成都房价连续4月下降 住宅供应和成交量齐升
中指研究院2011/09/08 00:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
◆ 住宅成交量小幅上升
成都主城区成交量5-7月稳定在43万平米左右，8月开发商继续推出各种优惠措施促销，成都主城区住宅成交面积小幅回升，成交47.75万平方米，环比上涨11.59%，同比下降11.80%；住宅成交套数为4951套，环比上涨8.15%，同比下降16.23%。
◆ 住宅样本报价连续四个月下跌，8月环比下降0.36%
根据中房指数系统对284个住宅样本 的监测，8月成都住宅样本平均报价为8023元/平方米，环比下跌0.36%，同比上涨6.66%。
◆ 商品住宅供应面积开始回升
成都市主城区新推商品住宅面积连续3个月下降后开始回升，2011年8月，成都房管局共发放25张住宅项目预售许可证，与7月持平，新增供应面积82.09万平方米，环比上涨58.17%，同比上涨23.87%。
◆ 8月商品住宅用地供应和成交量继续大减
8月成都市国土局共推出住宅用地5宗，建设用地面积达16.26万平方米，环比大减65.80%，规划建筑面积为63.58万平米，环比下降58.54%；8月成都推出土地因故终止情况较多，共成交4宗商品住宅用地，建设用地面积为12.12万平米，环比大减59.03%，规划建筑面积为51.14万平米。
1、2011年8月成都房地产市场运行现状
1.1当前市场的成交及价格情况
住宅成交量小幅回升
成都主城区成交量5-7月稳定在43万平米左右，8月开发商继续推出各种优惠措施促销，成都主城区住宅成交面积小幅回升，成交47.75万平方米，环比上涨11.59%，同比下降11.80%；住宅成交套数为4951套，环比上涨8.15%，同比下降16.23%。
图1：成都市主城区商品住宅成交面积走势图
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
成都主城区住宅成交量集中在高新区和青羊区
8月，高新区住宅成交量仍位居首位，成交17.81万平米（1622套），环比上涨18.03%；青羊区成交量位居第二，成交10.83万平米（1159套），环比上涨28.01%；其余各区成交均在6万平米以下，其中成华区成交5.66万平方米（651套），环比上涨34.76%；金牛区成交5.27平米（580套），环比下降8.67%；武侯区成交5.13万平米（590套），环比下降8.23%；锦江区成交量 小，仅为3.04万平米（349套），环比下降17.39%。从区域分布来看，高新区成交面积占比达37.30%，青羊区成交面积占比为22.68%，其余区域占比在6%-12%之间。
图2：8月成都市主城各区住宅成交量分布
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
住宅样本报价连续四个月下跌，8月环比下降0.36%
根据中房指数系统对284个住宅样本 的监测，8月成都住宅样本平均报价为8023元/平方米，环比下跌0.36%，同比上涨6.66%；据此测算的8月成都住宅指数 为955点，环比下跌0.31%，同比上涨2.47%。从监测的284个住宅样本看，报价环比上涨的占20.07%，下跌的占30.28%，49.65%的样本价格保持不变。本月有57个项目报价不同程度上涨，其中成都新天地环比涨幅 ，为11.32%；翰香府环比涨幅较大，排在第二，为9.47%；本月有86个项目下调报价，比上月增加16个项目，且降幅普遍在5%以内。本月有141个项目报价与上月持平。
图3：成都住宅价格指数走势图
数据来源：中房指数系统
1.2当前市场的供需比
8月商品住宅供需比为1.72
成都商品住宅市场供需比从5月开始连续3个月减小至7月的1.21。8月成都商品住宅供应量为82.09万平米，成交47.75万平米，供需比上升为1.72。
图4：成都市主城区商品住宅供需比走势图
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
2、未来市场走势分析
2.1住宅市场供应情况
