保障房资金困局 任志强发起设立 公租房基金
房天下综合整理2011/05/17 11:18
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在北京师范大学金融研究 主任钟伟认为3600万套保障房建设计划正深陷资金困境，所需5万亿元 仍悬而未决，阻碍保障房建设计划前行的同时，持相同观点的华远地产董事长任志强已着手发起设立国内
保障房建设遇资金难题
5月13日，在北京举行的“2011全球经济与中国方向暨克里斯托弗·皮萨里德斯中国行”会议上，钟伟直言，3600万套保障房建设计划面临“地从哪里来，钱谁出，房子分给谁？”三大难题。
他具体分析说，以一套保障房建设资金为13万元来计算，3600万套保障房需约5万亿元。如果这笔资金由 政府承担，那么未来5年 政府财政收入每年要增加1万亿元，即财政收入的全部增量都用于建设保障房；从各地地方政府的角度来讲，在分税制没有得到根本变革、地方融资平台被清理、土地出让收入预期下降的背景下，地方政府无力承担保障房建设所需的支出；此外，保障房建设所需资金也不可能由开发商与我国的银行体系来背负。
全经联研究院副院长陈宝存告诉《每日经济新闻》记者，3600万套保障房建设计划本身就是一场事先没有做好思想及制度准备的大跃进。
陈宝存同时指出，5月13日国土部出台的 “公共租赁住房套型建筑面积应控制在60平方米以内，且以40平方米为主。”这一举措旨在为保障房建设任务减负。因为公租房建设应为60平方米以下的标准中，国土部给出40平方米为主的标准。并且，央企、国企事业单位等的自建房在保障房建设的旗帜下，似乎也打算转正为“”。
公租房基金将诞生
对于3600万套保障房建设计划，任志强不时直言这一大跃进所带来的后遗症，或许会在两年后集体大爆发。尽管如
5月14日，华远地产发布的《华远地产股份有限公司第五届董事会第二十八次会议决议公告》显示，公司同意旗下控股子公司华远置业作为发起人股东之一，设立一家公租房基金，暂定名为建银精瑞公租房建设 股份有限公司，主要 于保障性住房及相关领域， 是涉及公共租赁住房项目的建设、 及运营。
公告显示，该公司拟定的注册资本总额为7亿元，合作伙伴们将分期投入，其中首期出资3.5亿元。华远置业将先后投入1亿元，首期将出资5000万元，暂定占注册资本总额的14.29%。
据《每日经济新闻》记者了解，作为国内 公租房基金，其将以私募股权基金方式运作。目前除华远地产外，路劲地产、复地集团、华润置地等房企也将成为发起人。
目前，该基金申请方案已报送国家发改委和住建部，首期拟募集100亿元。未来3年内，将在范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。
对于基金的 方式，任志强向外透露，基金 将由政府补贴和所投项目的后期租金 两方面组成。他预计，该基金未来的正常 率区间为6%~8%，也有可能冲高至10%，因为时下各地方政府在巨大保障房建设任务压力之下，可能会拿出更多优惠条件，有利于提升该基金的 率。
各地保障性住房建设进展不平衡，建设资金有缺口
（来源：证券日报）住建部副部长齐骥近日在保障性安居工程专项巡查工作动员会议上通报了2011年保障性安居工程建设进展情况，
保障房建设在房地产调控中的地位之重 ， 频繁的视察和讲话验证了它的重要性。五一期间，国务院总理温家宝视察京津两地的保障房建设工地，表示房地产调控的决心不动摇，国务院副总理李克强5月5日至7日在福建考察期间也表示，加快公租房建设和棚户区改造，完成今年保障房建设的硬任务，关键在于建立健全资金筹措和运行管理机制。
保障房建设的落实长时间存在疑惑，去年580万套保障房的建设任务尚未完成，又有今年1000万套的建设任务，而各地出台的保障房源纳入范围，更是引起了不小的争议。石家庄出台政策称，要将没收的违建房用作保障房。而在河南、江苏等地，则将之前已经在建的教师宿舍，企业员工宿舍也都统统纳入了保障房的房源。
齐骥强调，目前保障性安居工程建设存在的主要问题包括各地保障性住房建设进展不平衡，建设资金有缺口，公共租赁住房支持政策有待完善。也正是如此，组织开展保障性安居工程专项巡查工作，是促进今年目标任务全面完成的重要举措。他还强调各地要坚持房地产调控力度不放松。
据了解，为支持各地保障性安居工程建设，今年财政部已两次下拨 补助保障性安居工程专项资金，共计437亿元。其中，廉租住房补助资金117亿元，公共租赁住房补助资金210亿元，城市棚户区改造补助资金110亿元，用于支持各地廉租住房和公共租赁住房建设、城市棚户区改造以及相关基础设施建设。
财政不断加大投入，今年在原有的预算安排基础上又增加安排180亿元。此前，根据预算安排，今年 财政投入1292.66亿元用于住房保障方面，其中安排保障性安居工程支出1030亿元。
