天府新区二批次供地4宗，天府文创城拉开供地序幕
地产全说2022/06/30 11:30
6月10日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年第二批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应55宗住宅类用地，出让面积合约3040亩，将于2022年7月12日-7月14日拍卖。除青白江区、新津区宗地外，其他各区土地均采取“限房价、定品质、竞地价”的出让方式。
根据出让文件，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地最高限价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。出让宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价为出让宗地成交价格，最高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。
天府新区去年中心城区土地供销量最多的区域，天府新区今年首批次也推出了6宗土地，仅次于成华区。而本批次，天府新区供地数量明显减少，且避开了此前集中出地的天府前湾、麓湖等热门板块。
天府新区二批次共有4宗土地将于7月12日-7月13日出让，包括3宗住宅兼容商业用地及1宗纯宅地，都是大中体量地块，部分宗地有配建要求。出让土地位于天府文创城、成都科学城及锦江生态带三大片区。
01
天府文创城供地大幕拉开
区域地标已呈现
煎茶街道的94.76亩宗地与62.59亩宗地均位于天府新区“ 一心三城”中的天府文创城。本批次这两宗土地的入市，正式拉开了区域住宅用地的供应大幕。
天府文创城是天府新区三大功能区之一，总规划面积约60平方公里，规划5个文创组团、3个主题旅游组团、3个综合配套组团。这里将突出“文创场景”营城理念，重点发展创意设计、数字影视、文博旅游等文创产业，打造以中意文化创新为核心、凸显国别合作特色的天府文创新极核。
从区域开发进度来看，目前已落地了中意文化创新产业园、天府影都、雁栖湿地等项目，首批公共建筑项目正处于建设之中，城市生活配套将逐步建设。
从区域市场来看，此前尚未有住宅用地出让，也无商品住宅项目。距离最近的即为成都科学城的凤栖谷数字经济产业园片区内的荣盛时代天府和紫光·天府芯城两大住宅项目，其中荣盛时代天府高层及洋房价格区间约2.2-2.5万元/㎡，紫光·天府芯城尚无住宅房源入市。
对比之下，本批次出让的94.76亩宗地及62.59亩宗地均限定了住宅清水最高均价19000元/㎡，加上100%装修房比例及3000元/㎡的装修标准，为区域未来的住宅价格预留了更多的调整空间。
94.76亩宗地：
宗地位置：四川天府新区煎茶街道老龙村二组
净用地面积：94.7633亩
土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比20%-25%）
计算容积率：2.0
起始楼面地价：5900元/㎡
土地最高限价：6700元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：19000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日10:00
该宗土地东北侧毗邻天府文化共享中心项目。天府文化共享中心项目是天府文创城首批公共建筑项目，也是文创城招商引资重要的平台和产业载体，主要涵盖文创产业公共服务平台、文化产业展演中心、特色商业等，目前处于在建中。
该宗土地的出让方案显示，地块兼容了20%-25%的商业，竞得者除须建设宗地红线范围内的市政设施用房、公厕外，并无其他配建及自持要求。
62.59亩宗地：
宗地位置：四川天府新区煎茶街道老龙村一组，鸿湘村四组
净用地面积：62.5945亩
土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比35%-40%）
计算容积率：1.8
起始楼面地价：4600元/㎡
土地最高限价：5200元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：19000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日14:00
该宗土地位于天府大道西侧。在天府大道东侧、同样是文创10路以北，即为中意文化交流中心。中意文化交流中心占地约26.72亩，位于中意文化创新产业园的核心，目前已建成开馆，是天府新区又一地标建筑。
根据土地的出让方案，地块位于产业功能区内，兼容了35%-40%的商业。竞得人须建设宗地红线范围内的市政设施用房，且须自持宗地商业服务业设施计容建筑面积比例不低于50%。
