2011成都楼市 季度 城南市场供应量达到4860套
房天下2011/04/19 15:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
一. 城南区域环境分析
1. 市场配套建设情况（包括道路、公园等建设、规划情况）
十二 五 规划城南路网改造
结合成都 现代田园城市建设，现就成都市“十二五”发展规划编制提出以下建议：随着我市经济快速发展和机动车拥有量的不断增加，交通拥堵问题已成为制约城市发展的重要问题，从目前的情况看，要想在城市中新建城市道路，成本太大。参照国际国内 城市的一些做法，建议将我 城区与重要组团间采用高架道路连接纳入成都市“十二五”发展规划。
将南延线从二环路至华阳之间的道路改为高架式道路。随着“市四大班子”及 的南迁， 是省委提出的“天府新区”和市级“天府新城功能区”建设城南交通瓶颈问题日益严重。将此段道路建设为高架式交通后，既可加快华阳片区与成都 城区的对接，又可解决城南交通拥堵问题，还可对成都 城区交通进行分流，为建设高架道路缓解交通拥堵提供经验。
2. 商务金融配套建设
城南金融城规划出炉
金融城的规划中除商务区外，还规划了住宅区、城市公园ShoppingMall、专卖店、精品餐厅、特色餐饮、连锁餐饮等一应俱全的生活配套，以及高 商务酒店、会议酒店、企业家Club、金融会所、金融论坛、金融会议、金融博览等全面的商业配套。而大源片区的金融后台服务园区规划总用地就达3000亩，后台服务 达到30家，总 规模超过200亿元，从业人员超过10万人。
目前大源片区已经有十余个地块已经交易，将会兴建金融后台服务设施，包括建设银行、平安保险等大型金融机构。投入运行后，将带来数万人金融从业人员。据世邦魏理仕金灵预测，4-5年后国际城南的写字楼将占到整个成都写字楼数量的三分之一，并带来大量金融从业人员，从而也将催生出巨大的住宅刚性的需求。
茂业百货年内投入使用
2010年动工的茂业 将在今年呈现，一个集商业、写字楼和购物等功能的综合商业体，共三十层，总建筑面积约33万平方米，预计将在今年年底投入使用。该商业综合体约有33万平方米，高30层，包括商业、写字楼和 等功能，另外30 楼中还将包括六层商场和三层汽车库。
3. 旧城改造情况
暂无旧城改造项目
二. 城南区域土地市场分析
1. 供需冲高回落 商业齐头并进
本季度城南土地供应与成交量达到737.79亩。环比上涨60.4%，同比增加50.6%。本季区域土地供应呈现出两个特点。 挂牌土地数量多，其供需达到661.99亩；第二，由于市场调控的原因方位土地供应（成交）均集中在春节前。
整体看来，受到2010年“4.17”新政影响片区土地市场出现了一定的波动。虽然2010年三、四季度出现回暖迹象，但新年伊始又逢调控，2、3月土地市场再度冷冻，进入无地可拿尴尬境地。
从用地性质来看，基本三分天下，住宅占比 为38%。城南区域既包括了高档的住宅区，也涵盖了众多软件园科技区以及各类总部大厦和金融后台 。这就要求区域内的土地用途的多样性。因此城南区域需用丰富的土地供应“种类”来满足不同业态的发展。
2. 拍卖稳定 挂牌上涨
近一年城南区域拍卖土地的楼面地价为4924元/㎡，本季度为5550元/㎡，环比增加18%，同比下滑1%；挂牌方面，近一年区域成交楼面地价为849.80元/㎡，本季度为1448.77元/㎡，环比增加54.3%，同比增加61.6%。
3. 大源组团一家独大
本季度 土地供应/成交均来自大源组团。
4. 小结
土地市场先扬后抑，本季度前期（一月至二月初）城南土地市场集中放量，已挂牌为主。节后市场遭遇严厉调控，土地市场迅速转冷，截止3月末都未出现新增土地。
土地供应/成交性质趋于多样，满足不同的市场需求
拍卖成交价格基本保持平稳，挂牌成交价格出现较大幅度上升。
