房地产信托再开闸 从火爆异常到回归理性
证券日报2011/02/18 09:32
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去年，以保障房项目为融资对象的信托产品仅8款，募集资金规模10.7亿元
《证券日报》记者从平安信托了解到，自从银监会下发《关于房地产信托业务风险提示的通知》而暂停房地产业务的
信托资金 保障房获鼓励
在银监会 近刚刚印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》（下称《通知》）中，对信托资金 公租房及廉租房建设提供了扶持。《通知》显示，房地产信托在计提风险系数时，公租房及廉租房信托融资风险系数相较其他房地产信托融资风险系数较低，其中单一类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%；集合类融资业务中公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资为3%。
用益信托分析师李旸对证券日报记者表示，“保障房本身就带有公益的性质，信托资金参与其中的 性较低，这也导致了信托公司参与其中的积极性较低，所以此次的风险资本给予公租房及廉租房信托予以一定的优惠，也是为了促进信托资金更好的在此方面进行 开发。”
来源于住建部的数据显示，2010年保障型住房开工580万套，总 约是8000亿元。依此推算，2011年1000万套的保障性住房建设，大约需14000亿元的 。虽然政府期望信托资金介入保障房建设，但是有资料显示，2010年以保障性住房项目为融资对象的信托产品成立数量仅仅8款。
普益财富监测数据显示，2010年 于保障房的信托计划募集资金规模10.7亿元；参与的信托公司有5家，分别是天津信托、新时代信托、华能信托、联华信托和中信信托。
虽然目前信托融资只占保障房开发资金中很小一部分，不过从长远来看，信托是保障房建设资金的良好融资渠道。信托制度以其灵活性可以在短期内汇集大规模社会闲散资金，与保障性住房建设的紧迫性要求相吻合。
“信托公司要在保障房建设中施展拳脚，做大规模才能使 得到一定保障”，有分析师对本报记者表示。
今年发行更趋理性
此外， 近信托公司业务员在与本报记者聊天时，总是充满了诸如房地产项目四证之类的话题。
“银行有的是资金，但是没额度，同样是四证齐全的房地产企业的融资，如果能从银行贷到钱的话谁还来找信托公司。”
“新规规定了只允许对四证齐全的房地产商进行信托贷款，但是股权 的方式有没有同样的规定呢？”有信托公司业务员对记者问道。
随着去年银监会《关于房地产信托业务风息提示的通知》效应的体现，信托公司对房地产信托项目资产的考核也提到了一个新的高度。但是李旸对记者表示，虽然信托公司更乐意为一些大的房地产企业融资，但是信托资金的天平并不一定完全向大的房企倾斜。
“只要项目好， 高，风控也满足信托公司的条件，即便房地产商规模不大，信托公司也会参与。大的房地产企业虽然可能更受信托公司青睐，但是房企的议价能力是与实力挂钩的，所以这一类项目的总体 率会低一些”，李旸表示，“由于调控的严厉，今年针对项目的信托计划应该会比较少，但是信托公司与大型房地产企业战略合作以及基金化的房地产信托应该会逐渐增多。”
也有专家对记者表示，除此之外，包括世茂股份、万通地产、中诚信托等上市公司及信托公司去年以来都加大了对商业地产的投入，这也代表了目前人们对房地产信托发展方向新的把握。
在去年的信托业峰会上， 信托研究员、中国人民大学信托与基金研究所执行所长刑成曾指出，信托公司与其纠结于开发商开发环节的贷款业务上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地产上做一些业务，而这个市场 是巨大的。
