叫停公积金三套房贷 堵死成都楼市“投机门”
成都商报2010/11/09 09:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上个 ，在成都打拼了4年的马先生准备在城东某楼盘购 套总价约70万元的两室一厅住宅。按照原来的政策，马先生属于 购房，只需首付两成即14万元即可购买。他东挪西凑好不容易凑足了首付款。但随着公积金新政的出台，又因马先生所购房源超过了90平米，其贷款首付由两成变为三成，需支付21万元而力不从心。
11月3日，国家有关部门下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（以下简称“公积金新政”），对部分购房群体和楼盘销售造成了一定影响。业界普遍认为，公积金新政堵死了“三套房贷”的 后通道，并遏制了公积金贷款购房比例的大幅上涨，但新政对楼市销售现状不会造成较大影响。
购房群体 3类目标客群均受影响
“贷款突然增了7万元，买房的希望又泡汤了！”马先生告诉成都商报记者，他在询问置业顾问时被告知，目前虽然尚未接到执行公积金新政的通知，但得做好首付三成的准备，因为公积金贷款申请需要很多时间，而新政一旦在近日执行，首付两成的贷款申请将无法通过。对此马先生内心很是纠结：14万元的首付已是他所能承受的底线，突然增多的一成首付款令他猝不及防，真不知道该上哪儿去找。但如果将购房计划推迟，又担心再也挑不到如意的房子，更担心往后房子还要 。
日前成都商报记者通过走访可用公积金贷款的部分楼盘获悉，像马先生一样因公积金新政受到影响到的“刚需”群体并不少。与此不同的，准备在城西某楼盘用公积金贷款的刘女士则完全放弃了购房打算，因为她欲购买的住宅纯属改善型需求。按照老政策，刘女士只需首付五成，则可享受40万元的公积金贷款，而且贷款利率只有3.87%；按照新政策，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不低于50%，而他所购楼盘的首付被提到了60%，且贷款利率被调整到了1.1倍。成本骤然大增，刘女士和家人只好暂时放弃了改善居住条件的打算。对刘女士这样的改善型置业群体，公积金新政的影响并不小。
据调查，由于过去公积金贷款政策对第二套以上住房除了首付五成的条件之外并无过多限制，利用公积金贷款享受较低利率的 和投机购房现象并不鲜见，但公积金新政完全堵死了“三套房贷”的 后通道。
楼盘销售 心理影响大于实际销售量
昨日成都万科 (论坛 新闻)有关人士称，此前成都万科可用公积金贷款的项目有万科·金润华府、万科·金色海蓉、万科·金域西岭几个项目。由于公积金贷款受到的限制很多，公积金贷款客户约占总贷款客户的20%左右 (论坛 新闻)。不过，成都商报记者通过电话咨询上述项目获悉，目前万科各项目已暂停使用公积金贷款，具体原因未被告知。
据了解，今年国家实施宏观调控以来，由于商业贷款受到了较大限制，商品房交易受到了明显影响，而未受明确限制的公积金贷款更加受到了购房者的热捧，也成为了更多楼盘促进销售的利器，但凡有条件的开发商纷纷寻求公积金贷款渠道。由于公积金贷款受“贷款40万元”限制，不少楼盘甚至推出“公积金贷款+商业银行贷款”的组合贷,使用公积金贷款楼盘一度盛行。从实际销售的情况看，成都可用公积金贷款楼盘的公积金贷款比例一度突破总贷款比例的30%以上，这部分销售房源主要以总价50-90万的中小户型为主，目标客户群以刚需置业群体为主。
昨日成都商报记者了解到，上周公积金新政推出后，职能部门有关人士称尚未接到执行新政的通知，但执行是迟早的事，且极有可能在近日执行。从上 可用公积金贷款的在售楼盘表现情况看，随着包括首套房、二套房在内的贷款门槛的提高和部分客群的退出，公积金新政带来的影响已显现出来。
“新政的 影响在于三套房贷全面叫停。”城东某楼盘置业顾问表示，公积金新政对于之前已经用全款或者商业银行贷款买了两套房子的购房者来说，第三套想用公积金买房已完全不可能。由于公积金受众面远远小于商业银行贷款，因此新政策的实行对心理影响更大一些，但实际销售量不会有太大变化。
业界观察 挤出水分，堵死投机通道
“由于公积金贷款客户占的比例很小，所以我认为公积金新政对市场的影响比较小。”昨日，星彦地产成都公司总经理张猛接受成都商报记者采访时表示，在星彦地产代理销售的成都项目中，公积金贷款所占比例均低于10%，而其他项目所占比例也比较小。因此，公积金新政的执行不会对楼市现状造成太大影响。
世家机构 分析师樊邦勇认为，使用公积金贷款的条件相对宽松得多，又因为利率极低，公积金贷款的利好因素也得到了更大体现，因此申请公积金贷款的比例相对较高。但公积金新政的执行，势必使部分客群放弃购房打算，部分“刚需”受到遏制，可使用公积金贷款的楼盘销售也会受到一定影响。不过，公积金新政的执行意味着堵死了 房贷的投机缺口，意味着整个宏观调控的严厉性再次体现出来。
“本次公积金贷款政策的调整，反映了差别化信贷政策的延伸。”中原地产有关人士认为，公积金新政提出了“扬首套房、抑二套房、禁三套房”的梯度要求，旗帜鲜明地彰显了公积金住房制度的保障性定位。同时，新政还 提出了第二套房利率的概念，规定二套房首付不低于50%，利率上浮10%，且发放对象 于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭。因此，公积金政策对改善性购房需求不再“手下留情”，通过控制减缓改善性需求入市，力图达到堵截投机和削弱成交的双重目的。
另有业界资深人士认为，公积金新政叫停第三套房贷款，堵住了投机需求可能利用的公积金政策漏洞。伴随着商业贷款的门槛提高，公积金贷款的优+ (论坛 新闻 视频)势愈发突出，一部分投机需求在商业贷款无门后，必然会混进公积金贷款的队伍中，造成公积金贷款购房比例大幅上涨。在楼市供应难以快速扩充的前提下，公积金新政堵死了投机通道。