三.城南区域住宅市场分析
1. 城南区域 季度住宅供应分析
1.1 供应透支 降幅明显
2010年城南以大源、站南和新晋崛起的顺江板块为供应主力，整个区域的供应量在众多新盘的助推下一直呈现上升趋势。本季度由于在售项目远高于2010年，即便遭遇调控供应量同比仍然增加。
根据以往经验，上年度年末的放量，会导致次年一季度供应量相对紧缩，而今年节后颁布的一系列新政更是将这一紧缩的状况延续。由于城南区域 项目居多， 客比重较大，而此次新政正是有针对性的对 投机需求进行打击。导致区域内的许多项目减缓或改变了其推盘节奏，意在评估政策对市场带来的影响。
1.2 小高层产品主导供应
本季度城南区域新增商品住宅以小高层建筑为主，供应量占比达到59%，其次为高层建筑商品住宅，其占比为22%，超高层商品住宅供应量占供应总量的18%。另外还有少量的低密度物业发售，主要来源于顺江组团的大体量项目。
1.3 90-120㎡产品供应
本季度90-120㎡产品，比例为30%， 超过了70-90㎡产品。究其原因随着区内一些定位 户型面积偏大的项目陆续推售，供应产品的面积也出现了大幅增加。本季度90㎡以上的产品占比在69%左右，高出了2010年第季三度13个百分点。
1.4 城南供应市场总结
本季度城南区域供应一直处于低位运行的状态，前期缩量因量能在2010年末提前透支所致，后期缩量则是因为一系列调控政策给市场带来的观望情绪所致。由于区域 项目较多，与其他方位相比城南项目对政策敏感度较高。
小高层建筑供应为主，高层与超高层为辅，另外有零星的低密度物业供应。
区域产品供应面积仍以大户型为主，且比例较前期有明显上升。大多数产品具有总价较高、品质较好、定位 ，主力客群为多次置业者的特性。
短期内或将受到房交会刺激，开闸放量，区域供应量将会出现一定幅度的增加，但中长期来看，只有政策基调不发生变化，项目都会面对较大的销售压力，因此也将导致供应端的紧缩。
2. 城南区域 季度住宅市场成交情况分析
2.1 成交高位运行 先扬后抑
本季度城南区域成交商品住宅8160套，成交面积84.89万方。成交面积环比下滑14.0%，同比大幅增加193.3%。
城南区域成交量本季一直保持高位运行，究其原因有以下几点，首先2010年城南区域的大体量供应保证了区域成交；随着顺江板块的快速发展以及中和镇华阳部分区域划入高新区等因素的影响，城南区域的产品结构也发生了一定变化。过去因为相对单一的 项目导致区域的目标客户偏窄的情况发生了改变，更多走性价比路线的产品面市对于提升片区的成交量也起到了较大作用；另外以地铁一号线的开通为代表的不断完善的各类配套也是吸引消费者在区内购房的一大因素。
2.2 价格前期快速上涨 近期保持稳定
目前城南区域商品住宅价格为9502元/㎡，环比上涨1.2%，同比上升27.1%。
2.3 小高层产品成交比例
成交建筑类型比例与供应相符。其中成交占比 的为小高层产品，比例为59%，这类产品主要来自顺江板块，另有一些站南板块；而高层产品则主要集中在大源组团，为占比27%。
2.4 中大户型成交占据
成交产品结构与供应结构相似。90-120㎡产品占比为29%，在 面积段中 。整个90㎡以下中小户型的成交不足三成。区域成交更多的还是相对集中在90㎡以上的区间段。120-144㎡为20%、144㎡以上为23%。
2.5 成交情况小结
从本季城南的成交量来看依然保持在高位运行，但是随着政策调控的不断深入，未来市场供应量将会出现下滑，加之目前城南仍然是以 项目居多，项目的目标客户成为了政策调控 打击的目标，受其影响市场的成交量也将出现萎缩。
“现金为 ，走量为先”成为当下的主流观点。城南区域由于价格基数高，短期内继续上行的压力较大。预计整体市场价格将保持稳定。在政策力度不变的情况下部分项目或将加大折扣力度促成成交。二季度整体变化预计将会保持在±5%的区间内变动。
