万科再启股权激励计划 行权年复合增长率需超20%
上海证券报2010/10/25 10:01
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万科再启股权激励计划
万科(000002)董事会昨日审议通过了2010年A股股票期权激励计划草案，拟向851名激励对象授予总量1.1亿份股票期权，占目前股本总额的1.0004%，激励对象人数占万科目前在册员工总数的3.94%。这是时隔4年后，万科再次启动股权激励计划。
业内分析认为，万科此次股票期权激励计划的行权条件对于业绩考核指标的设定，较之前的限制性股票计划更为严格。这也反映出万科对于在房地产调整期保持增长的信心。
2006年，万科曾率先启动为期三年的限制性股票激励计划。但受A股市场和房地产市场的大调整，万科首期2006年至2008年的三年激励计划，实际上只实施了2006年一年。
万科本次期权计划的基本行权条件为： ，要求三个行权期全面摊薄的年净资产 率依次不低于14%、14.5%和15%；而2006年至2008年限制性股票计划的要求为不低于12％。第二，要求相比基准年，之后 、2、3年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%，这相当于超过每年20％的复合增长率；而2006年至2008年限制性股票计划的要求为净利润年增长率不低于15％。
万科此次期权计划的另一个“苛刻”的条件在于，公司明确提出了业绩增长指标将根据股权融资情况进行调整，如期权有效期内实施股权融资将提高对净利润增长的要求，这在A股上市公司已推出的股权激励计划中尚属 。
业内分析人士指出，在房地产又一轮严厉的调控下，未来房地产市场将面临较大的波动性，万科在此时推出股权激励，也反映出万科对于在房地产调整期保持增长的信心。
今年以来，依靠“不囤地、不 、不当 ”的基本策略，万科在楼市调控中依然取得不错的业绩，1至9月销售金额已超过2009年全年。万科今天发布的三季报显示，公司前三季度净利润32.72亿元，同比增10.63%，基本每股 0.298元。公司预计今年四季度结算收入将超过前三季度总和。
整合平台地位旁落 中粮地产借钱抢地自谋出路
“有个富爸爸,衣食无忧”,这是一位地产研究员对中粮地产(000031,股吧)的评价。此前被认定为中粮集团地产业务整合平台的中粮地产,如今却变得处境尴尬。近日,在市场 传开“中粮集团地产业务拟赴香港整体
刚以7.42亿元竞得一地块,中粮地产(000031)就迫不及待地抛出一则公告,称将向中粮万科申请7亿元委托贷款。细心的 者不难发现,该笔借款金额恰恰就是拿地价格,这究竟只是“巧合”还是中粮地产的现金流已经到了捉襟见肘的境地？失去集团后续“输血”的中粮地产,今后又将何去何从？
资金链吃紧:向万科借钱 变现金融资产
中粮地产10月19日公告,公司向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请7亿元委托贷款,期限为二年,年利率为基准利率。据中粮地产证券事务代表范步登表示,此次借款是为了解决公司的资金需求。
资料显示,中粮万科是由中粮集团与万科全资子公司北京万科于2006年共同 设立的合营企业,注册资本8.3亿元,中粮集团与北京万科各占50%股权。
中粮地产向中粮万科借钱,其实也就等于间接向万科借钱。截至今年中期,万科A(000002)手中持有191.1亿元现金,而同期中粮地产货币资金为9.46亿元。
在不久前的9月30日,中粮地产宣布,拟择机处置所持的1.12亿股招商证券(600999)股权,目前该部分金融资产市值约27亿元。此外,中粮地产9月27日公告称,已出售持有的招商银行(600036)904万股,获利约8000万元。
实际上,为了补充流动资金,中粮地产此前已多次出售手中金融资产。其中包括退出金瑞期货经纪有限公司,通过二级市场出售中汇医药(000809)、江西铜业(600362)、中国宝安(000009)股权。目前,中粮地产还持有光大银行(601818)483.54万股,市值约2200万元。
一直以来, 是中粮地产业绩的重要支柱。半年报显示,公司上半年实现 7592.67万元,占营业利润的比重高达97.18%。其中仅招商证券分红就贡献5587万元。
而中粮地产来自于经营活动的现金流一直不宽裕。截至6月30日,中粮地产经营活动现金净流量为-11.9亿元,虽手持9.46亿元的货币资金,但短期负债为3.8亿元,长期借款也达到9.8亿元。面对日益紧张的资金状况,中粮地产变现手中金融资产实属无奈之举。
抢地引来质疑一片
与手头“有点紧”形成鲜明对比的,是中粮地产近期频频拿地的活跃表现,用业内人士的话来说是“有点疯”。
2010年年初至今,中粮地产共花费62.96亿元分别在北京、杭州、成都、沈阳和深圳竞得6个土地,新增权益建筑面积129.27万平米。截至目前中粮地产拥有项目15个,总权益建筑面积约400万平米。
继10月9日砸31.22亿元成功竞得沈阳市皇姑区一地块之后,中粮地产10月15日以7.42亿元竞购取得深圳市坪山新区一地块,这是其一周内的第二次中标,拿地款合计达38.64亿元。
资料显示,编号为G14207-0186的深圳市坪山新区宗地位于深圳市坪山新区坑梓街道,用地性质为商业用地。地块占地面积5.31万平方米;建筑面积12.12万平方米;容积率2.3。
在当天的土地竞拍中,该地块拍卖底价为3.66亿元,在经历173次举牌后,中粮地产 终以7.42元的高价击退万科、金地、佳兆业等多家竞争对手,一举拿下该地块,高出拍卖底价1.03倍。按成交价计算,该地块 终的楼面地价6074元/平方米,成为坪山的新 。而2007年深业地产在同一地区拿下一块住宅用地,楼面均价仅为1192元/平方米,3年之间上涨了5倍。
“中粮 近拿地的确有点疯,据我所知,这块地附近的楼盘目前售价也就在6000左右。现在中粮拍的地价比附近楼盘的售价还高,这样一来,售价要在1万以上才能收回成本。”深圳某私募基金 总监石先生跟记者发出这样的感慨。
对此,在接受记者采访时,中粮地产证券部工作人员表示:“（价格）高不高我们自己会有判断,公司拿地并不是头脑一时发热做出的决定,而是经过内部一系列的可行性研究。再说了,公司看好坪山区域未来的发展趋势。”
“坪山属于深圳新的规划区域,中粮拿的这块地地理位置比较居中,但也算不上核心区域,附近资源也并不是太好,未来的发展前景和价格空间完全取决于政府的开发力度。超过一倍的溢价到底值不值,我本人持观望态度。”一位不愿意透露姓名的地产房企市场总监表达了他的担忧。
据了解,中粮地产在深圳仅有3处开发项目和一个旧改项目,且多集中在宝安区,土地资源储备不足。或许,这可以解释中粮地产高价拿地的动机。
