龙湖金牛49亩地块建筑规划出炉，“难题”现“优解”
地产全说2024/02/29 17:42 四川省
近日，成都市规划和自然资源局公布了成都辰轶置业有限公司位于金牛区西华街道跃进社区4组的住宅及配套设施项目的建筑工程规划许可证。项目所在地块正是2023年11月15日由龙湖竞得的国宾49亩地块，成交楼面地价11950元/㎡。
项目位于天府艺术公园片区，周边各项生活配套成熟。项目紧邻西三环、金牛大道两条城市主干道，100米内就是地铁2号线茶店子客运站站点，交通出行便捷。
项目周边有友谊小学、成都市金牛区成外附小(西宸学校) 、茶店子小学（北区）、成都七中万达金牛中学等学校，实现了全龄段教育覆盖。
2公里范围内有山姆会员店、天府111、龙湖西宸天街等大型商业体，四川省人民医院金牛医院，以及天府艺术公园、金牛公园、茶文化公园等生态绿地资源，能够满足项目业主的购物娱乐、健康医疗、运动休闲需求。
项目所处的地段成熟，但土地规划限制条件较多。据地块出让要求，地块部分处于金牛宾馆500米控制线范围内，这部分建筑高度要求低于15米，总建筑密度不大于35%，金牛宾馆500米控制线以外部分总建筑密度不大于20%。此外，地块内有地铁2号线隧道下穿，也会影响住宅产品的打造。
△项目地块红线图
所以龙湖其实拿到的是一宗相当考手艺的土地，从去年11月15日拿地，到今年2月27日报规，经过3个多月的精心打磨，龙湖正式 “交卷”了。下面我们来看龙湖将怎样进行项目的打造。项目占地面积约49亩，整体容积率2.5，绿地率35%。
据项目总平图，项目主大门位于地块东北角，并在蜀跃路与金卉路上各设置了机动车出入口，最大限度地避开了茶店子客运站和三环路的影响。整个项目规划了8栋住宅共14个楼栋单元，楼栋建筑布局由轨道交通控制线分成东西两部分。
位于金牛宾馆500米控制线内的5号楼和6号楼（2个单元）为4F建筑，4号楼（2个单元）为7F建筑，3号楼一单元为9F建筑。除以上楼栋单元为T2结构外，其余楼栋单元均为T3结构，建筑楼层14-26F。整个项目共598户，户均面积约136㎡，尺度偏改善。
△项目规划总平图
从总平图来看，项目大面积采用T3，未出现T4，这样的楼栋布局，使户户皆可欣赏到中庭景观，尤其是8号楼2个单元前后皆朝向中庭景观，属于是在艰难的地块规划条件下能做到的最好了。
项目地下室被轨道交通控制线划分为2个部分，没有出现3层地下室，只有2层，合计2.7万㎡，地下机动车位784个，单车位指标34.4㎡/个，控制十分优秀。公区设施方面，项目规划了一处约600㎡的全民健身场所，部分楼栋首层架空作为公共活动空间。
此外，轨道交通控制线范围预计将打造一条景观园林中轴，同时中轴两侧区域的建筑将各自围合形成一个中庭，为龙湖在景观园林的打造上预留了较大的设计空间。
近年来，2023年天府艺术公园片区共成交了7宗土地，成交楼面价11800-18600元/㎡，最高清水限价36000元/㎡，龙湖、保利、华侨城、电建等企业纷纷拿地，区域市场热度较高。
△项目周边2022-2023年成交涉宅土地，图源投资云地图
目前项目周边有多个新房项目在售/待售，但从地理位置上来看，最靠近天府艺术公园核心区的仅雍景致臻天府和龙湖49亩地块。其中，雍景致臻天府位于三环内侧，规划了产业+商业+住宅三种业态，住宅为15-25F的板式小高层、高层，主要推出约128㎡和约143㎡两个户型，惠后精装单价28279元/㎡起。
龙湖已深耕区域多年，并在三环路内侧茶花板块打造出了龙湖西宸原著、龙湖西宸天街、龙湖学樘府等项目。近日报规的49亩地块项目，自拿地以来，市场就对其充满了期待。随着项目顺利取得规划许可证，预计龙湖每年惯常的“开年第一波”发声也将很快展开。届时，这个备受关注的项目是否真如此前传闻，被命名为“御湖境”，也将揭晓悬念，并披露更多的项目规划设计细节，大家近期不妨多加关注。
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