中小房企融资转向信托 诱人 背后风险几何?
成都商报2011/06/02 08:07
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畸高的 率及监管层的密切关注再次将房地产信托置于风口浪尖。记者近日采访了解到，被信贷紧缩抑制的房地产企业融资需求正转向信托，信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
专家表示，目前开发商的信托融资成本已超过15%，而楼市成交已初显疲态，双重挤压下，市场风险累积不容忽视。监管层尽管未出台针对房地产信托的新政策，但在银行推出的理财产品以及信托公司融资等方面，均屡屡向 者和有关机构提示了风险，因此， 者不可掉以轻心，更不可盲目追求高 率。
资金链告急
中小房企融资全面转向信托
大型房企多转向海外融资，恒大地产、雅居乐、合生创展、中骏置业、复地、华南城、碧桂园、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式发力海外资本市场储备资金。
中小房企则全面转向 灵活性的金融工具———信托融资。从近几个月各个信托公司发行的房地产信托产品来看，大部分都投向中小开发商位于二、三线城市的住宅类项目，融资额大多在5亿元以内。也有少数 大型房企身影，如世茂股份，去年5月以来已前后进行了5次信托融资，总融资规模超过26亿元。
北京市天睿律师事务所运营总监陈谋博告诉记者，他所在的事务所专门从事中小企业评估、贷款、清收服务，目前正在帮助银行清收，已经有部分企业由于资金链紧张而倒闭，大都是房地产企业。“在调控政策的作用下，一定会有部分中小房地产开发商倒掉。现在中小开发商都不可能从银行获得开发贷款，通过我们公司介绍融资的 都是房地产开发商，他们普遍希望能通过信托融资。”
自从国家对房地产市场开始严厉的调控政策以来，房地产信托业就逆势而起。中国信托业协会数据显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。
同期央行数据显示，一季度人民币房地产贷款新增5095亿元，同比少增3338亿元，房地产开发贷款新增1678亿元，比上年末回落6.5个百分点，其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元。
信贷与信托“此消彼长”，可见信托资金已成为中小房企的主要融资来源之一。
企
房地产信托销售火爆
多位接受记者采访的信托公司人士表示，房地产企业“求资若渴”，而信托公司受到净资本管理约束，不可能无限制发行信托产品，使得房地产信托“供不应求”， 率屡屡创新高。
据好买基金研究 监测，去年10月之前，房地产信托 年化 率在5.50%-6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来均在7%以上， 率接近10%的房地产信托产品不胜枚举。而信托产品的 预期 率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出 率超过20%以此吸引 者。
股市低迷，楼市前景不明，房地产信托如此可观的 预期，确实颇具 吸引力。
宜信财富管理 贵宾理财顾问葛伟芬告诉记者，信托 门槛以100万元起步， 者是高净值客户， 是楼市限购令出台后，很多客户将注意力转向房地产信托。“尤其是去年下半年以来， 率越来越高，目前我们代售的房地产信托计划 率均在9%-12%。今年房地产信托销售很好， 是一些质量好的项目，产品出来一周就被抢购一空。”
高 总是伴随高风险，楼市成交已初显疲态，开发商在信托产品到期时能否回笼资金，能否及时兑付是房地产信托产品的风险所在。
葛伟芬称，现在做的房地产信托项目都是二三线、三四线城市，拿地成本低，且当地政府出于招商引资目的还会给予一定补贴，增强了房地产企业的周转能力，同时也降低了信托产品的风险。
好买基金研究 报告称，信托公司目前处于“卖方市场”，有机会选择资质相对 的房地产企业，并可在股权质押、抵押物、抵押率、担保条款、连带责任条款上做更好的选择。
“我们自己也在对房地产信托进行结构性调整，注意力正在从住宅类房地产项目转向商业地产。”百瑞信托研究发展 博士后科研工作站主任罗靖告诉记者，即便要做住宅类信托也会选择 公司，并将好几个项目打包做成基金，以此分散信托产品风险。
市场风险累积
房地产信托收紧趋势明显
一面是高企的资金成本，一面是初显疲态的房地产市场，风险累积不容忽视。去年，银监会就出台《信托公司净资本管理办法》，拟以类似银行资本充足率的指标约束信托公司；随后又发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司自查房地产开发项目是否满足“四证”齐全等条件，并要求信托公司每月上报房地产信托业务的风险监测情况。
4月份以来，信托业内几度传出银监会将暂停房地产信托的消息，尽管银监会人士表态并未叫停，对房地产信托业务的要求没有变化，不过银监会确实收紧了房地产信托产品 重要的销售渠道———商业银行。
信托公司人士告诉记者，银监会主要领导此前在内部会议上警示，对于存在违规行为和高风险经营的房地产开发企业，银行不得协助通过房地产信托类理财产品、发行债券等方式募集资金。
银监会主席刘明康也明确表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
监管的紧缩信号已经释放，无论是从资金主要募集方银行，还是从产品发行方信托公司，均在遏制房地产信托的推出。银行销售渠道对房地产信托的谨慎，甚至停售，无疑将大大影响产品募集。此外，目前已有大型信托公司按月对融资类房地产信托的总规模规定上限。
联华国际信托 信托经理周林对记者说，监管层虽说近期不会针对房地产信托出台新规，但业界都认为收紧趋势明显， 近希望多做几个项目。毕竟对不少信托公司来说，房地产信托是 重要的盈利来源。
罗靖说，一方面，部分商业银行暂停销售房地产信托产品确实对信托公司有比较大的影响， 是那些 依赖银行渠道的信托公司；另一方面，随着楼市成交下滑， 者对购买房地产信托也愈发谨慎。
信托公司人士对记者坦言，并非 房地产信托产品都很好卖， 是近段时间， 者开始担心楼市疲弱可能引发的风险，房地产信托没有年初那么好卖了。（据新华社）
