二三线 太惹眼 尾随限购令小开发商将不保?
房天下综合整理2011/07/21 20:09
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（来源：国际金融报）●专家：“政府如果真的在二三线城市推行限购令，这对二三线城市的中小开发商来说将是‘灭顶之灾’。”
“限购令”将扩大至二三线城市。根据7月14日公布的国务院常务会议内容显示，各地要从严把握和执行房价控制目标，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。这表明，楼市宏观调控并未达到监管层的预期目标，二三线城市限购令的冲锋号已经吹响。
二三线 太惹眼？
国务院会议对楼市调控的阶段成果定调显示，目前部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
会议要求，应继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机 性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
“在政府对一线楼市采取限购、限售、限融资等调控政策的‘打压’下，房地产 还保持着较高的增速，这是与开发热点跟 热在发展 巨大的二三线城市扩大蔓延分不开的。造成了部分地方房价飙升的局面。这或许是政府在二三线城市也要推行限购令的因素之一。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对《国际金融报》记者指出。
旨在打击投机客
据中指研究院周二发布的今年7月4日到10日间中国主要城市的楼市成交量 新报告显示，多数城市楼市成交量同比上涨，且涨幅较大。同时，据恒大、万科等上市房企公布的上半年销售数据，大部分房企第二季度销售一路上升，整个上半年销售金额和面积保持了两位数甚至三位数的增长。
楼市在部分二三线城市的过度“繁荣”与政府的调控初衷“背道而驰”。对此，会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
“限购令并不是一个新政策，只是强调了一下二三线城市。这意味着国家调控政策针对市场，并不仅仅只是针对一线城市，打消一些人炒作二三线城市房地产的疑虑。”房地产专家陈真诚对此表示。
开发商的“灭顶之灾”
“政府如果真的在二三线城市推行限购令，这对二三线城市的中小开发商来说将是‘灭顶之灾’，同时也对布局二三线城市的大开发商的销售带来影响。我估计这些城市至少有一半的销售量被抑制。”陈云峰对《国际金融报》说。
“我们不是因为在一线城市推行限购令才去二三线城市布局的，在二三线城市布局是我们长期以来一直实施的政策。”北京万科总经理毛大庆对《国际金融报》如此说，“限购令在一线大城市推行这么久以来，发展比较成熟，在房价过高的其他中小城市运用起来也会比较顺利。”
“政府在二三线城市推行限购令，对我们影响不大。我们不会松动房价的，我们会根据市场合理定价。”毛大庆对记者补充道。
也有分析认为，二三线部分城市房价过高其实“不足为虑”，不会影响中国楼市的调控预期。据国家统计局7月13日公布的数据显示，1月至6月完成房地产开发 26250亿元，同比增长32.9%，较1月至5月的34.6%增幅稍有放缓，中国楼市正在朝调控预期方向缓慢挺进。
7月份，对于住房和城乡建设部而言，注定是繁忙的，草拟新一轮限购城市名单的工作需要展开，督查保障房建设落实情况的工作也需要在31日前上报。
国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市房价一路看涨，旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨。在基础设施尚不完善的情况下，房价却已向一二线城市看齐。岳阳曾以同比20%以上的房价独占大中城市房价涨幅榜头名，2011年5月70城市房价指数中；丹东以同比9.8%的涨幅位列首位。省会城市虽然出现在 批限购名单中，但各地实施情况略有不同，部分城市采取主城区限购，郊区县开放的办法继续吸引房地产 。
中小城市快速上涨的房价引起了住建部以及国务院领导的“高度敏感”，决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。
对于保障房的问题，住建部15日下发通知，要求各地在7月份集中督查保障房落实情况，于7月31日前将监督检查工作情况上报。9月，有关部门将对部分地区进行督促检查。政策落实不到位、建设进度缓慢地区的相关政府负责人将被约谈。业内人士表示，这一系列举措无疑将促进各地保障房建设进程进一步加快，目的就是要确保全面完成住房保障工作年度目标任务。
此份名为《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》要求，省级住建部门、监察机关要切实负起监督检查牵头责任，落实各项工作措施，在2011年7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，并于2011年7月31日前将监督检查工作情况报住建部、监察部。2011年9月，住建部、监察部将会同有关部门对部分地区进行督促检查。
据介绍，监督检查的内容包括各地保障性安居工程的任务分解、项目开工、完成 及项目信息公开；政府资金是否及时到位；建设项目用地是否优先保障供应；保障房准入审核、分配、使用等是否公开公平公正等。
监督检查组对于监督检查中发现的问题及相应整改建议，要向当地政府及有关部门反馈。此外，检查中如果发现政策落实不到位、建设进度缓慢的地区，要提请住建部门、监察机关会同有关部门，约谈相关政府负责人。
7月份，对于住房和城乡建设部而言，注定是繁忙的，草拟新一轮限购城市名单的工作需要展开，督查保障房建设落实情况的工作也需要在31日前上报。
国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策同步，住房和城乡建设部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。
