【直击秋交会】何良栩：二次调控发出“警告”开发商应顺势而为
房天下2010/10/03 14:43
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背景：继国十一条之后，房地产市场终于在八月九月迎了量价回升的态势，但是我们的搜房网博友作为长期的行业观察者却不止一次提醒：得意忘形可能会引发二次调控。而29日晚颁布的新政五条也证实了此前的预言并非危言耸听。今天 邀请到搜房网名博何良栩来到搜房网直播间，为我们解析新政下房企的生存之道、购房者的买房之道以及后续的楼市发展。
华茂集团锦泰房地产开发有限公司总经理 何良栩
乱世用重典 游戏规则制定者掌握了决策权
【搜房网】：你对近日出台的新政有何看法？房交会是否已经受到新政影响？
【何良栩】：这个是大话地产，那就像大话西游一样发表下自己的看法。从这次政策出台的轨迹来看，它先是从主流媒体露出端倪，一个是人民日报，一个是新华社，央视也在不断地发出警告。其中人民日报的口吻尤其强硬，因为它要权衡两个方面，一是国民经济，一是民生问题。 政府会作如此反应，也不是朝夕之间形成的局面，政府从8月、9月的统计数据发现市场回暖的迹象，这时推出“二次调控”，可以说是乱世用重典。前段时间，媒体轩浪“金九银十”，有部分 客重新加入购房团体，供需两旺的情形激发了不少恐慌的刚性购买需求，加快了回暖的一个步伐，并且导致了 政府的再次表态。因为如果不出这个追加政策，前期调控的稳定性和连续性就会受到一定的质疑。我认为，这个政策只是在强化国十一条的情况下发出的一个警告，警告房地产市场它还有一些常规武器没有用，比如说利率、税收，有一些更高层次的调控可能会采取试行、试点的方式，现在还不可能普遍采用。所以这次政策虽然看起来力度不大，却不能不谨慎对待，开发公司一定要顺势而为，这个本来就是游戏规则，我们都是游戏参与者，而规则制定者掌握了决策权。只能说，改变别人很困难，调整自己 简单。
另外刚性需求的客户，这次有点受打压，因为首付提高了一成，再加上这个群体本身的购买力不高，新政会直接影响到他们在这个阶段的购买行为，一个是影响下单的决心，一个是无法购买自己倾向的房源。如果开发公司不做出快速的反应，这部分客户的观望情绪就会加重。这个政策 的问题就是“一刀切”，这让部分刚需客户也“很受伤”。针对这个情况，开发商就要懂得随机应变，让以前首付两成的钱 ，把价格调下来之后首付两成的钱现在可以首付三成，这样就能解决现实的问题，不然买方就会一直处于观望，销售生产的链条出现停滞状态。加上新政中保障房和廉租房的跟进措施，包括李克强和温家宝总理都提出加强保障房建设力度，对今后的销售都会带来一定的影响。如何破解？这就需要我们的开发商顺势而为。为什么这次没用 强硬的手段？我们说的杀伤性的武器，因为杀伤性武器是一个双刃剑，既杀伤市场，又杀伤了国民经济，目前的新政是国家在这个阶段作出的权衡。
学习标杆企业紧跟大势，备粮过冬
【搜房网】：我们知道上一次调控的时间是4.15，这次是9.29，正好都在成都房交会的前期，您如何看待新政出台的时机？对房企生存有何建议？
【何良栩】：选择在交易会前做出这样的重大举措，其实也是发出一个信号，就是要提醒开发商顺势而为，你要看清市场的走向，把握定价的尺度，作出准确的判断。部分开发公司还是有一定惯性思维，比如我们说的2008年有一部分开发公司它稳起了，而2009年复苏之后又是赚得盆满钵满，整个情形看起来与目前的状况很相似，于是我们的开发商还在怀念那种日子，他们在权衡， GDP贡献和政府调控态度之间的关系，认为后市会出现我们说的“弹簧理论”，就是你压的越狠，反弹就越高。在这种理想化的预期下，就形成一种“赌博”心理——赌时间、赌调控、赌反弹这样的心理。有不少开发公司的敏感度没那么高，不像标杆企业会有一个对政策走向的观察把控，加上他自身的内功、实力，包括资金、产品结构上面出货的情况，所以他们总能跟准大势，会提前一个阶段化解困境，所以新政出台，我觉得对中小开发公司警告大一点，你要过冬的时候不备好粮食，冬天就会很难过，犹豫不决也许就会饿死，所以这个警告我觉得是比较及时的。