根据信托业协会公布的2010年数据显示，截止到去年4季度末，信托资金中 于房地产的资金余额达4323.68亿元，较三季度的3778.20亿元同比增加了545.48亿元。其中，新增房地产信托规模2864.08亿元，较三季度的2204.75亿元增加了659.33亿元。而前三季度房地产信托平均增量约为735亿元，可以看出在政策的限制下，去年四季度的房地产信托增速确实有放缓的趋势。
“房地产市场出台了更严厉的调控措施，想达到去年的高点可能性不大，更多的信托公司会选择和本省的房地产商联姻，利用地域 和彼此之间的资源配合起来做业务”，李旸谈到。
（来源：每日经济新闻）自去年11月以来，房地产信托就成为监管层的重点监控对象之一。由于不敢“顶风作案”，不少信托公司选择暂停房地产信托计划募集。但是随着今年信贷额度总量紧缩，房地产信托计划又开始
截至2010年末，信托公司所管理的资产规模已达到30404.55亿元，56家信托公司累计成立1827款集合信托产品，增幅为55.62%；成立规模达3461.34亿元，增幅为108.15%。其中，房地产信托产品成立规模为1210.62亿元，同比增幅为208.00%。信托公司盈利状况也显著提升，全行业利润总额达到158.76亿元。
房地产信托复苏
信托行业快速的扩张进程遭遇阻力。近两年来，监管层相继出台了一系列调控政策，包括叫停信托类证券账户；信政合作业务遭到严控；银信合作叫停；净资本管理办法和限制房地产信托业务等等。
“信托是 能创新和紧跟市场需求的金融产品，由于跟市场节奏同步，很多时候会遇到政策壁垒，但是我们还是在政策允许的范围内，进行产品创新。”西南财经大学信托与理财研究所副所长李勇说：“春节过后，各家信托公司的计划都很火爆，说明市场对该类产品还是予以认可。”
华澳信托昨天发布公告称，“华澳·长信3号集合资金信托计划(C、D、E类信托资金募集)”已经成功募集10.1亿元。值得注意的是，该款信托计划投向了房地产行业。今年以来，在推荐中的26款信托计划发行规模将超45.62亿元，华澳信托此款计划将占12款房地产信托计划募集资金的40%以上，总规模的22%。
李勇对《每日经济新闻》表示，从整个房地产业的融资来源来看，房地产信托的占比微乎其微。之所以被大家关注，是因为监管层对房地产市场的严控，与之有联系的融资渠道都会受到影响。
同样，去年相继暂停新房地产信托计划发行的公司，目前又重新着手该类业务。沪上一家信托公司研究员表示，从其掌握的信息来看，各信托公司已经开始制定房地产信托计划。他透露：“去年暂停(房地产信托业务)的几家信托公司的房地产信托计划也重新启动，3月可能会有一个小高潮，因为募集资金不公开透明，所以我们对别家公司的情况也不太熟悉。”
上述人士认为，抗通胀、保增长还是今年经济工作的重心，所以在信贷紧张的情况下，部分小型房地产商通过信托计划“曲线”融资的情况还是会比较多。
产品透明度待提高
中国信托业协会专家委员会一委员向《每日经济新闻》表示：“银监会此前要求信托公司自查房地产信托风险，只是控制风险的手段，并没有严格意义上的叫停。从目前自查的情况看，多数信托公司控制风险的能力还是比较合理，那么重启房地产信托也是必然。”
上述委员说：“从节后市场来看， 者是认可房地产信托产品的。信托100万元的融资门槛，也把不少风险剔除了。这点是值得肯定的，不是说每个 者都可以 信托产品。”
来自普益财富的报告指出，目前信托产品具有私募性质，信托公司没有义务向社会公众详尽披露其产品信息，一般情况下只有购买相应信托产品的客户才能获得所购买产品的具体信息。
2010年，信托公司信息透明度排名前十的分别为中诚信托、中铁信托、中投信托、天津信托、湖南信托、苏州信托、中原信托、山西信托、华澳信托和陕国投。
普益财富研究员陈朋真认为，信托公司的不透明将导致信托产品远离公众视线，缺乏社会监督。这样就使得部分信托公司得以降低个别产品违规运行所产生的社会成本。
“这不利于社会公众对于信托产品的认知，长期来看将阻碍信托理财市场的发展。公众一般比较认可公开化和透明化的理财产品，因为一旦产品出现问题，可以找到利益共同体，自己的权益更容易得到保护。”陈鹏真向《每日经济新闻》坦言。
