海外资金难“驰援”房企 未来发债规模或缩减
中国证券网2011/09/28 08:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产宏观调控目前仍看不到丝毫放松迹象，国内银行信贷还在不断收紧。今年以来，资金告急的部分房地产企业，不得不向海外融资渠道“求援”。
业内人士认为，虽然目前的海外融资渠道也开始遭遇封堵，未来房企海外发债融资会更加困难，即便如此，当前仍有不少海外资金看好国内楼市，期望通过直接或间接的方式 。
未来发债规模或缩减
戴德梁行华南及华西区总经理程家龙表示，据不完全统计，上半年内地房企海外融资数量突破1000亿元，几乎是去年海外融资总量的2倍。标准普尔一项被广泛引用的报告也称，上半年拥有市场评级的内地房企已通过离岸市场发行债券融资共计80亿美元，而2010年房企海外发债规模不过88亿美元。
今年7月，国家外汇管理局下发的《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》（以下简称《通知》），给那些渴望通过海外发债融资的内地房企“当头一棒”。《通知》要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。分析人士认为，《通知》除了进一步压缩境内机构的短期外债指标规模，还进一步压缩了内地房企融资性对外担保余额的指标规模，既可以遏制内地房地产行业内的“热钱”，又配合了国家房地产宏观调控政策,“未来的房企海外发债融资可能会更加困难。”
不少房地产业内人士直言，大型房企能在海外发债融资尚属不错，那些 缺钱的中小房企几乎无法求援海外融资渠道。上海某中小房企负责人杨希表示：“大型房企基本都是上市企业，办法总要多些，而我们的渠道就狭窄得多。现在那些海外的私募股权基金 内地楼市也都找那些大房企。”杨希称，不少“走投无路”的小房企只能求援民间借贷，但融资成本 高。
外资进入量超过往年
业内人士认为，尽管内地的房地产宏观调控仍看不到放松迹象，但在国际经济形势波动剧烈的情况下，大量海外资金伺机在中国内地楼市“分一杯羹”。
福建一家具有外资背景的 公司负责人声称，不少海外基金，主要是以养老基金为主，要求年均 率在10%左右就可以，而在内地这样的房地产项目比比皆是。 太平戴维斯相关人士表示，今年进入我国房地产市场的外资，资金总量都比以往庞大，大宗交易比较活跃。
国家统计局近日公布的数据显示，1至8月，中国内地的房地产开发企业本年资金来源为54738亿元，同比增长23.4%。其中，利用外资633亿元，同比增长71.5%。
对于近日全球 私募股权公司黑石集团 从中国地区的房地产 中撤出，中原地产市场研究总监张大伟认为：“黑石并非抛售，外资对中国房地产市场并未完全看空。人民币 等因素仍会使热钱流入，现在更要警惕某些机构在海外资金有可能加速进入中国房地产市场形势下的‘唱跌’意图。”
延伸阅读：资金链紧绷负债高企 上市房企市值缩水550亿
（来源：中国新闻网）处于调控当中的房地产行业，“金九银十”的说法已近乎是个梦想。根据巨灵金融统计结果显示，A股131只上市房企的总市值，在 近一周和一个月内，分别缩水552.7亿和1848.9亿元。
而在 A股上市房企中，共有104家资产负债率超过50%。高负债水平和持续的紧缩政策，使得原本就不乐观的房企资金链更加绷紧。
房企整体负债超七成
不断上调的存款准备金率以及银行信贷闸门的关闭，使得房地产的日常经营面临资金困难。
根据中航证券研报显示，限购政策下，房地产行业平均的去化速度(指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的 速度)减慢24%，由此推算的存货周期由33个月上升到42个月，已接近2008年低谷水平；去化速度的减慢导致行业平均的财务安全底线从43%降至33%。
新数据显示，目前房地产企业的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。而在131只A股房地产企业中，共有104家企业的资产负债率已超过50%，18家已超过80%的高水平线。
资金阀门陆续关闭
根据国家统计局9月9日公布的数据显示，1至8月，房地产开发企业资金来源中国内贷款同比增幅较去年同期更是下滑22.7%，仅为5.1%。
由于传统融资渠道遭堵，今年以来，开发商频频通过海外发债、发行信托融资以及参与房地产基金来找钱。
但近来情况显示，海外融资被外管局《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》叫停，地产信托发行的审批也明显减速，这些措施都使得新型的融资方式也接连关闭，目前仅有房地产私募基金因为监管空白而得到生存机会。
而目前已经处于高水平的负债状况也表明，无论政策是否允许，房地产企业靠借款过日的方式都已无法维计。
房企市值缩水惊人
尽管2011年半年报显示，上市房企业绩并未下滑，反而出现大幅的上涨。但一手住宅方面，统计数据显示，商品住宅成交量连续两个月回升，8月销售面积为6981万平方米，环比增长3.36%。
尽管如此，房地产企业的股价仍然遭到了打压。
羊城晚报记者通过巨灵系统统计发现，A股上市房企市值近期缩水幅度惊人。
在 近一周内，131只A股上市公司市值由10126.6亿，下降至9573.9亿，缩水约552.7亿人民币，而近一月市值则由11422.8亿降至昨日的9573.9亿，缩水约1848.9亿人民币。
