花样年潘军：地产江湖即将进入主题决胜时代

从1996年至今，花样年已绽放了15个年华。一步步走来，花样年不仅在中国各大城市，留下为业界及客户高度认可的人居经典与恢弘伟绩，同时也让自身企业地位上升到一个高度。2011年，在宏观调控不断深入之下，作为民营上市企业典范的花样年将会如何演绎自身璀璨？花样年控股集团董事局主席潘军做客搜房网 访谈，畅谈花样年如何玩转住宅与商业地产平衡木，看准老年地产市场，抢占后20年楼市先机。

记者手札：从下海开公司当老板，到帮别人卖楼，再到职业经理人。潘军说，人 怕的是每天都在进步的人。 开始潘军给记者的印象是一个能请动克林顿的超人，但通过他对花样年资金链以及未来规划的回答，眼前的潘军不仅是一个善于铺路也善于找退路的人，在他的带领下，花样年每走一步都设有“双重保险”。今年，花样年已启动新一轮品牌战略，相信这不仅是花样年开启的新一轮征程，也将是潘军职业生涯迈向更绚烂的征程。

精彩语录：

一、成都房价 幅度在5%到10%之间。

二、 个10年，是住宅十年，未来十年，是商业地产的十年。2020年到2030年这10年，养生、养老地产将成为主流。

三、老外对中国房地产看不懂，所以我们上市选在香港、台湾，这都是房子卖得 贵的城市。

搜房网：潘总您好，我是搜房网的记者，很高兴您能在百忙之中接受搜房网的专访。昨天花样年东莞有针对房价的预测，说市场可能会有20%的 ，成都在2月中旬也出台了限购令，您怎么看成都的房价？

花样年控股集团董事局主席潘军

潘军：成都购买市场跟东莞不一样，东莞大家知道它的经济转型遇到了比较大的挑战，就是它的房地产市场，因为它原来是哑铃型消费，跟成都不一样，成都是橄榄型消费。东莞户籍人口是100多万，六七百万都是外来打工仔，所以受调控影响会较为严重。

成都大众消费品占据较主流的位置，有保障房，郊县房价也有三四千的，整个房价梯级拉得较开。所以在这点上来讲，我认为成都房价的波动性较东莞会更稳定，不会出现大的价格波动。现在成交量下跌是因为限购导致，即使 他也买不了。当然，市场出现一定 促销行为是有可能的，这个波动我认为，成都会在5%到10%之间。

搜房网：您曾经也说过保障房对低端市场的冲击是比较大的，我们也看到花样年是从09年在成都开始从单一住宅转向做商业地产，是不是从那个时候就意识到10年开始进行的这后续一系列调控？

潘军：这一点不是从09年开始的，我们06年拿的喜年广场地块，08年推向市场。所以从06年开始我们就在分析未来房地产市场产品结构，花样年与万科只做住宅有所不同，当时我们就提出了商业地产要占集团开发总量的30%。现在我们推出的商业地产体积越来越多，有40%到50%。我有一个判断，企业的发展一定要跟中国的经济大市走，80年代要敢下海创业，90年代赶上WTO，你开工厂只要产品对路就会有市场。在房地产市场同样，21世纪 个10年，只要你是做住宅的，基本上都发大财了。未来十年，花样年的判断是要占据好的位置的商业地产，哪怕是小城市的，就会赶上这一波房地产大潮。为什么？因为这十年中国的人均收入正在产生一个比较大的变化，就是人们购买住房以后的消费问题，对商业地产来讲，后10年，是 有前景的10年。

花样年控股集团董事局主席潘军

2020年到2030年这10年，我们判断是养生、养老地产将成为主流，因为那个时候人口增长少，超过60岁的老年人会成为 主要的消费力，要抓住那一步，未来10年又会有一个大的起色。

搜房网：你们现在对养生、养老地产有一个很清晰的商业模式了吗？

潘军：基本上很清晰了。业内都知道花样年的核心竞争力是做品质，高品质的服务以及产品本身，品质也是我们未来追逐的目标。花样年有自己的商业管理公司，酒店管理公司，社区网络管理公司，还有专门管理写字楼的花样年国际物业公司。从这些方面来看，我们在管理上下的工夫比其他任何公司要多，所以我们有 成立自己的养老、养生管理公司。

首先，我们可以通过健康社区产品开发盈利，后续经营还会产生长期 。比如我们盖一栋 ，我租给你15年，你70岁进来85岁搬走，你要给我交押金，包括租金还有管理费，通过这种经营产生长期 ，其 比酒店要好，回笼资金比酒店要快。

搜房网：调控以后，银行对购房者以及开发商的放贷都控制得较严，开发商一面面临回笼资金的压力，一面面临融资压力，调控后，花样年有没有面临一些资金链上的压力？

潘军：花样年财务状况一直比较稳健。我没潘石屹那么悲观，他说未来三年会死50%的地产商，但房地产的战国时期真的开始了。原来大家潜意识认为房地产是地域性市场，不具备跨越式的管理，现在已经被证明是错误的，现在很多城市领先的开发商几乎都是巨头，万科、中海，几乎都是上市公司，当地没上市的地产公司基本都被打垮。

花样年控股集团董事局主席潘军

花样年一直很关注自身的资金链，我自己算过帐，哪怕花样年现在一套房子不卖，今年盖房子也不会缺钱。在产品供应上，花样年今年下半年供应的全是写字楼，现在已经是被排队抢购。在天津、无锡、苏州等我们的几大主力城市，花样年开发的也是商业地产，都不在限购范围内。所以我觉得，限购反而给了我们很大机会。从去年12月底到今年3月份，我们帐上的现金反而升高了，回笼资金的速度也在加快，现在还准备买地。