商品住宅供应面积开始回升
成都市主城区新推商品住宅面积连续3个月下降后开始回升，2011年8月，成都房管局共发放25张住宅项目预售许可证，与7月持平，新增供应面积82.09万平方米，环比上涨58.17%，同比上涨23.87%。
图5：成都市主城区商品住宅新增供应走势
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
8月住宅新增供应集中在高新区和锦江区
8月高新区的住宅新增供应量 ，新批准预售面积为24.89万平米，占比30.32%，本月高新区有7个住宅项目新批准上市，新推面积都较大，其中天府世家和中德英伦联邦预售面积分别达7.66万平米、4.19万平米；锦江区本月有4个住宅项目新批准上市，面积达19.76万平米，占比24.07%，其中卓锦城和金房华韵天府新推预售面积分别为8.37万平米和8.01万平米；金牛区有2个住宅项目新批准上市，新批准预售面积为15.24万平米，占比18.56%，其中华侨城纯水岸新推预售面积高达14.28万平米；其余各区域新推住宅面积均在10万平米以下，占比在7%-12%之间。
成华区新推出5个住宅预售项目，面积为9.55万平米，其中新里柏仕公馆和华润二十四城预售面积分别为3.13万平米和3.00万平米；青羊区新推出4个预售项目，面积为6.59万平米；本月武侯区仅有2个项目推出，预售面积为6.06万平米，其中绿地圣路易名邸新推出面积为4.28万平米。
图6：8月成都主城区住宅新增供应区域分布图
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
2.2 当前土地市场运行现状
2.2.1 土地市场供应情况
8月商品住宅建设用地供应量继续减少
成都住宅用地供应量继续下降，8月成都市国土局共推出住宅用地5宗，建设用地面积为16.26万平方米，环比大减65.80%，规划建筑面积为63.58万平米，环比下降58.54%；推出土地均价为6000元/平米，推出楼面均价为1534元/平米。
图7：成都住宅用地（包含纯住宅及含有住宅的综合性用地）供应情况
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
2.2.2 当前土地成交情况
8月商品住宅用地成交4宗土地
8月成都土地市场挂牌土地因故终止情况较多，共成交4宗商品住宅用地，建设用地面积为12.12万平米，环比大减59.03%，规划建筑面积为51.14万平米，成交土地均价为8450元/平米，成交楼面均价为2002元/平米，溢价率为69.88%，土地出让金额共计102390.93万元。
图8：成都住宅用地（包含纯住宅及含有住宅的综合性用地）成交情况
数据来源：CREIS中指数据 fdc.soufun.com
2.2.3 地块总价排行榜
8月土地成交总价 的地块由成都嘉华美竞得 8月由成都嘉华美竞得总价排名 的高新区花荫村6、7组地块，成交总价为50879.31万元，土地面积达39137.93平米；排名第二的土地由中国东方电气集团竞得，总价为33510.02万元，土地面积为48565.24平米，规划建筑面积为145695.70平米。
表1：成都8月土地成交总价排行榜
3、未来市场
商品住宅供应量或将上升，成交量将保持稳定或上升
成都主城区新推商品住宅面积连续3个月下降后开始回升，8月成都房管局共发放25张住宅项目预售许可证，新增供应面积82.09万平方米，环比上涨58.17%。由于10月2号成都秋季房交会的来临，以及消化巨大存量的压力，开发商会加大推出房源的力度和继续实施各种优惠，成交量将保持稳定或上升。
商品住宅用地市场将继续冷清
在宏观调控下，成都住宅用地市场供应和成交连续2个月大幅下降，流拍和挂牌土地因故终止情况较多，预计在开发商资金吃紧的情况下，土地市场将继续冷清。
商品住宅价格将微幅下降
在国家的房地产调控政策下， 是在“新国八条”的影响下，成都商品住宅价格连续4个月微幅下降，8月住宅报价下降0.36%。面对即将到来的秋交会和资金链问题，开发商将继续较大幅度推出各种优惠活动，预计在未来一段时间成都住宅价格将微幅下降。
