资金来源预警 房地产企业“绕道”海外融资
中国建设报2011/05/11 14:37
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一边是楼市宏观调控,一边是观望的购房者,前后夹击之下,房地产企业资金链正在经受 的考验。
世联地产
一位市场总监告诉《中国建设报•中国住房》记者,目前新增开发贷款根本没有额度,银行只能拖延发放大客户贷款,而新增客户的开发贷款只能暂停。
货币环境 态的紧缩,让去年集中买地、大肆扩张的开发商多少有点措手不及。国金证券(600109,)分析师表示,公司债、上市公司海外融资、房地产信托等正在成为很多房地产企业融资的方式。
北京正略钧策咨询顾问魏庆则告诉记者,除此之外,地产PE(股权私募基金)正在迅速发展,开始进入主流融资渠道队列。
资金来源预警
数据显示,一季度,房地产开发企业本年资金来源19268亿元,同比增长18.6%。其中,国内贷款3837亿元,同比微幅增长4.4%;自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)增长显著,增幅分别为27.2%和18.7%。
“自筹资金增幅大大超过银行贷款,应该引起商业银行警惕。”中国人民银行南京分行副行长李文森对媒体表示,两者的反差显示,房地产企业已在大量使用自有资金。在房屋销售低迷的情况下,部分融资能力不强、应对市场能力弱的房地产企业资金链可能会出现紧张,引发贷款安全风险,其后期走势值得关注。
就银行贷款而言,融资成本也在提高,部分银行开始大幅提高贷款利率上浮幅度。对重点客户尽可能提高贷款利率,总行级 客户,贷款利率不能低于同期基准利率;分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%;一般客户则上浮15%～20%。
香港一位 人士透露,均为商业银行总行级客户公司的万科、金地等品牌房企,今年以来新增贷款成本也都有提高。
而一位不愿提及姓名的银行界人士也告诉记者,现在银行完全严格执行国家相关政策,不放松贷款发放额度,言语之间流露出房企轻易向银行贷款的时代似乎已经结束了。
魏庆则称,即使是委托贷款,目前对于房企来说,也几乎没有获取的可能性。而眼下房企较多选择的就是海外发债、信托融资与地产PE。
海外发债忙
贷款趋紧,对高度依赖直接融资的房地产业是个严重的打击,不少开发商开始将目光投向海外。数据显示,今年以来内地房企海外融资的力度加强。据不完全统计,2011年以来内地房企通过海外发行高息债券等方式融资频繁,达到700多亿元新高,其中 利率达13.5%。
4月11日,方兴地产公告称,拟发行5亿美元10年期保优先票据,利息6.75%。3月31日,龙湖地产公司与摩根士丹利、渣打、汇丰及花旗就发行2016年到期的7.5亿美元有限票据订立购买协议,所得款项将用于为现有及新增物业项目提供资金来源。
上述公司还不是付出 代价融资的。一季度开发商的海外融资利率大多在10%以上。
其中,华南城1月通过优先票据方式融资2.5亿美元,融资利 达13.5%;盛高置地4月4日通过发行优先票据融资2亿美元,利率也达13.5%。
值得一提的是,前述 人士曾告诉记者,由于海外融资隐性费用高,实际利率已达14%甚至更高。
此外,多数在香港发债融资的房企,同时也是为了能偿还之前的可转换股债券。在标普信用分析师符蓓看来,为了赎回旧债而采取发新债的融资方式,在境外资本市场 普遍。
但这种循环债方式在多轮宏观调控下面临风险。
4月11日,标普向中资房地产开发商提出风险警告,认为其近期激进的大规模发债行为将削弱企业的信用状况。今年以来,标普已将9家房企债券(非 级)的评级由稳定下调至负面,比去年年底新增了4家,认为这4家用激进的债务融资来支持企业扩张。他们分别是世茂地产、恒盛地产、佳兆业和人和商业。其余5家维持负面评级的开发商为:上海证大、绿城中国、沿海绿色家园、花样年和碧桂园。
