锦江三圣乡69亩地块6月7日开拍，成品住宅装修已锁定房价
地产全说2021/05/13 10:14
5月8日傍晚，成都市公共资源交易服务中心公布了成都中心城区（11＋2区域）2021年首批供地的名单。该批次共涉及了各区共40宗、近3450亩土地，将在2021年6月07日-6月11日分10场进行拍卖。中心城区全年约三分之一的土地即将在下月初展开出让，40宗土地的信息量难免让人看得眼花。而“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，又让这些待出让土地充满了看点。接下来几天，就将带大家来详细梳理一下主力区域的土地情况。本篇就先带来“5＋2”区域本批次出让土地宗数的锦江区。锦江区首批供地仅一宗，位于三圣乡板块，将于2021年6月7日14时拍卖出让。地块占地面积约65.87亩，为商业兼容住宅用地，容积率约2.5。其起拍楼面地价为9600元／㎡，将采取“设置可售商品住房清水销售均价＋设置土地限价＋竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖，设置的可售商品住房清水销售均价为22650元／㎡。虽然这一拍卖方式在成都的土地市场已经不是首次，但基于该地块的具体出让方案，依然有很多看点。宗地详情
宗地位置：锦江区三圣街道办事处粉房堰村6组、红砂村5、6组，龙泉驿区十陵街道办事处洪柳社区7组
净用地面积：65.8664亩
土地用途分类：商业兼容住宅（可兼容的二类住宅计容建筑面积小于计容总建筑面积的50％）
计算容积率：2.5
起始楼面地价：9600元／㎡
可售商品住房清水销售均价：22650元／㎡
成品住宅建设比例：100％
竞得人自持：竞得人须自持宗地商业计容建筑面积比例不低于商业计容总建筑面积的50％（计容建筑面积不低于3000㎡的生活美学馆或运动场馆须全部自持），在总体出让年限内不得整体或分割销售。
周边仅2个新建住宅项目，区域土地市场已爆发该宗土地位于银杏大道西侧，紧邻小区俊发·星雅俊园和龙湖·天璞，东侧即为三圣花乡旅游区的花乡农居。
在地块周边一公里范围内，近一年仅有德商锦江天玺和华熙·528两个项目有推出新房住宅房源。项目华熙·528的华熙艺术村颐都组团，于今年3月取得了批次住宅预售，208套建面约170-416㎡的高层住宅，价格约26279-32096元／㎡（带装修）；项目德商锦江天玺于2020年9月取得了批次住宅预售，74套建面约190㎡大平层，价格约550-800万元／套（带装修）。该宗土地所在的三圣乡板块，土地价值在2020年年底上升到全新阶段。在距离地块约1.5公里处、四川大学华西第二医院锦江院区南侧，即为去年已成交且引爆区域土地市场的两宗土地。
2020年11月26日，成都兴锦生态建设投资集团以18100元／㎡＋23％无偿移交统筹住房竞得三圣街道约109亩纯住宅用地（容积率2.0）。
2020年12月1日，广州华发房地产开发有限公司联合成都市锦江区统一建设有限公司拿地，以楼面价19300元／㎡＋23％无偿移交统筹住房竞得三圣街道约56亩纯住宅用地（容积率1.5）。
虽然这两宗地块的实际成交楼面地价已经超2万元／㎡，但本批次即将出让的该宗土地由于“双限”要求，以及地块附加的建设要求、竞得人义务，其最终成交楼面地价必然要低不少。成品住宅装修也有限定，自持租赁须满30年在“双限”的限定条件下，该宗土地可售住宅不仅有了明确的清水销售均价，也从根本上打破了装修溢价的幻想。在可售商品住房清水销售均价22650元／㎡的基础上，宗地住宅部分的建设明确成品住宅比例100％，且普通装修价格不低于建筑面积2000元／㎡、不高于3000元／㎡。也就是说带装修的住宅均价，已经基本明确不会高于现区域内的在售新房。此外，该宗土地不仅可售住宅占比也有限，自持租赁租房的规划也志在打破此前部分房企“以租待售”的把戏。出让条件显示，地块可兼容的二类住宅计容建筑面积小于计容总建筑面积的50％，宗地在拍卖过程中，若竞价达到限价，竞得人将以竞自持租赁住房面积比例的方式继续竞拍该宗土地。而自持租赁住房须建设在本宗地住宅部分，单套建筑面积要控制在60-120㎡，自持年限为30年。此外，关于租赁期限与租金的收取都有明确约定。
“先商业开发，后住宅建设”，房企融资成本更高该宗土地为商业兼容住宅，商业部分对竞得者则有更高的要求。首先，该宗土地的商业部分为产业项目用地，竞得者须在宗地商业部分内建设计容建筑面积不低于5.4万平方米的商业楼宇（其中包含不低于3000平方米的生活美学馆或运动场馆1处）。自宗地项目竣工验收之日起，项目内须年均营收（不含房地产销售收入）不低于18亿元，3年合计不低于54亿元。且竞得人须自持宗地商业计容建筑面积比例不低于商业计容总建筑面积的50％（计容建筑面积不低于3000㎡的生活美学馆或运动场馆须全部自持），在总体出让年限内不得整体或分割销售。此外，本宗土地按“先商业开发，后住宅建设”的总体要求实施建设，这不仅对竞得人的资金实力有更高的要求，而且将增加竞得人的融资成本。所以要拿下这宗土地并将它玩转，并不容易。周边配套齐全，地块价值依然在线当然，从宗地周边的生活配套来看，地块还是很有吸引力。
在1公里范围内，除了医疗配套四川大学华西第二医院锦江院区外。在交通上还有在建的地铁13号线三圣花乡站；在教育上有成都市盐道街小学（528校区）、成都市锦江区银杏小学、成都七中育才学校（银杏校区）等学校。
在2公里范围内，则有绿地伊藤洋华堂、华熙LIVE·528、卓锦曼购中心等购物中心，成都市东部副中心市政景观公园、三圣花乡等生态公园。未来的生活舒适度，基本可以锁定。那么，谁最后将会把该宗土地揽入呢？让我们一起期待6月7日的出让结果吧。
