标550亿元的36.54％。在今年5月至7月期间，绿城新项目的去化率均在40％以下，甚至远低于2008年金融危机爆发时的同期数据。
绿城中国常务副董事长兼执行总裁寿柏年在2011年中期业绩会上坦承销售比年初预期差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率可能还会低于上半年。
绿城的绝大部分项目都在此轮调控的限购区域内，其大本营浙江辖内限购区域接近半壁江山。同时，其 定位也造成了调控下的尴尬局面——有能力买绿城房子的人基本都属限购范畴，这使得绿城的房子更难以销售，并且还无法效仿定位中低端的房企实行“以价换量”的策略。
标准普尔针对中国房地产企业的压力测试报告显示，如果2012年的销售额在2011年的基础上下降10％，包括绿城中国、合生创展、上海置业等在内的六家公司的流动性将陷入疲弱，其流动性来源将不足以支持开支，可能出现难以偿付短期负债的风险；如果2012年的销售额下降30％，则将使包括数家大型开发商在内的很多开发商承受严峻的流动性压力。
标准普尔这一压力测试的假定前提是，预计2011年中国房地产销售额相比2010年增长25％。市场分析人士对此指出，因2010年房地产 大幅增加，2011年市场推盘量 ，年度销售额同比增长25％是完全有可能的。
信托救急
绿城一向高负债率的经营策略，形成的一个恶性循环是其信用评级过低，从而难以利用信贷和发债渠道融资，这使信托融资成为绿城少数可依赖的渠道之一。绿城集团董事长宋卫平9月27日接受《钱江晚报》专访时证实，目前绿城的信托融资占到 资金来源的20％，融资成本在14％左右。
对于信托业务被调查的传闻，宋卫平称，“风险总是有的，有时也很难控制，没有风险也就不是今天的绿城了。”
今年以来销售疲软，绿城为筹措资金平衡现金流暂渡难关，信托融资发行频率和规模都远超同行，这进一步大幅推高其净资本负债率。据财新《新世纪》记者不完全统计，目前绿城集团尚在运行中的信托计划有14款，涉及11家信托机构，公开披露的融资规模累计约85亿元。
另外，绿城还与平安信托合作设立房地产基金信托计划，募集资金以股权 的方式参与多个绿城的房地产项目，例如今年7月平安信托成立的“平安财富·安城1号房地产基金信托计划”。2009年，绿城中国与平安信托曾签署框架协议，计划在3年内完成150亿元的融资规模。
信托业内人士估计，目前绿城的信托融资规模总计在100亿元左右。
一家 房企的高管对财新《新世纪》记者分析称，“绿城做这么大规模的信托融资确实危险。之前能高成本融资，是因为有 ，一块钱可以干三块钱的事，土地到手就可抵押融资。现在监管严格，拿地后15天内就得付清土地款， 就成了实打实的。而现在房地产的毛利率只有30％多，扣掉税项之后是百分之十几，上市公司的报表大概都是这个水平。以这个净利润率去做高成本融资，基本就是死路一条。”他透露，现在业界信托融资的成本至少在15％到18％，甚至高达25％。
“这么大规模的高息融资，是希望能够以未来的 换取现在的生存发展空间，这就是在赌。”一位房地产业内人士称。
2009年，绿城赌赢过一次。当年，绿城通过信托方式大笔融资，触发海外高息债危机，后来凭借政府救市东风，房地产业迅速回暖，绿城才涉险过关。
“宋卫平的赌性圈内皆知。但这一次能否赌赢，现在还不知道。”上述房地产业内人士说。
（来源 上海证券报）如果说2008年那场金融危机中， 受关注的高危房企是恒大，那么如今， 受调控重击的企业，已经换成了绿城。从9月21日至9月27日的这一周时间，绿城中国的股票市值下跌近30％，并直接影响香港上市的内地房地产股，整个A股房地产市值也出现大幅缩水。
绿城股价一周跌近30％
9月22日，对于绿城来说无疑是个黑色星期四。在这 以前，绿城的股价和其他房地产企业一样，低位徘徊，但涨跌互现。从9月22日起，绿城中国的股票开始连续数日的大阴跌。22日当日盘中一度低见4.43港元，跌17.35%，并拖累一批内地房地产股集体下挫。在一条消息的震动下，市场开始恐慌：房地产企业的泡沫是否即将破灭？