成交面积段以中大户型产品为主。90㎡以上的产品占据7成以上，在大源和板块更甚。由于产品结构的原因，改善型或 型客户在城南众多项目中占到相当比例。
3. 城南区域住宅市场小结
城南商品住宅供需呈供小于求态势。
本季度城南市场供应量达到4860套，供应面积43.36万方。环比大幅下滑56.9%，同比上升58.9%。本季度城南区域成交商品住宅8160套，成交面积84.89万方。成交面积环比下滑14.0%，同比大幅增加193.3%。前期区内新推手项目数量较多，本季度以消化存量房为主，呈现出供小于求的状态。
城南商品住宅价格快速上扬
区域内的大盘在2010年三季度集体亮相，带动各板块价格快速上扬。区域整体均价也达到历史高点。近期调控政策密集有效遏制了价格快速上涨的局面，未来市场价格将保持在一个相对平稳的状态。
城南商品住宅产品面积增大
片区由中高档项目主导，无论供需均是以大户型产品为主。
四. 各片区住宅市场分析
1. 三足鼎立主导城南供需
目前城南区域供应与成交都来自站南、大源、顺江三个板块，其中三个板块的供应量之和达到了39.82万方，占方位总供应量的84.9%；三个板块的成交量更是达到了72.64万方，占方位成交的92.7%。
三个主要板块的供应量均远小于成交量，因此可以看到整个城南区域本季度都是以消化前期存量为主。其中作为去年才崛起的顺江板块发展强劲，已经先后吸引了保利、中海、绿地、华宇等一系列 开发商进驻。且与大源、站南板块定位 不同，区内的项目更加能够满足普通消费者的置业需求。在目前城南几个 板块（组团）受困于政策限制的情况下，顺江板块未来的发展却被看好。
2. 板块林立 过万片区众多
五个板块的成交均价为9576元（前文中的城南区域的成交均价9502元/㎡计算的是整个城南区域的价格），其中科华路板块的均价达到12290元/㎡为，区域在售项目较少，主要受万科金色海蓉（该项目价格按产权面积计算）项目的影响；同样红牌楼板块因为丽府项目拉升了区域均价达到了10714元/㎡。本季大源组团中雅颂居，建发.天府鹭洲等价格过万的项目供应量/成交量较小，因此板块均价相对偏低为9660元/㎡。
3.业态种类丰富 板块各有主角
城南区域的项目业态组合较为丰富，但由于本季供应端缩量，因此低层/多层等低密度物业的供应/成交量相对较少。本季度站南板块以高层供应为主，大源以超高层为主而顺江板块由于位于双流机场航道位置，受容积率限制，项目建筑形态以小高层为主，供需均以小高层为主。
从成交建筑类型来看，每个板块主要成交的建筑类型与本季主要供应的建筑类型有较大差异。从侧面印证了本季的成交更多的是在消化前期的存量房源。
4. 大户型产品主导各区域供需
从产品面积段供应来看，在其他方位中比重较大的90㎡以下的中小户型产品在城南区域被90㎡以上的中大户型产品所代替。这与各板块定位 豪宅的项目比重大不无关系。
从供应来看，在几个主要板块中，除站南板块受南城都汇项目大体量推出70-90㎡房源的影响，占比较高以外，其他板块均是以90-120㎡的产品为主导。
从成交来看，本季大源组团英郡和花样年美年广场集中成交70-90㎡的产品较多，因此大源组团该面积段产品本季成交占比 ；而其余板块也均是以90㎡以上的中大户型成交站主角。
整体看来，几个城南区域的主要板块因为项目定位的原因，中小户型的供需比重在 方位中是 小的。
5. 片区小结
大源板块，又一个 项目聚集区，多家 开发商近身肉搏，项目体量普遍较大，业态组合相对站南板块更加多样化。近期同样面临销售压力。产品以90㎡以上的中大户型为主。
顺江板块， 开发商云集，项目体量大，主要以小高层产品为主辅以少量低密度物业，整个板块价格相对“温和”。产品面积区间分布较均衡。目标客群主要定位为刚性需求和改善型需求。
