房企资金链之紧:开发贷款贷不出有楼盘又停工
房天下综合整理2011/04/28 16:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：钱江晚报）2008年，一场 的金融危机让很多房企差点资金链断裂。“那是 近十年来对开发商资金面 严峻的一次考验。”一位开发商如此评价。
但2011年，面临频繁的准备金率上调，银行资金面的收紧让房企们再次感受到资金链紧绷的阵阵寒意。近日，记者从相关渠道获悉，两家小型房企已出现资金链临近断裂的迹象。不少房企，已感受到缺钱的滋味。
开发贷款贷不出，有楼盘已停工
房企A是浙江省某大型医药集团下属房企的项目公司。去年12月，该房企位于临安青山湖的一个别墅项目因为1.2亿的开发贷款没有到位而被迫延期开工。“原本想借这笔开发贷款付工程款，没想到银行称没有额度，那块地没法启动建设，至今闲置着。”该房企老总今年以来一直很揪心。
同样，房企B位于下沙的房产项目也被贷款“搅”了局。问题就出在一笔8000万的开发贷款上。这笔贷款，银行原本答应4月到位，但没想到，银行的突然拒贷让这笔贷款泡了汤。现在工程已进行了一部分，房企面临随时可能被施工方起诉的境地。
照理说，将B项目的款项调动到A项目救急是不少开发商应对资金紧张的惯用手段。但这两家房企不行，因为它们名下只有这么一个项目，而且这个项目还没开始销售。除了已付清土地款外，整个项目的运行前期完全要依赖银行贷款。
据悉，目前 容易遭受银行拒贷的就是这类对资金运作缺乏专业性和安全性的小房企。
开发贷款今年新增额为零 利率上浮35%
今年，开发贷款利率也达历史高位。
一位国有银行开发贷款负责人向记者透露，该行今年的房地产开发贷款利率一般执行基准利率上浮35%的政策，高达约8.2%，个别小房企还上浮50%。而往年，开发贷款利率只要上浮10%。
相比利率大幅上调，开发贷款没有新增额度恐怕“杀伤力”更强。“往年，开发贷款都有新增额，今年新增额为零。也就是说，只有贷款到期的老客户才能在今年贷到款，新客户除非老客户退出留出额度才可能排上队。”该负责人说。
于是，开发贷款拒贷在今年就成了“家常便饭”。各种员工集资、信托基金在房产圈内悄悄兴起。
房企资金链之紧有赶超2008年之势
今年房企资金链比2008年还紧。这是记者采访到的不少房产圈内人的普遍共识。
“2008年虽然糟糕，但至少还贷得出款，今年连款都贷不出。”某小型房企董事长向记者诉苦。
不但小房企如此，某旗下今年有十几个项目同时运转的品牌房企董事长也有同感。“虽说，因为同银行的长年友好关系，今年的贷款审批没问题，利率也只上浮二三十个点，但贷款发放速度明显慢了，原本一次性发放改为一个月发一次。幸亏手头还有现金周转，但资金也挺紧的。”
“现在，资金断裂迹象主要在小房企身上出现，品牌房企手头项目多，融资渠道多，应变能力强，资金链断裂的可能性还小些。但这种‘贷款难、销售款回笼慢’的情形延续半年，不排除大面积资金链断裂的现象出现。”梧桐燕庐总助汤凯认为。
58套二手房"急售"房东都属一家公司 未必划算
（来源：钱江晚报）闻堰一家名为××花城的楼盘 近突然有一批二手房集中挂牌，一共58套，集中在两个楼层，户型差不多，价格也差不多，再一打听，连房东都是同一个，是一家文化创意公司。“因为卖得好，价格还小涨了一点。”一位房产中介告诉记者，这批房子 近两周成交不错，只剩七八套了。
58套房子，房东是同一家
集中挂牌的房子都在同一幢，该幢楼一共4层，一、二楼是小区经营用房，三、四楼就是这批二手房，70年产权，户型大多在35~40平方米，价格约10000~11000元/平方米。房子的布局更像是酒店式 ，都在同一侧，长长的一溜。“关着门的都卖掉了，开着门的可以看房，迟了就都没了。”陪同看房的中介小刘，带记者走进其中一间临时挪作 室的房间，地上放着数十个厚厚的文件袋。“都是准备来签的转让合同。”
这批房源在各个不同中介公司都有挂牌，为什么签约却在同一个地方？“听说房东是一家公司。”小刘说。
“是的，这批房子都是我们公司几年前买的。”记者辗转联系上这批二手房的经办人万先生，他爽快地承认，挂牌转让的58套房子产权都属于某文化创意有限公司，但拒绝透露出售的原因，以及原购买价格。“买来是毛坯房，自己装修，装修成本差不多要1500元/平方米，卖掉是稍微赚了点，但真的赚得不多。”
“这批房子是打包出售给了一家企业，好几年前的事情了，我记得当时的价格很 。”原南岸花城项目的一位营销负责人透露说，如果原房东没有转手过，那么按现在出手的价格算，赚得应该不算少。
以公司名义“”未必划算
“不算少”是多少呢？如果按照每套房子40平方米，购入价5000元/平方米，装修成本1500元/平方米，转让价10000元/平方米计算，一套房子约赚14万元，就算再扣掉中介费以及其他杂费，差不多能赚12万/套，利润率也超过50%了。
以公司名义买房，在现在的形势下，似乎还不受“限购”影响，而且看似利润率也不错，这会不会给 者机会呢？
“以公司名义买房虽然 ，而且转让时不需要缴纳个所税，但房子就变成了公司的固定资产，每年按房屋余值的12%缴纳房产税，如果是 ，其实也不划算。”一位熟识的企业财务主管解释说，一般公司持有的物业是按其价值的七折来交房产税，比如一套100万元的房子，每年要交8.4万元的房产税，所以公司 只能做短线，快进快出，否则成本太高。“而且现在政策多变，以公司名义 风险太大，这样做的人不多。”
这样一算该楼盘那批房子如果是按差额缴纳营业税，那么原房东的物业持有时间已 过5年，利润中还要扣掉房产税的成本。折算下来，实际利润率在17%左右。这样的利润率在 者看来，算是“薄利”了。