另外，我们还有融资市场，除了香港市场，花样年还将 个登录台湾证券交易所，现在已正式许可我们在台湾 、融资。此外，我们还有很多合作伙伴，就算遇到一点风吹草动，我的主力供应商可以跟我垫资，我的主力供应商都是中建、中铁、中国华西、江苏华建等特级企业。哪怕两年内这个调控一直下去，花样年营业业绩包括施工资金安排都是充分的。

搜房网：为什么会选择登录台交所，比如澳洲等海外资本市场，相对来说更容易上市成功？

潘军：老外对中国房地产看不懂，不明白中国的房子为什么会卖这么贵，他们觉得中国的房子比美国都卖得贵，所以我们上市选在香港和台湾，这都是房子卖得 贵的城市。

第二，我们去台湾投的是 的度假村，跟我们主业是相关的，我们 看好未来大陆和台湾的旅游市场。

第三，如果我们 酒店的话，这对吸引台湾 酒店管理人才和商业管理人才就有了一个平台。目前国内商业和酒店管理水平跟香港和台湾有比较大的差距，但在薪酬方面是拉平的。作为一家上市公司，我们在使用 经理人成本一致的情况下，肯定要追求更高的性价比，台湾酒店业人员整体成长性较好，这是我们进行人才积累的机会。其实作为一家上市公司 关键的便是人才，因为你的融资渠道打开了，那么用 的经营模式，有更好的管理人才，我相信业绩会随之上来。

搜房网：花样年在香港上市已经两年了，公司和您本人 的收获是什么，您怎么看上市公司跟非上市公司之间的品牌效应和融资 ？

潘军：上市后，每个月都有 人来问你，这个月房子卖得怎么样，你稍微表现不好，股价马上就反应出来了，所以每个月都很紧张。

作为一家上市公司，其管理更具规范化和预见性，就像我们现在，考虑的都已经是2030年以后的事。相对非上市公司而言，上市意味着信誉，因为其财务是公开透明的，每年要接受审计，不像原来有多少钱花多少，而是每年必须提前把后面的预算做完，现在我们12年的预期收入与预期利润都要做预算。当然上市后管理更加规范化，整个流程就没有原来那么慌了，会按部就班，但是工作压力还是很大。

非上市公司应对风险的能力比较弱，比如像这次，可能很多非上市公司会出现资金链的崩盘。在市场都缺钱的情况下，你跟谁借钱都存在一个问题。所以很多公司要上市，因为房地产行业是一个资金消耗型的行业，如果不融资的话，公司会越做越小，因为中国的房价赶不上地价的涨幅。

花样年控股集团董事局主席潘军

搜房网：我听说公司今年会启动新一轮品牌战略，能不能提前透漏一下？

潘军：确实我们有这样的打算。花样年原来的品牌战略是预计的当时后10年的发展规划，经过10年发展，我们远远超出了设计这个品牌之初所定的目标。

但新一轮品牌战略规划整体所推崇的花样年企业精神并没有变。原来我们是年轻的品牌，多姿多彩，追求个性，但随着规模扩张，如果再以年轻形象示人，会被认为不稳重。作为一家上市公司，我们今后目标是10年要达到1千亿的销售规模，到那样的规模你还是一种蹦蹦跳跳的感觉，还是一个国际化大企业的这种感觉。我的客户只有一个，就是高素质 ，就是一些民营企业家是我们 主要的客户群。那么这些人未来10年他们希望一个什么样的服务商，我得考虑我的客户需求，他们希望我是一种什么样的形象，他能够为了这样一个形象付更多的钱，这是做企业我必须要去研究的。

所以再加上未来10年花样年还提出一个目标，我们是国际化的，因为我们相信我们客户会走向全球，我们有一个假设未来我们很有可能要走出国外会为我们的客户在海外定制产品，度假 ，包括管理相对应的酒店，因为我们现在经理人里面已经有来自英国、马来西亚的，这些人本身是讲英语的。

所以当这些放到一起的时候我们发现我们必须要审视一下我们原来定的形象，要进行一定的调整。

搜房网：除了刚刚我们所说的新一轮品牌战略的调整，那除了住宅、商业地产外，有没有计划拓展一些新的物业形态，据我所知，成都郫县有一块地好像计划打造不同的产业形态？

潘军：今后的房地产会变得慢慢越来越有主题，比如说像美国，你住哪个街区就代表你的社会 ，你住布鲁克林，还是住上东区，这都不一样。今后我们会通过这种开发会形成社区独立的文化气质，所以花样年未来对自己的要求是，我们有模式但从不重复，给每一个城市带去的不是复制品，而是有原创精神的花样年的作品。

搜房网现场专访潘军

我们郫县的项目是以文化产业作为核心的主题性园区，其实花样年在这方面已有尝试，像蒲江大溪谷就是一种旅游地产的开发模式，只不过在郫县是另外一种形式。蒲江大溪谷是以度假酒店、度假村、消费美食形成的主题景区房地产开发模式，我们在大理是引进民族文化为主题的开发模式，而郫县则是以古蜀文化为主题，将开发成整个四川文化旅游经济的一个目录性的项目，就像“片花”一样，你到了四川，还没有出去旅游之前先来我这个项目看看，就会很快清楚四川的文脉、四川的音乐、四川的旅游景点、四川的产业等。

郫县项目未来建设面积差不多接近400万平方米，我们从06年开建，现在规划已经5年时间了，投入了差不多7亿，项目主题文化景区年底就能动工，建成的话我预计可能需要8年时间，主题景区需要3年时间。

搜房网：好的，谢谢潘总接受搜房网的采访，也希望这么有意义的项目，能尽快呈现在成都市民面前。