02
成都科学城持续推地
地块有代建投资要求
近几年，成都科学城住宅类用地供应持续不断，以兴隆湖高新技术服务产业园、鹿溪智谷科学中心、凤栖谷数字经济产业园三大片区为主。自2019年以来，人居、天投、龙湖、荣盛、龙光、德信、中铁建、大悦城等房企纷纷在此拿地开发住宅项目。
自去年集中供地以来，成都科学城的土地出让以兴隆湖西侧的凤栖谷数字经济产业园，以及兴隆湖东侧的鹿溪智谷科学中心区域为主。本批次待出让的92.99亩宗地，就位于鹿溪智谷科学中心，居鹿溪河西岸，毗邻去年9月出让成交的中铁天圆地块（项目案名为中铁卓越时代城）。
虽未一线临湖，但宗地距离兴隆湖及鹿溪河生态区均在1.5公里范围内，且周边500米范围内即有地铁18号线兴隆站、成都天府新区兴隆实验幼儿园、成都天府中学等配套，生活日渐便捷。
92.99亩宗地：
宗地位置：四川天府新区兴隆街道保水村二、三组
净用地面积：92.9891亩
土地用途分类：住宅兼容商业用地（商业占比5%-15%）
计算容积率：2.5
起始楼面地价：10150元/㎡
土地最高限价：11600元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：24000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月12日10:00
该宗土地与一路之隔的中铁卓越时代城项目虽然都是住兼商用地，但存在一些差异。中铁卓越时代城容积率1.8，兼容商业比例为30%-40%，起拍楼面地价7000元/㎡，住宅清水限价20000元/㎡。而本批次将出让的92.99亩宗地，容积率相对更高，兼容商业比例更低，起拍楼面地价提升至10150 元/㎡，住宅清水限价也提升了4000元/㎡。
从土地出让方案来看，两宗限价地又有一些相似之处。中铁卓越时代城除了建设部分比例的销售型人才公寓、自持商业比例50%外，还要代建4.97万平方米的拆迁安置房。而待出让的92.99亩宗地虽无建设人才公寓及自持商业的要求，但要代建建面不少于9.13万平方米的拆迁安置房，且总投资不低于4.43亿元。
该地块虽有代建要求，但与相邻的中铁卓越时代城比较，其利润空间依旧有保障，且对于房企后期开发运营的要求门槛更低。
目前，中铁卓越时代城规划住宅产品已亮相，将打造2T4、2T6的洋房和小高层（9-13F），户型建面88-143㎡。在宗地周边2公里范围内，目前还有人居越秀和樾林语、隆溪湖铂翠轩两个项目有住宅房源在售。其中，人居越秀和樾林语在售建面约137-183㎡洋房，带装修单价约2.5-2.7万元/㎡。兴隆湖北侧的隆溪湖铂翠轩项目192-260㎡的小高层和高层产品，带装修单价约3万元/㎡。
对比之下，92.99亩宗地所限定的住宅清水最高均价2.4万元/㎡，虽明显高于同为双限地项目中铁卓越时代城，但与周边的非双限地项目当前售价基本持平。这让该地块后期在追求利润的基础上，有做改善产品的空间。
03
天府新区二批次唯一纯宅地
亮相锦江生态带
锦江生态带继去年集中推出了锦江西岸多宗土地之后，今年首批次在锦江东岸与麓湖板块交界处，又出让成交了一宗119亩的住宅类用地。
随着多宗宅地的出让，锦江生态带今年已经迎来了华润置地幸福里、天府和鸣两大全新项目的入市，项目限定住宅清水均价均为21114元/㎡，中铁建的西派融城项目也已正式亮相。同时，沈阳路南侧的绿城、合信地块均限定了住宅清水限价17700元/㎡，目前尚未亮相入市。
本批次锦江生态带又有一宗土地入市，且是天府新区二批次供应的唯一纯宅地，地块位于剑南大道与武汉路的交界处。
宗地周边2公里范围内已开发了建发浅水湾、建发中央湾区等商品住宅项目，随着该宗土地的入市，区域开发进度将进一步加快。此外，宗地距离地铁5号线龙马路站和回龙站均仅有约500米，距离正兴·浅水湾国际体育公园约1公里，交通便捷，生态资源配套已经呈现。
从土地的出让方案来看，93.01亩宗地除须建设红线范围内的市政设施用房外，无其它附加配建要求，开发利润空间足够。值得注意的是，该宗土地23000元/㎡的清水住宅限价，相较于锦江生态带西岸此前已成交的四大双限地项目明显提升，与锦江东岸的远达地块限价相当。在住宅供应即将爆发的锦江生态带，市场或对该区域的高品质住宅产品有更高的价格预期，这就要求拿地企业后期在产品差异化上需下点功夫。
93.01亩宗地：
宗地位置：四川天府新区正兴街道回龙村一组
净用地面积：93.0052亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.5
起始楼面地价：10100元/㎡
土地最高限价：11550元/㎡
可售商品住房清水最高销售均价：23000元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年7月13日10:00