标普研究认为,由于房地产销售和利润率的削弱幅度超过预期,这些发债人的财务状况将面临挑战。
信托融资盛行
近段时间以来,关于房地产信托业务将出新规的消息不断。5月3日,银监会再次否认了出台房地产信托新规的
据用益信托公开数据显示,今年截至4月28日,共发行156款房地产信托产品,总规模超过337亿元。普益财富4月27日发布的监测信息也显示,仅3月份房地产信托发行数量就为45款,比2月的27款几乎翻了一倍;而3月在房地产领域拟募集的资金也超过了90亿元。
“房地产信托成本比贷款高很多,很多企业通过信托融资,直接原因就是从银行贷不到款。”中信银行(601998,)一位客户经理如是说。
以嘉凯城(000918,)为例,今年以来,先后四次进行信托融资,若3月份申请的信托融资案通过,其今年通过信托融资募集的资金将达到19亿元,以此保证旗下项目的正常运转并提升公司的资金实力。
至于利率,嘉凯城则从不透露。不过,成都金房集团表示,金房通过信托融资的成本是15%左右,而成都很多房企 近办的信托,成本可能还要更高一些。
以成都为例,梳理2011年以来中铁信托发行的房地产信托项目,不到半年时间里,成都本地房地产项目通过信托融资的项目多达10多个,占了整个信托计划的近1/3。如中信广场、世茂股份(600823,),青蒲发展,阳光100都有专门的房地产信托融资。
据了解,成都房地产信托融资方式主要为股权类和贷款类,中信广场和蓝光锦绣城采用股权信托的方式,通过增资扩股完成信托计划,其余大部分为贷款类。以蓝光锦绣城为例,锦绣城通过信托融资1.8亿元。根据 额度,购买信托的 者预期 分别为7.5%到8.8%不等。而中信广场利用信托融资2亿元,今年4月推出,购买信托的个人 者预期 上涨到8.5%～10.5%,这也部分反映了融资成本的提高。
一位银行内部人士透露,去年夏天,开发商信托融资的利率在20%左右,现在肯定要比去年高很多。
但魏庆表示,这几天房地产信托收紧趋势也 明显,尤其是目前信托融资门槛的提高,将许多中小房企拒之门外。
私募基金渐热
“调控影响下,房企资金链普遍吃紧,信贷、信托融资已受到限制,各种地产金融创新主要是缓解房企的资金压力。REITs(房地产 信托基金)制度设计和私募基金是创新的主要形式。今后,很多房企将走这条路。”荣盛泰发(北京) 基金管理有限公司合伙人兼董事总经理章华认为,基金模式很可能成为未来房地产企业资金的重要来源。
而魏庆则表示,近段时间来,PE已经渐渐成为房地产企业主流的融资手段,尤其是这种模式本身也获得了很大的发展。
据介绍,不少品牌房企已经开始组建自己的地产基金。
4月6日,金地集团(600383,)宣布与瑞银合作发起的房地产基金 期 募集已完成,共募集1.2亿美元,这是中国内地 个由开发商成功发起和募集的外资房地产 基金,五家 者分别来自欧洲、中东和亚洲。该基金计划 国内住宅开发项目。
3月17日,中国海外发布公告,称将与工银国际 管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金,以 中国房地产市场及项目。中海高层曾表示,成立房地产基金是中海未来的重点工作之一,首期房地产基金的规模估计达5亿～8亿美元,将以私募基金形式经营,主要用于 中海地产集团的住宅物业。
此外,上海复地等多家公司都表示了对房地产私募基金的意向。
据一位香港 人士透露,其目前正在组织二三线小型私募基金与房地产企业结合,既能让基金找到 ,也能为房企缓解资金燃眉之急。
“虽然再融资或银行贷款有所收紧,但房企仍有方法得到资金,现在资金的水池还是比较满的,总有口子可以流到房地产。”一位金融人士笑称,即使目前日子 不好过的中小企业也可以选择与大型企业合作,只不过得放低姿态,暂且出让话语权,毕竟生存下来才是 重要的。