成都某房企负责人则认为，公积金新政是国家调控楼市系列政策中的一个预定环节，销售面受到的影响应该会大于对价格的影响，新政会使不少原本指望用住房公积金贷款买房的客户暂时挤出市场，但房价不会形成波动。
小算盘
二套房贷40万 每月多还86元
加息后5年以上期限公积金贷款基准利率为4.05%，根据公积金新政，二套房贷公积金利率上浮10%，就变为了4.455%。以 贷款额度40万元、贷20年期限以等额本息还款为例，过去月供为2434.47元，共支付利息184273.5元。利率上浮10%后，月供将变为2520.89元，共支付利息205013.98元，月供和利息总负担分别增加了约86元、21000元。
公积金利率 比商贷优惠2.299%
尽管第二套住房使用公积金贷款利率要上浮10%，但和同样上浮的银行商业贷款相比，公积金的优惠依然明显。加息后的5年以上期限银行商业贷款基准利率为6.14%，上浮10%后成为6.754%，而公积金上浮10%后利率为4.455%，依然比商业贷款优惠2.299%。
而对于买 套房的客户来说，公积金贷款的利率同样优惠。公积金基准利率依然比优惠后的商业贷款利率优惠1.16个百分点。
延伸阅读：公积金房贷 “差别化”楼市能否降温
差别化的房贷政策正延伸至公积金领域。住建部等四部委3日联合下发通知，有针对性地提高公积金贷款的首付和利率，并停贷“三套”。自“新五条”出台1个多月来，加息、上调公积金贷款利率、提高公积金贷款首付等一系列指向“银根”的政策不断出台，调控预期不断强化。在持续“点刹”之下，已降温的楼市或将继续下行。
“银根”持续“点刹车”
在商业贷款收紧之后，本该用于满足基本居住需求的公积金贷款便被一些 客视为“秘密武器”。部分房价过高、上涨过快的城市，一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房，并非完全用于自住。
在此次四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》中， 受关注的内容有三，一是提高首付——“使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20％；但套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30％”。
二是提高利率——“第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1．1倍”。
三是停贷“三套”——“停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款”。
此外，《通知》还要求，各地“以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则，合理确定住房公积金个人贷款 额度，并按规定进行备案”。由此看，接下来一些地方有可能对多年未动的公积金贷款额度作出收缩性调整。
差别化的公积金贷款政策是近期不断推出的房地产需求调控手段之一。9月29日的“新五条”，将贷款购买首套住房的 首付比例提高到三成，终止了持续近两年的“首套房首付两成”优惠政策。10月19日以后，央行加息0．25个百分点，住房公积金存贷款利率也同步上调。此外，多家银行近期已将首套房贷款利率由7折优惠提至8．5折。
实际上，一些地方的公积金政策已“率先出手”。比如，上海在10月11日已下发通知，暂停非改善型二套房、三套及以上住房的公积金贷款。
不难发现，此前有关部门调整住房商业贷款利率及调整二套房首付款比例、二套房商业贷款利率等，是对 客的重拳打击，但不影响本地居民使用住房公积金贷款来购买房产。此次四部委的通知，不但调整了二套
业内人士算了一笔账：以夫妻公积金 贷款额80万元，贷款期限20年计算，此前贷款利率已提高至4．05％，此次购买二套房利率则上浮10％至4．455％，由此将进一步增加利息4．15万元，月供增加172元。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，一系列“点刹”政策造成的影响是双重的，一方面是“看得见”的，即：一步步提高购房者的资金要求，增加购房成本，堵住利用公积金 的口子；另一方面是“看不见”的，即施加更多心理影响，强化市场对调控的预期。
业内人士还指出，此次新的公积金贷款政策与此前调整的商业贷款政策区别在于：对首套房且面积在90平方米以下的住房“网开一面”，允许首付可以低至两成。这无疑在释放信号：鼓励开发商建设、购房者购买中小套型房，加快市场结构的优化。
不断“点刹”或使楼市持续降温
自9月底新政策和随后各地“限购”等政策不断出台以来，10月楼市呈现出鲜明的地区差异。中指研究院的数据显示，10月监测的30个重点城市中，14个城市一手商品住宅的成交量上涨幅度超过10％，6个城市跌幅超过30％。在新一轮调控中，二、三线城市楼市对政策反应相对滞后，一线城市对政策较为敏感，后者的成交量大多下跌，而价格走势总体平稳。
一线城市的降温从上海的二手房市场可见一斑。上海中原地产提供的数据显示，10月该机构代理的二手房成交套数环比下降接近五成，其中以中高档房源为主的 城区成交量超过90％。业内人士还指出，一些地方楼市10月相当一部分成交量是9月预订的购房者转签而来，随着调控政策的深化推出，市场将进一步降温，11月的成交量可能出现明显下滑。
上海永庆房屋公司总经理陈史翎说，此次公积金贷款政策的调整，说明房地产的各项调控措施必须坚定不移地执行下去，以防止楼市大起大落。促进房地产市场的平稳健康发展，日渐成为业内的共识。
中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌认为，目前公积金贷款政策和商业贷款政策在抑制 投机性需求方面已趋于一致，但这属于阶段性政策。一旦需求释放，供应求关系就可能失衡。限购限贷都只是平衡供求关系的阶段性措施，长远看仍需增加住宅的供应量。（
