七保险企业参与 百亿险资集结北京保障房项目
每日经济新闻2011/04/26 16:31
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
继太保发起设立“太平洋—上海公共租赁房项目债权 计划”后，太保、国寿等7家保险资产管理公司又集结北京保障房建设项目。
业内人士认为，保障性住房建设具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的 品种，6%左右的年化 对当前保险资产配置尚具吸引力。
上海试水
记者了解到，去年10月上海市下发了《关于切实推进本市公共租赁住房工作的通知》，通知提到，抓紧研究成立市级投融资机构和 试点机构，引导公积金、保险资金、社会资金等 公租房建设项目，形成 、建设、经营、管理的市场化运行机制。
不久之后，“太平洋—上海公共租赁房项目债权 计划”设立，该计划募集资金40亿元，用于在上海市区建设约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。
此项债权 计划，也是保监会《保险资金 不动产暂行办法》出台后的 单不动产债权 计划，开创了保险资金以债权方式 不动产的先河。
太保相关人士认为，公共租赁房项目属于保障性住房，项目本身的社会效益高于其经济效益。由于太平洋资产管理公司为该债权 计划设计了具有保底 、不设封顶 的浮动利率机制，在支持公益性项目的同时，保障了保险资金较为合理的 。
北京发力
一位保险资产管理公司人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，保险资金 渠道太少，数额巨大的保险资金存在着匹配压力，而政府主导的保障房建设 相对比较稳定，又有政府信用作保证，这对风险控制要求较高的保险资金来说是一个很好的渠道。
自上海试水之后，北京保障房建设再次发力，此次包括国寿、太保、平安在内的7家保险资产管理公司参与的北京保障房项目 率在五年期贷款利率的基础上下浮11%，按季结息付息。
“虽然 率不算高，但对于规模不经济的保险资金来说，具有政府信用担保的保障房建设仍然是保险资金 的很好选择。至少要比5年期大额协议存款要高。”一位保险公司资产管理人士表示。
业内人士认为，保障房建设是国家、政府和社会各界关注的重点领域之一，对于险企来讲，除了获得稳定的 之外，更重要的还是能够提升保险业的社会形象和影响力。
该人士认为，另一方面， 保障房建设，符合保险资金（尤其是寿险资金）期限长的资金特点，可以和保险资金的久期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。同时，保障房建设 计划与股票、债券类资产具有不同的属性特征，相关性较小，有利于增强公司资产组合 的稳定性。
对于保障房建设的可持续性，戴德梁行估价及顾问服务部董事胡峰表示，政府除了加大保障性住房土地、财政等投入以外，更需要尽快出台关于保障性住房建设的投融资管理办法细则，探索更多更好的保障性住房融资模式，包括房地产 信托基金（REIT）融资、建筑公司与地方政府签订建设—移交协议（BT模式）等。
据住建部副部长齐骥测算，完成1000万套保障房建设，年度 大概在1.3万亿到1.4万亿之间，其中5000多亿建设资金由 政府和省级人民政府以及市县政府筹集，剩余8000多亿建设资金，将通过社会机构的投入和保障对象及其所在的企业筹集。
截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，按照《保险资金 不动产暂行办法》的规定：保险公司 不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。
原市今年新建保障房用地需求已基本解决
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今年1月以来，21家参建保障房的上市企业，其股价连续上涨，部分企业涨幅超过50%。
从2011年2月21开始，住建部陆续与各省、自治区、直辖市及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，向地方政府下达“死命令”， 的保障房建设项目，必须在2011年10月31日前开工，否则其主要领导将遭到约谈、 处分乃至降级、免职的严厉处罚。
近期，各地方政府纷纷表示，加快保障房建设将是今年的工作重心。同时，中天城投、招商地产、金隅股份、首开股份等企业也纷纷布局保障房市场。
保障房“蓝海”
长期以来，保障房开发都是国企地产商的专利。首开股份当年正是因国企的身份接下了不少经适房项目。如今，由于其拥有建设经验和国企背景，增加了其在保障房市场上的 。目前，首开在北京在建和拟建的保障房规模超过120万平方米。
相关数据统计，目前有21家上市公司将因为参与保障房建设而受益。其中建筑企业4家，房地产企业17家。
今年年初，中天城投宣布签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议书》。欲 200亿元，参与贵州省廉租房、公共租赁房、棚户区改造等保障性安居工程及其配套设施建设，计划2011年度开工总建筑面积不少于500万平方米。
这也是2011年， 家上市房企与地方政府合作参建保障房。
此外，一线房企也纷纷投身保障房建设。保利地产董事长宋广菊表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参建政策支持的保障房项目，计划在2011年新增保障房项目5个以上。
万科总裁郁亮在近期的业绩说明会上表示：“万科愿意建保障房，哪怕只有一块钱的利润。”
“重庆中冶到处找保障房做。”据一位地产业内人士透露，重庆中治的母公司中冶科工早在2009年就瞄上了保障房。当时，中冶科工总裁沈鹤庭表示，与其在商品房市场上高成本竞争，不如进入保障房这个竞争不是很激烈的“蓝海”，通过扩大规模，迅速占领较大的市场份额，同时也可切入城市运营。
那一年，中冶科工的产品结构是：保障性住房占65%～70%，城市综合体占30%， 住宅占1%～2%。沈鹤庭说，通过保障房建设，形成良好的企业形象，其潜在 会在 物业中体现出来。
“账外价值”
参建保障房，各个企业看似有很多相同之处，实则也各有区别，其中不乏拓宽再融资渠道的打算。
按照1.3万亿元的资金量，住建部副部长齐骥前不久对其进行了分解：经济适用房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。在建设经济适用房时，市县政府要无偿地划拨土地。这部分土地的成本，虽然没有算在直接 当中去，但也是一笔不小的数目。
“这样算下来，完成今年1000万套保障房任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入、保障对象及所在企业来筹集，剩余的5000多亿元资金，由 政府和省级政府及市县政府来筹集。”齐骥说。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，从账面利润率看，开发保障房逊于商品房，但保障房项目的附加利润却是商品房所没有的。“可以得到地方政府在土地出让、税费环节等方面的让利及信贷优惠，是开发商承建保障房 直接的动力。”
在记者采访的部分开发商中，“账外价值”被认为是一个重要因素。除了保障房建设本身所允许的利润，商品房配套、与政府建立良好关系、工业用地转换模式等，都可给企业带来更多的附加值。
更重要的是，在土地供给一元化体制下，很可能通过再融资开闸来推动住房供给。再融资的优惠政策一旦实行，肯定会优先给予大量参建保障房的上市房企。
从中国中冶召开的业绩说明会上不难看出，其参与大规模的保障房建设，意欲打通再融资渠道。该公司透露，目前正在会同国家开发银行、中国人寿共同研究有关保障房融资的创新性金融产品，预计今年将得到应用。
在银行方面，对于保障房建设也会“关照”。据工行总行的内部人士透露，今年肯定会适当增加保障房信贷。
在政策方面，齐骥表示，正在研究并很快制定金融机构支持保障性安居工程建设 是公共租赁房建设的中长期贷款政策。这也是吸引企业参建保障房的重要砝码之一。
不过，保障房融资贷款的风险也随之而来。对保障房搞特殊化，可能出现以保障房名义套取贷款的问题。对此，银监会已有所警惕。银监会正在制定保障房信贷指引政策，拟对保障房贷款的准入条件、抵押担保措施、贷款发放程序等进行规范。
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