7个尴尬的二线城市，凉了？
2021/07/19 16:18
最近，二手房指导价，卡住了房地产的七寸！
任你再火的城市，此利器一出，也偃旗息鼓，最典型的就是深圳！
虽说指导价格，指导不了业主，但却指导银行，一下子把杠杆堵死!
随着风风火火的集中土拍落地，二线城市也开始分化，可以划分四个梯队：
比较热：厦门，杭州，合肥，重庆，成都
以杭州为例：在57宗地块中，有41块地触顶，并进入竞自持环节，不少地自持比例超过20%。地块成交价111.61亿元。
适中：福州，无锡，南京，宁波，武汉
以无锡为例，16块主城区地，15块触动限价，13宗需要自持租赁住房，1宗未达到限价成交。
稳：苏州，长沙，沈阳
苏州为例，苏州在供地前，修改了规则，由原本自主报价，变成一次性报价，相对比较稳。
冷：青岛，长春，郑州，天津
以长春为例，土地集中供应49宗，最终成交38宗，11宗终止挂牌，溢价水平一般，市场相对平静。
其实，不仅土拍上如此，在成交上，表现更加的明显：
沈阳，南昌，郑州成交面积同比是负增长，南京，杭州等热点二线城市同比则是增长，杭州，重庆突破1千万平方米。
这也就意味着未来并非每个二线城市都是好的选筹，城市选择越来越向一些优质的城市集聚。
对于下半年分化依旧持续，有些二线城市轻装上阵，有些则压力巨大负重前行。一个城市的房价涨跌，跟土地库存有不可缺少的联系。接下来，我们不妨来看50城的一个库存情况，从中找到答案。
来源：CRIC
中国房地产决策咨询系统从这张图中我们可以看出：1、库存比较少的城市：上海，银川，合肥，南京，宁波，杭州，重庆等这些城市库存压力是比较少的，在7个月以及以下。未来，这些城市的房价是稳定以及上涨的。特别是宁波，从去年到现在库存一直都比较少，房价热度也不减。2、库存比较多的要分为两类：一类二线城市：哈尔滨，呼和浩特，太原等；一类是三四线城市：比如梅州，连江，洛阳，防城港等。
那么库存压力比较大的二线城市，到底会不会迎来逆转，还是要一凉到底？可以逐一来看：1、哈尔滨2020年100城库存前10的城市：
数据来源易居
哈尔滨库存一直都不少，去年10月，库存达到20个月以上，今年达到50个月以上。2019年都开始去库存，库存是越去越多，库存压力比较大。高库存下，哈尔滨也开始了救市之路，2020年11月出台14条房地产政策，鼓励房企采取打折促销，团购等方式让利给购房者，并且部分人住房公积金个人贷款年龄拓宽到60岁。可见去库存的压力是有多大。目前的哈尔滨，依旧是以价换量的时期，在上波恒大降价回款的时候，万科，融创等推出了员工75折的活动。下半年的哈尔滨依旧维稳才是根本。一个人口破千万的城市，房子均价1.2万，没有产业支撑，人口又流失。它是典型的东北城市的代表。如果自住还是要往热门板块走，比如松北，群力西，香坊等部分区域，投资就远离吧。2、沈阳横盘，价涨量降。下半年依旧不容乐观，或许降价促销的可能性比较大。2016年的沈阳出新政鼓励学生买房，每平米奖励200元，在行情轮动的热点一二线城市，一天不买房少挣几十万，而这边还在去库存中。东北的这一轮行情都比较晚，上半年土拍供应是下降的。5月新房成交，6月增多原因有恒大这个功臣的作用。但是整体库存去化少，分区来看：
来源中原地产
大东区，于洪区压力，即使成交量相对比较多的沈北新区也是17个月，的也是皇姑区的15个月。下半年沈阳还有潜在供应791万㎡，压力会更大，特别是西部、北于洪和南部区域。沈阳行情会好于哈尔滨，毕竟人口还在流入。目前沈阳是可以购买的城市，因为很有可能是国家中心城市。3、呼和浩特目前市场陷入疲软，二手房有价无市，挂牌套数破4万。新房市场比较惨烈，不管是3月还是5月这两个节点表现都比较差。为了去库存也是下了不少功夫：在2016年取消限购，每平米100元购房补贴，安置房货币化安置，放开落户。交公积金3个月就可以贷款。2017年下半年迎来了一波行情，2018年出台了停止去库存的政策，实行政策调控房价。这一轮结束后，房子开始有价无市。土地也是求小于供，6月份都没有土地成交。
赛罕区是之前火热的城市，在近期的土拍中3块地流拍两块。开发商拿地也比较谨慎。4、太原太原从2016年发力，2017-2018年大概上涨30%-50%，2019年至今降价促销。在市场疯狂的时候，出现抢房潮，转折点2018年约谈太原以及8块地流拍影响比较大，购房情绪回归理性。2019年则比较惨。
市场上85折，送车位以及物业费非常常见，并且分销签订对赌协议。为了去库存，万柏林区出台购房补贴政策，这里是成交量第二的区域，尚且如此。目前小店比较火热，外地人多，有购买力。又是一个二线城市走出三四线房地产行情的城市。5、大连大连比较火的就是高新区，整体稳定的状态。东北的四个城市中，大连GDP是比较靠前的。沈阳和大连，就像济南和青岛一样，大连有海洋资源，是早起沿海开放城市。大连大量的供应在远郊，市内的优质地块比较少。这都导致价差比较大，房价从6千-2万不等。像高新，甘井子等市场相对活跃的区域，库存还相对好些。6、长春长春是最有可能跟沈阳争一争国家中心城市的，这几年汽车产业比较厉害，赶超沈阳。但是长春两次土拍都不理想，第二次土拍热度更加少，流拍率达到38%。
有些地块降价拍卖，净月高新开发区，远创拿地第二轮比轮价格要降价1城。开发商虽然有盈利空间，但是拿地不积极。长春未来的市场上涨的难度会非常大。目前也在积极救市中，譬如净月出台政策，买房补贴50万，鼓励人才落户。7、青岛直接捏住青岛命脉的是限售8年，这个城市是平静水面下的暗流涌动。城阳出现了政策，共有产权房子，只要你符合条件，就给你垫钱。而前一段时间，青岛放开落户，支持西海岸的政策中，全面放开西海岸新区落户限制。抢人势在必行，背后是房地产市场的不景气而形成的救市行为。青岛盘整了3年，房地产一直憋着一股劲等着爆发，但是目前青岛会分化比较严重，特别是土地供应量大的区域，依旧会降价走量。在青岛腹地非常少，主城的土地很稀缺，很少有地块出来。而目前西海岸是重点方向。
土地库存比较大的也在西海岸，大片待开发的土地，房价难以支撑，下降的比较多。之前某创的楼盘下降30%以上。这波行情已经结束，青岛正在集聚力量等风来。
总结：在这几个城市中，青岛相对好些，其次是大连，沈阳，而剩下的城市凉的比较彻底。像呼和浩特这类城市真的非常的尴尬，城市行情轮动辐射到三四线城市的时候，才会轮到也是惨不忍睹。对于一些弱二线城市，能出来就出来吧。出不来就买主城区以及有价值的区域，一定要沿着城市的发展框架走。比如大连的中山，西岗，沙河口和高新园区；太原的小店，青岛的主城以及黄岛的部分区域等等。楼市走入下半场，降价或者上涨都会刺激你的神经，来，有什么故事？我们在后台唠唠！