在这条外电中，有消息人士表示，中国银监会近日发文，要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务情况调查，并要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。
消息一出，绿城中国紧急发布公告表示，公司并未接到任何中国银监会通知，要求调查绿城集团的房地产信托业务。公司目前开展的信托业务均符合规定，公司资金财务状况稳健正常。然而，这一表态并未平息市场已经开始的恐慌。从9月22日开始，绿城股价一路下跌。到9月27日发稿时止，绿城股价已经跌至3.9港元。市盈率3.6倍。较2006年7月13日绿城在香港上市的发行价8.22港元，跌幅超过50％。
绿城危机：高负债与销售低迷
市场的恐慌并非没有依据。受此轮房地产调控影响，绿城的资金危机在 近两个月内已经开始发酵。“我们老板在私底下已经提过好几次了，绿城现在是高危情况。”一家大型房地产企业的高层透露。所谓的绿城“高危”来源于其高负债经营的策略，以及目前销售市场的低迷。当销售回款不利，新的融资又难以为继，房地产企业的寒冬不可避免。
“绿城与恒大的共同点是：宋卫平与许家印一样，赌性十足。在资本动作方面相当激进，且敢于冒险。而调控期一到，往往这类企业 为焦灼。有所不同的是，恒大的大众住宅性质让其成功以价换量，回笼了大量现金流。而绿城的 物业定位无一不是处于限购、限贷的‘重灾区’。销售迟缓令本就高负债运营的绿城更加捉襟见肘。”一位与绿城和恒大均有合作的代理企业高层介绍。
根据绿城中国上半年业绩报告，截至今年6月末，绿城的净资本负债率为163.2%，较去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，但一年内到期的银行借款和其他借款则高达135.14亿元。实际上，绿城中国近几年来一直以高负债著称，绿城集团主席宋卫平也不止一次地高调表示，房地产企业一定是资本驱动型产业，没有高负债的支撑，房企不可能实现滚动式发展。
但也正因为这一点，绿城 害怕的就是宏观调控。因为销售一旦受阻，高负债企业的现金流将受到考验。
截至今年6月30日，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3个月中，绿城中国新项目的去化率均在40%以下，远低于2008年金融危机爆发时期的同期数据。一位与绿城有业务合作的企业人士介绍，绿城的 物业购买人群基本上都是 客，这些需求受限购政策直接打击，使绿城的房子比一般企业更难出手。“对于 物业来说， 也不是办法，降少了没人买，降多了开发商就赔了。这是个两难选择。”上述人士称。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年也在2011年中期业绩发布会上直言，当前销售比年初的预期要差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率（销售套数/总套数）或许还会低于上半年。
而根据记者的调查，从7月至今，绿城多数在售物业仍然滞销，部分物业的价格也开始悄然松动。以上海、杭州两地的几处物业为例。目前绿城在上海主推的物业玉兰花园，除5月份售出20套外，从6月至今，平均每月的去化量在5至8套之间。价格方面，该物业也在连续3个月均价5万元以上，悄然调整为目前的4.6万元/平方米左右。杭州西溪诚园的月销售均价在2010年7月至2011年7月间维持3万至3.5万元/平方米，到今年8月后重新回到2.9万元/平方米。楼盘销售人员告诉记者，绿城房价一直“只做加法不做减法”（即只涨不降）。但如果有购房诚意，在全款9.8折的基础上，销售人员仍可以代为申请更低折扣。