红牌楼板块，在售项目体量普遍较小，导致供应成交缩量，由于地理位置的原因，价格较高，项目建筑类型以高层为主，产品面积段主要分布在70-120区间内。
科华路板块，依靠零星项目的供需支撑新房市场，供应量与成交量小，但因为万科项目在此，依靠其品牌效应能够聚敛起一定人气，供需面积段主要集中在90㎡以下（按产权面积计算）的中小户型，主力客群定位为刚需人群。
五. 总结、预测
供应量先扬后抑 用地性质多元化
本季度城南土地供应与成交量达到737.79亩。环比上涨60.4%，同比增加50.6%。土地市场先扬后抑，本季度前期（一月至二月初）城南土地市场集中放量，已挂牌为主。节后市场遭遇严厉调控，土地市场迅速转冷，截止3月末都未出现新增土地。
前期城南区域， 是天府新城区域的建设主要偏重生活社区的打造，配套发展相对滞后，导致城市功能薄弱，商业、休闲、公共服务等相关生产和生活配套设施缺乏。但从近期的土地供应来看各类性质的用地趋于平衡。 是商业、金融类配套用地的大量进入 。更多的商业配套用地不仅可以完善区域配套提高居住品质更带来了大量的入驻企业和住房需求，形成一个良性循环。
供应冲高回落 成交高位运行
本季度城南市场供应量达到4860套，供应面积43.36万方。环比大幅下滑56.9%，同比上升58.9%。本季度城南区域成交商品住宅8160套，成交面积84.89万方。成交面积环比下滑14.0%，同比大幅增加193.3%。2010年下半年起，城南多个板块推出新项目/新房源，供应量持续高位运行导致了部分前期推出的房源不能及时消化，因此本季度供应量相对较少，以存货销售为主。另一方面由于调控风声渐紧，各地限购令落地执行，部分购房者为了规避政策提前出手造成了1月成交量的畸高，城南区域成交量也保持高位运行。
随着成都相关政策的落地，矛头直指推高房价的片区部分项目受到较大冲击，1月后供应与成交量都出现了明显下滑。
价格领跑 涨幅回落
目前成都市主城区均价在8600-8700元/㎡之间，而城南区域商品住宅价格为9502元/㎡，环比上涨1.2%，同比上升27.1%，在 方位中领跑。其中如站南组团等 项目聚集区域价格已经突破万元。另一方面密集出台的调控政策直指高房价，高压政策之下，部分 项目减缓了托盘节奏观望市场变化，部分购房者也受到政策限制。失去了供应与成交的支撑，近期城南价格上涨趋势明显减弱。
豪宅集中面市 产品结构变化
预测
政策影响市场走向。2011年政府的调控力度进一步加强，随着限购令的出台，市场迅速转冷，而城南区域因为 项目林立，产品价格相对较高，成为了“出头鸟”，大量 需求或被“误伤”的改善型需求都成为了调控 打击的对象。因此未来整个区域市场的主基调为观望。开发商改变推盘节奏，观望市场走向。消费者持币待购，观望市场走向。二季度由于房交会的缘故供应与成交会迎来一个小幅放量，但之后无论是供应端还是成交量都将进入下行通道。
片区价格小幅波动。因为本次调控的基础不同于以往，是建立在限购的基础上，对于 项目的影响不言而喻。缺少了量能支撑项目，价格将失去上行的空间核动力。且迫于资金链的压力，开发商无法长时间的观望。届时展开小众化的渠道营销将事在必行，寻找满足条件的客户，促成成交。而在这样一个买房市场中，卖方往往会对价格作出相应调整，但更多的会是以“暗降”的方式，且幅度较小。
顺江片区迅速崛起。作为“第二战场”不同于站南、大源等 板块，片区项目开发以刚需，首置人群为主。2010年保利、华宇、中海、绿地、中粮等 房企的进驻项目的呈现，片区受到越来越多的关注。更重要的是在调控的大背景下，片区因其定位不同于 板块所受到的冲击相对较小，在城南其他区域“集体哑火”的情况下，顺江组团有“独善其身”的潜质。
产品格局继续以大户型为主。区内大户型占据大半江山的格局已经形成，介于很多项目都是2010年下半年新晋开盘，能够提供稳定的供应，因此未来一段时间该类产品的比例将始终保持在较高的水平线上。
