重庆“算旧账”下月开征存量房房产税
黑龙江晨报2011/09/28 16:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
-对存量独栋商品住宅征收
-已锁定房源约500套
重庆针对
-对象：重庆主城区内应税存量独栋商品住宅。
-税率：交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。
-减免：今年1月28日以前购买的独栋商品住宅 面积为180平方米；新购独栋商品住宅 面积为100平方米。
计划中的“清账期”
针对存量独栋商品房开征个人房产税，本在计划之中。早在1月27日，重庆市政府召开的新闻发布会上，重庆市市长黄奇帆即明确表态，“对独栋商品住宅，不管存量还是增量都收税。”重庆市地税局局长刘有恒当时也提到，每年的10月1日至10月31日，是重庆的房产税固定征收期。此番重庆对存量独栋商品住宅征收房产税的消息，却一石激起千层浪。
按《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，应税住房转让的，在办理产权过户手续时一并征收当年个人住房房产税。这意味着新房在过户时，即对个人住房房产税加以认定。而应税存量独栋商品住宅，此前迟迟未征个人住房房产税。
25日，据重庆市地税局 室工作人员介绍，该市地税部门从5月开始，根据重庆市国土资源与房屋管理局提供的数据信息，对应税存量独栋商品住宅房源进行了清查，向应税房产的产权人发送了纳税通知单，9月又对没有送达或送达没有回复的产权人再次发送纳税通知单。
据重庆市地税局网站25日挂出的“重庆市地方税务局关于申报缴纳个人住房房产税的通告”，在主城九区 区域范围(含高新区、经开区、北部新区)内拥有独栋商品住宅产权的纳税人，须于10月1日至10月31日，向应税住房所在地的地税机关，主动申报缴纳个人住房房产税。
“经地税机关通知申报后仍不申报纳税的，地税机关将依法采取加收滞纳金、提请阻止出境、媒体曝光、交易限制、银行扣款等措施追缴税款，并按规定追究相应的法律责任。”上述通告说。
“覆盖房源不足10%”
值得一提的是，虽然重庆已对存量房开征房产税，但按重庆的相关政策，其应税住房占比依然不大。
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重庆还规定，1月28日以前购买的独栋商品住宅 面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房， 面积为100平方米。
稍早前，黄奇帆也说，现在收房产税其实象征性大于实际意义，“我估计今年我们也就是能收1.5亿元左右，这个量不大”。
重庆开发商不以为意
据唐加辉介绍，重庆对主城九区存量独栋商品住宅征收房产税，对当地房地产市场没有什么影响。因为在重庆主城区的商品住宅中，别墅只占7%至9%，而独栋别墅数量更少，可能连1%都不到。而且，现在政府对新增建设用地建造独栋别墅进行了严格的限制，因此增量也不会有多少。
一位在重庆已扎根7年的开发商称，虽然房产税等调控政策在收紧，但他们并不准备退出重庆房地产市场，或者减少在这个城市的 份额，以后会更多地开发一些针对中端市场的产品。
重庆本地开发商也判断，目前企业主要还是以跑量为主。未来，中端市场或许将成为众多企业的必争之地。不过，在楼市整体低迷的大背景下，政策面的风吹草动已然影响到了重庆楼市。
26日，一家布局的大型国企开发商称，房产税加上调控的综合影响，已导致重庆房地产供应量激增，开发商生存压力加大，促销也变得频繁起来，“保守估计，房价下滑幅度二到三成。”
另一位不愿具名的重庆当地大型开发商进一步说，房产税对楼市的直接影响， 于小部分 项目，但这个政策间接影响了不少中低端客户群的观望情绪。据该开发商介绍，重庆目前的主流开发企业都在促销，包括龙湖、金科、协信等大型开发商在内，某些大型开发商的优惠幅度甚至达到7折至8折。
上海房产税未现调整迹象
重庆版房产税向存量别墅开征之际，上海版房产税没有调整动静。
上海市住
华东师范大学房地产系主任华伟分析，上海版房产税从一开始就明确只对新增住房征税，如果向存量房征税，就不是微调的概念。上海和重庆之所以出台不同的版本，就是有关部门想通过试点，摸索一个统一版本向推广。目前来看，上海版房产税在没有被确定为 终版本之前，上海向存量房征收房产税的可能性基本没有。
至于试点之后的推广问题，住房和城乡建设部政策研究 副主任 珏林直言，“房产税化推广还早。现在还没有一个房产税未来的发展方向，也没有一个日程表。房产税的制订和实施应当以地方政府为主。”
上海财经大学公共经济管理学院教授、中国税务学会理事胡怡建坦言，房产税的主要功能是为将来的政府增加税务收入，和楼市调控其实并没有太大的关系，对房价的影响力不如限贷、限购。
评说
房产税如何才能获得公众认可
着手落实存量房产税的征收，彰显了重庆通过保有税打击楼市投机的决心，也给提供了一个参考样本。但更为重要的是，房产税在全面开征还需要进一步布局，与既有税种重复征收问题、收入使用流向等，也需要给民众一个明确的答复。
房产税调控楼市的路径，主要是通过提高 者的持有成本来打击 行为，进而戳破楼市泡沫、向市场释放出闲置房源， 终优化楼市供求结构、并引导房价回归理性，这种市场化思维正在被国内所借鉴。需要提及的是，由于房产税征收需要对相关信息进行全面统计，且目前缺乏代征代缴机制，这给征税工作带来了较多不便。事实上，重庆市早在1月份公布的《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》中就明确过征收对象为“个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房”。试点实践表明，对存量住房征收房产税并非易事，需要以大量准备工作为前提。重庆市就是在对主城区1月28日前取得产权的独栋别墅进行核查登记，8个月后正式落实存量住房房产税征收工作的。
应当看到的是，只有将 商品房保有者都纳入房产税征收对象，其震慑力才可能有效彰显。美国等国家在房产税征收中就秉持了“只要是有房产者，就必须按规定税率纳税”的原则，税率也设定为房屋产值1.5%至3%的
此外，房产税的全面推进，难免会与既有税种重复，例如，在购买商品房时，产权承受人往往需承担契税，契税也是因拥有土地、房屋等产权而缴纳的税种，虽然与房产税在保有期间持续缴纳方式不同，是一次性结清，但两者皆因拥有产权而来，理应考虑在房产税全面推进的同时进行整合。
税收制度的生命力在于集合民间财力进行公共产品建设， 终达到提高社会整体福利的目的。在美国等西方发达国家，虽然房产税税率较高且全面征缴，但收入流向明晰，且基本用于服务民生用途。而且，每项支出老百姓可以随时上网查询。然而，我国房产税试点实施已有8个月左右的时间，税收入库金额虽偶有媒体披露，但其流向却鲜有途径查明，以至于房产税被单方面误读为抑制房价的惩戒性税收，而其反哺民生的具体方向却迟迟没有明确。以此观之，房产税全面推广须先获得纳税人支持，让税收切实应用于民生服务，并诚恳地接受民意监督，才有可能得到公众的认可。□马红漫
◀10月1日至31日，重庆市将开先河，对存量应税独栋商品房的个人房产税进行征缴。
名词解释：
存量房是指已被购买或自建并取得 权证书的房屋，相对于增量房而言。增量房是指房地产开发商 新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