据介绍，专项巡查联络员的主要职责，一是核查各市县2011年保障性安居工程目标任务包括年度建设计划、开工竣工项目信息在网上公开等情况。二是现场核查保障性安居工程建设进度情况，重点巡查今年建设项目的开工情况和往年结转项目的竣工情况。三是现场核查建设进度滞后项目存在的问题，对未开工项目或建设进度明显滞后的要查明原因，及时向省级住房城乡建设部门和专项巡查工作组 室反馈信息。
自国务院督查组结束工作回京后，房地产调控深入从严的预期就逐渐加重。至于调控的方向和手段，一直都是专家学者争论的焦点问题，分析人士表示，保障房建设现阶段的政策空白给下一段的调控留下了操作空间。
（来源：来源：经济参考报 ）国家发改委日前发布通知，要求房地产开发企业必须按照《商品房销售明码标价规定》，执行“一房一价”政策。记者在广州采访中了解到， “一房一价”遭 遇 “执 行缩水”，新政效果面临“打折”。
对此，业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需更加精准，可考虑与成本核
“一房一价”意在挤出价格泡沫
2011年3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从2011年5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。
业内分析人士称，出台“一房一价”政策意在规范市场，挤出房地产价格泡沫。根据发改委“一房一价”的规定，开发商需要公开的资料包含预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、套内面积、优惠折扣、每套商品房销售状态、楼号、楼层、房号、每平方米单价、每套销售总价、物业服务内容和收费标准等超过30多项内容。
另外，根据《商品房销售明码标价规定》要求，商品房销售明码标价后，各地开发商可自行 ，但 必须重新申报。
广东中原地产代理有限公司研究部经理李毅华认为，明码标价之所以备受关注，就是因为明码标价的意图直指稳定价格预期，这将使得开发商无法采取开盘后随意 的惯用手段。
“房价不再是天马行空设想出来的，而是基于一定成本价的基础上测算出来的。如果监管到位、执行得当，‘一房一价’有望 限度挤出房价泡沫。”李毅华说。
“执行缩水”效果大打折扣
“详细标注每套房的 信息是不可能的，现在您看到的是参考价格， 后的成交价格还要综合考虑很多因素，比如付款方式、按揭形式等等。”广州的大学馨园售楼部导购说。
记者发现，广州地区大部分楼盘执行“一房一价”的形式多是在销售大厅的公告栏上张贴或是装订成册供购房者查询。但公示的内容多 于每套销售总价、房屋面积等几项信息，而没有公布《商品房销售明码标价规定》中要求公示的其他内容。
对此，广州市房地产行业协会会长黄德文表示，目前各楼盘执行“一房一价”的方式不一，有些楼盘仍在“对付”。有关部门应该加强巡查，规范楼盘执行“一房一价”政策。
家住广州市的购房者刘芬女士说，开发商搞“一房一价”并未让她觉得减轻多少压力，因为公布的价格与实际成交价格还是有很大的差距，关键是房价也并未因此下降。
“我在看楼时发现，开发商标注的‘一房一价’不靠谱。在荔湾区看到一个楼盘，‘一房一价’公示价格居然高达5万元/平方米，明显高出周边楼盘价格。而且说是标价，也就只标注一个房屋总价，对于购房者来说，没有任何意义。”刘芬女士说。
广东省房协会会长蔡穗生认为，实行“一房一价”政策的初衷并不是为了压制房价，而是规范房地产市场秩序。稳定房地产市场价格预期。对此，业内专家建议，应在执行过程中遏制开发商将“一房一价”的“价”随意抬高，如果任由开发商标价，那么执行效果势必大打折扣。
专家呼吁调控措施还需“精准一些”
“开发商‘一房一价’的定价依据是什么？公众需要合理的说法。”广东外语外贸大学教师袁瑾说。
广东中原地产代理有限公司研究部经理李毅华称，“一房一价”本身只是起到一个防止开发商开盘后随意 的作用，因此，房地产的交易信息需要向公众进一步公开。
“以大学馨园为例，开盘的吹风价是每平方米1万元左右，一期开盘价格达到每平方米1.7万元，而现在二期开盘标注的价格是每平方米2 .6万元。开发商同时拿的一块地皮，前后的开盘价格相差如此之大，为什么？希望‘一房一价’能够切实遏制开发商乱 的行为。”袁瑾说。
业内人士称，“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊，建议调控措施还需“精准一些”。一方面，可与开发商的成本核算结合起来考虑，防止开发商乱报价；另一方面，还要严格审核销售的利润率是否在合理区间、价格标准是否与周边楼盘的成交情况脱节等，达到遏制开发商随意报价、扰乱市场秩序的目的。