今年上半年，由于限购政策在主要城市的实施，投机资金开始转战三四线城市房地产市场。一时间，这些城市房价一路看涨，旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨。在基础设施尚不完善的情况下，房价却已向一二线城市看齐。岳阳曾以同比20%以上的房价独占大中城市房价涨幅榜头名，2011年5月70城市房价指数中；丹东以同比9.8%的涨幅位列首位。省会城市虽然出现在 批限购名单中，但各地实施情况略有不同，部分城市采取主城区限购，郊区县开放的办法继续吸引房地产 。
中小城市快速上涨的房价引起了住建部以及国务院领导的“高度敏感”，决策层担心，一线城市因限购而挤出的投机资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三线、中小型城市，将导致更大的经济与社会风险。因此，新一轮限购不可避免。
对于保障房的问题，住建部15日下发通知，要求各地在7月份集中督查保障房落实情况，于7月31日前将监督检查工作情况上报。9月，有关部门将对部分地区进行督促检查。政策落实不到位、建设进度缓慢地区的相关政府负责人将被约谈。业内人士表示，这一系列举措无疑将促进各地保障房建设进程进一步加快，目的就是要确保全面完成住房保障工作年度目标任务。
此份名为《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》要求，省级住建部门、监察机关要切实负起监督检查牵头责任，落实各项工作措施，在2011年7月集中组织开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查，并于2011年7月31日前将监督检查工作情况报住建部、监察部。2011年9月，住建部、监察部将会同有关部门对部分地区进行督促检查。
据介绍，监督检查的内容包括各地保障性安居工程的任务分解、项目开工、完成 及项目信息公开；政府资金是否及时到位；建设项目用地是否优先保障供应；保障房准入审核、分配、使用等是否公开公平公正等。
监督检查组对于监督检查中发现的问题及相应整改建议，要向当地政府及有关部门反馈。此外，检查中如果发现政策落实不到位、建设进度缓慢的地区，要提请住建部门、监察机关会同有关部门，约谈相关政府负责人。
【】 楼市调控成效初显新问题频现 部分地方停限购
来源：新华网
在持续发力的调控政策作用下，当前房地产市场呈现新的变化。
——多数城市房价涨幅明显趋缓。根据国家统计局18日公布的数据，6月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市有26个，比上月增加6个，价格上涨的城市环比涨幅均未超过0.5%。
——投机 性购房需求得到有效抑制。一个突出表现是上半年商品住房销售面积增速回落。根据 部门监测，今年上半年，90个城市新建商品房和二手住房月均成交面积比去年全年月均水平分别下降11%和18.7%。
交易量下降，市场反应明显。“链家地产”分析师张月说：“据我们测算，上半年‘限购’政策影响了北京2万套左右的需求。”
——保障性住房建设进展总体顺利。截至6月底，保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。
尽管调控取得初步成效，但是当前部分城市房价上涨压力仍然较大。
高压下的降温--上半年地产市场走势述评
楼市调控棋到中盘
6月份中国新建商品住宅价格环比下降和持平的城市增加
北京6月新建商品住宅价格微涨
未限购城市需求仍然旺盛。根据一份 研究报告对90个重点城市的监测，今年上半年新建商品住房成交面积与去年同期相比，47个未限购城市，有27个城市成交面积增加，其中有15个城市增长20%以上。部分中小城市也不同程度延续着量价齐升的现象。
更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。
从保障房建设来看，进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。
中国社会科学院城市与竞争力研究 主任倪鹏飞说：“当前房地产市场总体呈现僵持和胶着状态，房地产相关利益主体包括开发商的资金、金融机构的盈利和风险控制等压力绷得越来越紧。”
在面临“控通胀”与“保增长”的两难选择时，房地产市场调控又被推到聚光灯下。
中国人民大学经济学院副院长刘瑞认为：“经济增速放缓有多重因素造成，房地产市场调控是其中一个重要因素。”
然而，如果没有严厉的房地产市场调控，房地产呈现的超常增长，对房地产市场和宏观经济的严重后果将不堪设想。倪鹏飞说：“调控房地产，放缓经济增长，也是两个调控的应有之意。”
倪鹏飞认为，当前，为抑制通货膨胀而适度从紧的宏观政策，与抑制房价过快上涨而从紧的房地产调控政策是一致的。有利于迫使房地产开发企业在资金短缺的压力下， 终 销售，有利于抑制 和投机需求。
但值得注意的是，从紧的货币政策也给保障房 带来一定压力，增加了保障房的融资难度。据业内人士估算，今年保障性安居工程建设所需信贷资金规模达4000亿元，而今年一季度新增保障性安居工程建设贷款仅650亿元。
通货膨胀的压力加剧，使得房地产 保值功能继续被看好。5月份央行的调查显示，选择“房地产 ”的居民占22.2%，比上季减少2.8个百分点，但仍为居民 。
刘瑞说：“房地产市场仍面临住房需求刚性与住房 惯性的博弈。调控需要更精细的措施。”
另一方面，财政收入增幅收紧，部分城市土地出让金减少，增加调控政策执行的难度。
倪鹏飞表示，虽然目前对房地产市场调控持续从紧，但这是结构性从紧，不是总量性从紧。即在对房地产市场中高档商品房投机和 需求进行抑制的同时，对真实的消费性购买予以保障，对保障房 大幅增加。他说：“通过调控房地产市场走上健康发展的轨道，将会带动未来宏观经济的健康运行。”
近期召开的国务院常务会议强调，当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。
这一表态发出明确信号：房地产市场调控继续从严。高纬环球中国区董事总经理张良军指出：“目前市场已充分地感受到政府调控的决心。从现实需要及地方政府公信力角度出发，调控都已没有退路。”
从近期看，扩大限购城市范围已经是箭在弦上；从土地供应看，一方面要确保保障性住房用地，另一方面要加快普通商品住房用地投放；从强化已有政策执行力度上看， 政府 提出，各地要“从严”把握和执行房价控制目标；从长远来看，必须进行房地产市场制度建设。（记者杜宇 松 朱立毅）
